Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2009 по делу n А65-29605/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (п. 1 ст. 610 Кодекса).

В связи с тем, что арендатор продолжал пользоваться арендованным земельным участком после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что  договор № 3716 возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер, порядок и сроки внесения арендной платы установлены в разделе 2 договора.

Согласно условиям договора арендная плата  исчисляется с 01.01.2000 г.

Согласно пункту 2.5 договора арендодатель вправе пересматривать размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения  законодательства действующего на территории Республики Татарстан.

При заключении договора аренды стороны определили размер арендой платы 5 460 руб.

Согласно расчету истца  об изменении размера арендной платы в 2005 г. ставка земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2004 г., применяются с коэффициентом 1,1.     Истец предъявил к оплате за 2005 г. арендную плату в размере 31 104,58 руб.

На основании Решения Казанского совета народных депутатов от 18.11.2005 г. № 2-26 «О земельном налоге» и Решения Представительского органа муниципального органа муниципального образования г. Казани от 29.11.2005 г. № 2-3 «О земельном налоге» ставка земельного налога устанавливается в процентах от кадастровой стоимости.

Исходя из изменений  в законодательстве истец  в 2006, 2007 г.г. в одностороннем порядке  на основании п. 2.3 договора  установил ежемесячную арендную плату  45 377,60 руб.

Согласно расчетам истца задолженность арендной платы за период с 15.05.2005 г. по 12.10.2007 г., предъявленная ко взысканию, составляет 1 216 036,20 руб.

В контррасчете первый ответчик указал на то, что истцом произведено изменение условий договора в части размера арендной платы, в связи с чем изменения в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка подлежали также обязательной государственной регистрации. При отсутствии такой регистрации изменение условий договора в части размера арендной платы в соответствии с п.3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ являются незаключенными. С 01.01.2006 г. изменилось законодательство, касающееся методики исчисления налогооблагаемой базы, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, в расчет которой вошел вид разрешенного использования (поправочный коэффициент), применяемый истцом повторно. Считает, что истец не вправе в одностороннем порядке, без согласования с ответчиком, вносить изменения в условия договора, дважды применив коэффициент вида разрешенного использования, как составляющую кадастровой стоимости земельного участка, а также применив его  дополнительно в виде поправочного коэффициента в размере 3. Контррасчет  произведен из расчета ежемесячной арендной платы в размере 5 046 руб., и с учетом произведенной первым ответчиком переплаты 862 550,75 руб. задолженности по арендной плате у первого ответчика перед истцом не имеется.

Довод подателя жалобы о том, что соответствующее изменение суммы арендной платы на основании п.2.3 договора не влечет за собой изменение условий договора, являлся предметом рассмотрения в суде первой инстанции и ему дана правильная правовая оценка.

В соответствии с ч. 2 ст. 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, постановления суда первой, апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Следовательно, указание кассационной инстанции  на то, что судами не принято во внимание, что арендодателем произведено изменение условий в части размера арендной платы, в связи с чем изменения в ранее зарегистрированный договор аренды земельного участка  также подлежали обязательной государственной регистрации, при новом рассмотрении дела обязательно для  Арбитражного  суда Республики Татарстан.

В соответствии с ч. 2 ст. 609 и ч. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ рассматриваемый договор аренды как заключенный на срок не менее года подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что изменения в договор, в том числе предусмотренное пунктом 2.5 договора изменение арендодателем в одностороннем бесспорном порядке размера арендной платы, могли быть внесены лишь после его заключения, т.е. после государственной регистрации.

Поскольку государственная регистрация изменения договора в части размера арендной платы не производилась, суд первой инстанции обоснованно исходил из размера  арендной платы, установленного договором (5 046 руб.), с учетом которого задолженность по арендной плате за период с 15.05.2005 г. по 12.10.2007 г. составляет 157 976 руб.

Согласно контрасчета первого ответчика переплата по арендной плате на 12.10.2007 г. составляет 862 550,75 руб. и, следовательно, задолженности первого ответчика перед истцом не имеется.

Кроме того, судом установлено, что расчет арендной платы, представленный истцом, не соответствует действующему законодательству. При этом суд обоснованно исходил из того, что при определении кадастровой стоимости земельного участка законодатель уже применил коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка, повторное применение коэффициента, установленного Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.2005 г. № 74, при определении размера арендной платы незаконно.

При таких обстоятельствах судом правомерно отказано в удовлетворении иска о взыскании с ООО «Жилстрой» задолженности по арендной плате в размере 1 216 036,20 руб.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены принятого судебного акта.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04 мая 2009 года по делу № А65-29605/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                      Н.Ю. Марчик

Судьи                                                                                                                    Т.С. Засыпкина

В.Е. Кувшинов