Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2009 по делу n А49-7520/2007. Отменить решение полностью и принять новый с/а

номер 58:29:02:399:56:0:0:Ж2; сооружение (трансформаторная подстанция) общей площадью 91,2 кв.м., литер И, кадастровый номер 58:29:02:399:56:0:0:И; нежилое здание общей площадью 5875,9 кв.м., литер А, кадастровый номер 58:29:02:399:56:0:0:А; сооружение – служебное помещение общей площадью 147.9 кв.м. с пропарочными камерами площадью 1218 кв.м., литер Н, кадастровый номер 58:29:02:399:56:0:0:Н; сооружение (насосная) общей площадью 143,2 кв.м., литер З, кадастровый номер 58:29:02:399:56:0:0:З). Цена продаваемого имущества определена сторонами в 12 000 000 руб., которые покупатель обязался оплатить продавцу в определенные пунктом 2.2 договора сроки – до 20.12.2004 г. В соответствии с пунктом 3.1 договора право собственности покупателя на приобретенное имущество возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности при условии полной оплаты стоимости имущества. Пунктом 5.3 договора оговорено, что по соглашению сторон имущество до государственной регистрации перехода права собственности может быть передано покупателю в арендное пользование.

Из искового заявления Пашковского А.И. (л.д. 49-51), поданного в Арбитражный суд Пензенской области 17.05.2007 г., усматривается, что ИП Пашковский А.И. предъявил к Попову Э.Б. требование о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в связи с уклонением Попова Э.Б. от выполнения данного обязательства, принятого на себя по договору купли-продажи от 27.08.2004 г.

В соответствии с решением Арбитражного суда Пензенской области от 7.07.2008 г., принятого по делу № А49-2938/2007 по иску ИП Пашковского А.И. к ИП Попову Э.Б. и ИП Глядченко О.В. о государственной регистрации перехода права собственности и встречному иску ИП Попова Э.Б. к ИП Пашковскому А.И. о признании договора купли-продажи расторгнутым установлено, что договор купли-продажи от 27.08.2004 г. не противоречит положениям гражданского законодательства, обязательство по оплате спорного имущества исполнено, продавцом имущества исполнение принято, а поэтому суд первой инстанции посчитал, что ИП Пашковский А.И. в силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право собственности на спорные объекты недвижимости. Кроме того, в решении суд посчитал установленным, что ИП Попов Э.Б. уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя отказ недобросовестным исполнением Пашковским А.И. обязательств по оплате выкупной цены, неоднократной просрочке платежей, наличием договора купли-продажи спорного имущества с ЗАО «Сурский лен» и расторжением договора с Пашковским А.И. Бездействие Попова Э.Б. решением суда было признано  необоснованным уклонением от регистрации перехода права собственности.

Данное решение было оставлено без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2008 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.12.2008 г.

Выслушав доводы представителей истца и ответчика, изучив материалы дела и оценив доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необходимости отмены постановленного судом первой инстанции судебного акта и принятия нового акта по следующим основаниям.

Обстоятельства дела судом первой инстанции установлены в целом правильно, однако вывод суда первой инстанции о том, что истец (Попов Э.Б.) уклонялся от исполнения обязанностей по государственной регистрации перехода права собственности по сделке купли-продажи недвижимости от 27.08.2004 г. в период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. сделан без обоснования указанного вывода какими-либо доказательствами.

В соответствии с требованиями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Утверждая о том, что истец уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости в период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. истец ссылается на судебные акты, принятые по арбитражному делу № А49-2938/2007. Однако в судебном решении суда первой инстанции, постановлениях суда апелляционной и кассационной инстанций, принятых по делу № А49-2938/2007 отсутствуют выводы суда, которыми бы устанавливался факт уклонения Попова Э.Б. от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости в соответствии с договором купли-продажи от 27.08.2004 г. ранее обращения Пашковского А.И. с исковым заявлением в суд (т.е. ранее 16.05.2007 г.). Таким образом, судебные акты, принятые по делу № А49-2938/2007 не могут служить основанием для освобождения ответчика от обязанности доказать в рамках рассматриваемого дела факта уклонения Попова Э.Б. от государственной регистрации перехода права собственности в соответствующий период времени (с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г.).

В судебном заседании суда первой инстанции и в суде апелляционной инстанции ответчиком не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что в период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. Пашковский А.И. предлагал (требовал) Попову Э.Б. зарегистрировать переход права собственности на приобретенные ответчиком объекты недвижимости по договору от 27.08.2004 г.

Представитель ответчика в судебном заседании суда апелляционной инстанции в качестве таких доказательств предлагает рассматривать действия истца (Попова), выразившиеся в заключении договора купли-продажи на те же объекты недвижимости с ЗАО «Сурский лен», а также с попытками истца расторгнуть договор купли-продажи от 27.08.2004 г., заключенный с ответчиком, без каких-либо надлежащих к этому оснований. Однако указанные действия истца действительно имели место, но не в рассматриваемый период, а в период, предшествующий 31.12.2004 г., после чего, как установлено судебными актами по делу № А49-2938/2007 Попов принимал от Пашковского оплату в рамках договора от 27.08.2004 г., чем фактически подтвердил намерение исполнять указанный договор купли-продажи в соответствии с его условиями.

Совершение регистрационных действий уполномоченным органом по государственной регистрации перехода права собственности от продавца недвижимости к покупателю осуществляется при одновременном обращении в регистрирующий орган и продавца, и покупателя. Доказательств уклонения Попова от совершения таких действий в период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. – в материалах дела не имеется.

Ответчик утверждает, что является собственником приобретенного по сделке недвижимого имущества на основании статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, которой определено понятие и содержание договора купли-продажи недвижимого имущества (договора продажи недвижимости) как договора, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Однако данная правовая норма не определяет порядок перехода права собственности на предмет договора от продавца к покупателю.

В силу положений статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 года № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости. При разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

Таким образом, до момента государственной регистрации перехода права собственности истец сохраняет право собственности на имущество, являвшееся предметом договора купли-продажи недвижимости.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации правом сдачи имущества в аренду обладают только собственники этого имущества ,а также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. ответчик Пашковский А.И. такими правами не обладал, доказательств несения бремени содержания имущества (как собственника имущества) ответчиком суду представлено не было.

В силу этого вывод суда о том, что исполнение Пашковским А.И. обязательства по оплате имущества и фактический переход данного имущества к ответчику прекращают в соответствии со статьей 413 Гражданского кодекса Российской Федерации действие договора аренды потому, что имеет место совпадение должника и кредитора в одном лице – не соответствуют установленным обстоятельствам дела, сложившейся судебной практике и закону.  

Изучая права и обязанности сторон в рамках заключенного 27.08.2004 г. договора аренды, суд апелляционной инстанции находит установленными следующие обстоятельства.

В силу статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Пунктом 7.1 договора от 27.08.2004 г. установлен срок его действия с 27.08.2004 г. по 31.12.2004 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В материалы дела сторонами не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что в период с 31.12.2004 г. по 16.05.2007 г. арендодатель либо арендатор отказались от продления срока действия договора аренды, а поэтому в силу данной нормы договор считается возобновленным не неопределенный срок на тех же условиях.

Пунктом 4.1 договора аренды стороны согласовали размер ежемесячной арендной платы – 25 000 руб. в месяц.

Ответчиком не представлено доказательств уплаты арендных платежей за период с 14.12.2004 г. по 16.05.2007 г. в размере 726 666 руб. 28 коп., а поэтому исковое требование истца являлось обоснованным  подлежало удовлетворении..

В илу указанных обстоятельств суд полагает необходимым отменить решение суда  первой инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от  29 мая 2009 года, принятое по делу № А49-7520/2007 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Пашковского Александра Ивановича в пользу индивидуального предпринимателя Попова Эдуарда Борисовича 726 666 руб. 28 коп. и в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 13766 руб. 66 коп.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Попову Эдуарду Борисовичу из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1 733 руб. 33 коп., уплаченную чеком – ордером от 14.12.2007 г. Выдать справку.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Е.А.Терентьев

Судьи