Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2009 по делу n А72-608/2009. Принять новый судебный акт (п.2 ст.269, ч.5 ст.270 АПК)

повреждающее воздействие на здание.

Согласно п.3 договора срок аренды с 10.06.2006 по 01.01.2018. К договору прилагается акт № А/А-07-3 от 17.01. 2007 технического состояния памятника истории и культуры.

19.02. 2007 Комитет по управлению городским имуществом мэрии г. Ульяновска и ООО «Фирма» Бистро» в соответствии с п.7.1. договора аренды от 6.06. 2006. № 10047/988 и на основании охранного обязательства по недвижимому памятнику истории и культуры от 28.09.2006, оформили дополнительное соглашение, которым дополнили раздел 6 договора аренды условиями о том, что объект аренды является памятником истории и культуры и на Арендатора возлагаются обязанности по обеспечению режима содержания памятника, поведению ремонтно-реставрационных, консервационных работ, предусмотренных актом технического состояния, составляющим неделимое целое с настоящим охранным обязательством, а так же разовыми предписаниями «Госоргана». Кроме этого, на арендатора возлагались и иные обязанности, связанные с содержанием объекта аренды как памятника истории и культуры.

В примечании п.6.2.1 договора аренды стороны указали, что прилагаемый акт фиксирует состояние памятника в момент выдачи охранного обязательства и отмечает перечень необходимых ремонтно-реставрационных работ по срокам.

Согласно п. 6.2.2. договора (в редакции дополнительного соглашения от 19.02. 2007) срок действия настоящего охранного обязательства устанавливается на время нахождения указанного памятника у «Собственника».

Согласно п. 2 дополнительного соглашения, соглашение вступает в силу в соответствии с действующим законодательством и является неотъемлемой частью договора аренды от 06.06.2006 № 100447/988 (т.1, л.105-106 .)

2.04. 2007  договор аренды от 6.06. 2006 № 10047/988 со всеми  дополнительными соглашениями  зарегистрирован  в установленном законом порядке (т.1, л.106)

28.03.2007 Управление по делам культуры и искусства Ульяновской области письмом за № 726 сообщило предыдущему собственнику объекта аренды (КУГИ г. Ульяновска), что разрешает сдачу в аренду спорных помещений под кафе.

Оценив в совокупности содержание договора аренды от 06.06.2006 № 10047/988, дополнительного соглашения 19.02.2007, которое является неотъемлемой частью договора, заключенного на основании охранного обязательства, охранно-арендного договора, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что указанные документы содержат необходимые сведения, позволяющие обеспечить сохранение объекта культурного наследия.

Заключив вышеуказанные договоры, дополнительное соглашение и зарегистрировав спорный договор аренды со всеми дополнениями в установленном законом порядке, стороны  внесли в договор условия, предусмотренные п.2 ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ. Договор аренды от 06.06.2006 № 10047/988 имеет указание на то, что передаваемые в аренду помещения находятся в здании, включенном в реестр объектов культурного наследия, предметом аренды является объект, имеющий специальный правовой режим и подлежащий охране, в связи с чем, он является заключенным.  

Требования истца о внесении изменений в договор аренды не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что в связи со сменой собственника 21.05.2007 между КУГИ г. Ульяновска, истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 6.06. 2006 № 10047 /988, которым внесены изменения в фабулу договора и в раздел 8, в части указания Арендодателя и его новых реквизитов (т.1, л.107, т.3, л.96), которое зарегистрировано в установленном  законом порядке.

Предложение нового собственника ОАО «Заря-Юг» об изменении условий договора от 06.06.2006 № 10047/988 (в т.ч. п.п. 3.1.;3.2.; 5.1.;5.2.;2.2.19;6.1) ответчик оставил без удовлетворения.

Обращаясь в суд с иском, истец свои требования обосновал ст. 450-452 ГК РФ, сменой собственника, переходом от муниципальной методики расчета арендной платы к рыночному способу определения арендной платы, поскольку основным видом деятельности истца является  сдача в аренду недвижимого имущества.  

В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения  или расторжения договора  аренды.

Из пункта  24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 следует, что при разрешении споров, связанных с арендой следует учитывать, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

Пунктом 3.1. договора аренды от 06.06.2006 № 10047/988 стороны согласовали, что расчет арендной платы производится на основании решения Городской Думы по формуле Ст а.п.= СТб.*Кг.а.*Кн.п.*К т.п.*Кк.п.* Кт.д. где Ст а.п.-расчетная ставка арендной платы за 1 кв.м. в год, СТб.- базовая ставка арендной платы  за 1 кв.м в год. Коэффициенты, учитывающие: Кг.а.- группа арендаторов, Кн.п.- назначение помещения, Кт.п.- тип помещения,  Кк.п- комфортность помещения, Кт.д- транспортная доступность.

Из данного расчета видно, что договором установлен конкретный механизм определения размера арендной платы на основании решений Городской Думы.

В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 3.3. договора аренды стороны предусмотрели, что изменение арендной платы в связи с изменением базовой ставки и корректировочных коэффициентов к ней (без изменения методики расчета) является обязательным для сторон без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к нему, т.е. договором предусмотрен механизм  изменения  цены договора, который не связан с последующей оценкой стоимости объекта.

Кроме того в соответствии со ст. 451 ГК РФ договор может быть расторгнут или изменен в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В данном случае истец не представил доказательств о том, что в момент приобретения имущества он не знал о наличии обременения в виде аренды на определенных условиях, в том числе  по размеру арендной платы и по срокам ее внесения.

Истцом так же не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии  всех условий, являющихся основанием для внесения изменений в п.3.1. спорного договора аренды  на основании ст. 451 ГК РФ.

Истец так же не представил доказательств, что без изменения п.3.2; 5.1.;5.2.;2.2.19. и 6.1. договора настолько будет нарушено соотношение имущественных интересов и повлечет для истца такой ущерб, что оно лишилось того, на что арендодатель был вправе рассчитывать при заключении договора.

При таких обстоятельствах, с учетом п.2 ст. 451 ГК РФ требования истца о внесении изменений в договор аренды являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Требования ответчика о взыскании с истца 30 000 руб. судебных расходов, понесенных им, в связи с оплатой услуг представителя подлежат частичному удовлетворению.

В силу ст. 106, 110 АПК РФ расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей) относятся к судебным издержкам и взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, в разумных пределах.

В обоснование заявленных требований ответчик представил договор  от 02.02.2009 , платежное поручение от 25.02.2009 на сумму 30 000 руб. (т.3, л. 68-69).

Учитывая, объем выполненной работы связанной с подготовкой к рассмотрению дела, количество судебных заседаний с участием представителя, исходя из принципа  разумности, судебные расходы понесенные ответчиком в связи с оплатой услуг представителя подлежат удовлетворению в размере 10 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины, относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170,  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19 мая 2009 года по делу № А72-608/ 2009 отменить и принять по делу новый судебный акт.

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Заря-Юг» оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Заря-Юг» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фирма «Бистро» 10 000 рублей - судебные расходы  на оплату услуг представителя.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и в двухмесячный срок может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                             Е.Г. Демина

Судьи                                                                                                           С.Ш. Романенко

                                                                                                                      К.К. Туркин