Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.12.2009 по делу n А55-8887/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

02 декабря 2009 года                                                                          Дело № А55-8887/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года

Постановление в полном объеме изготовлено 02 декабря 2009 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Рогалевой Е.М.,

судей Засыпкиной Т.С., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:                                              

от заявителя – Бедокуров М.А., доверенность от 01 октября 2009 года № 0110/09-01,

от  открытого акционерного общества Банк ВТБ – Гусев П.О., доверенность от 08 сентября 2009 года № 02-21,

от общества с ограниченной ответственностью «ЮККА» - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в зале № 7 апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ИжТолмет»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2009 года по делу                  № А55-8887/2009 (судья Гольдштейн Д.К.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ИжТолмет», г. Тольятти,

к открытому акционерному обществу Банк ВТБ, г. Санкт-Петербург, (филиал ОАО Банк ВТБ в г. Самаре),

третье лицо:

Общество с ограниченной ответственностью «ЮККА», г. Тольятти,

о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ИжТолмет» (далее - ООО «ИжТолмет», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском, в котором просило признать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043, заключенный между ООО «ИжТолмет» и Банком ВТБ (ОАО) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению № КС-720000/2008/00043 от 25 марта 2008 г. между Банком ВТБ (ОАО) и ООО «ЮККА», и применить последствия недействительности ничтожной сделки.     

Определением суда от 18 мая 2009 г. исковое заявление оставлено без движения.     

В связи с поступлением от истца заявления об уточнении исковых требований (л.д. 65-66, т.1), не содержащего требования о применении последствий недействительности сделки, определением суда от 08 июня 2009 г. исковое заявление принято к производству суда в редакции заявления об уточнении, т.е. с учетом того, что предметом иска является лишь требование о признании недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043, заключенного между ООО «ИжТолмет» и Банком ВТБ (ОАО) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному соглашению № КС-720000/2008/00043 от 25 марта 2008 г. между Банком ВТБ (ОАО) и ООО «ЮККА».

Решением Арбитражного суда Самарской области от 23 сентября 2009 г. заявленные требования удовлетворены частично. Суд решил признать недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043, заключенного между ООО «ИжТолмет» и Банком ВТБ (ОАО), в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв.м.), расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Транспортная, 11. В остальной части в удовлетворении иска отказал.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что поскольку вступившим в законную силу судебным актом факт недействительности договора аренды от 19 августа 2003 г. №744 установлен, ООО «ИжТолмет» на момент заключения договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043 не обладало правомочиями правообладателя (арендатора) для передачи в залог права аренды.

Отсутствие у ООО «ИжТолмет» права собственности на земельный участок, равно как и факт отсутствия у ООО «ИжТолмет» правомочий арендатора (в связи с недействительностью договора аренды от 19 августа 2003 г. №744), не являются основанием считать  недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043 в части залога здания АБК с производственным корпусом.

Не согласившись с выводами суда в части отказа в удовлетворении части требований, ООО «ИжТолмет» подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 29 февраля 2008 г. по делу № А55-9602/2005 признан недействительным (ничтожным) договор аренды от 19 августа 2003 г №744, заключенный между мэрией города Тольятти и обществом с ограниченной ответственностью «ИжТолмет», на земельный участок общей площадью 19.740 кв. м., расположенный по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная 11.

В соответствии с п. ст. 340 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Поэтому на момент заключения договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка № ДИ-720000/2008/00043 от 25 марта 2008 г. общество с ограниченной ответственностью «ИжТолмет» не имело арендных и каких-либо иных прав на земельный участок. В соответствии с законодательством договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка № ДИ-720000/2008/00043 от 25 марта 2008 г. на условиях, описанных в нем, не может считаться заключенным, так как противоречит действующему законодательству.

В судебном заседании представитель ООО «ИжТолмет» доводы апелляционной жалобы поддержал, устно указал, что просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении заявленных требований и требования удовлетворить полностью.

Представитель Банка ВТБ считает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представитель третьего лица – ООО «ЮККА» не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

25 марта 2008 г. сторонами подписан договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043, предметом которого являлся залог здания АБК с производственным корпусом (лит. АА1, общая площадь 3319,3 кв.м, этажность 2, инв. номер 0001565, назначение: нежилое) и права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв.м.), расположенного по адресу Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Транспортная, 11 (л.д.14-21, т.1).     

Указанный договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043 зарегистрирован в УФРС по Самарской области 27 марта 2008 г., что подтверждено отметками на договоре  (л.д.21, т.1).     

Здание АБК с производственным корпусом принадлежит ООО «ИжТолмет», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 июля 2007 г. серии 63-АВ №767285 (л.д.22, т.1).     

Право аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв.м.), расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Транспортная, 11 принадлежало истцу на основании договора аренды от 19 августа 2003 г. №744, заключенного ООО «ИжТолмет» и мэрией г.Тольятти.     

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 27 сентября 2007 г. по делу № А55-9602/2005, оставленным без изменения постановлением ФАС Поволжского округа от 29 февраля 2008 г. (л.д.55-58, т.1), установлен факт недействительности заключенного ООО «ИжТолмет» и мэрией г.Тольятти договора аренды от 19 августа 2003 г. №744 земельного участка площадью 19 740 кв.м., расположенного по адресу Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул.Транспортная, 11.     

Согласно ч.3 ст. 335 ГК РФ залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. В силу п. 1.1 ст. 62 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.     

В соответствии с ч.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

С учетом указанных обстоятельств и приведенных норм законодательства суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что поскольку вступившим в законную силу судебным актом факт недействительности договора аренды от 19 августа 2003 г. №744 установлен, ООО «ИжТолмет» на момент заключения договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043 не обладало правомочиями правообладателя (арендатора) для передачи в залог права аренды, и удовлетворил требования заявителя в части признания недействительным договора об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043, заключенного между ООО «ИжТолмет» и Банком ВТБ (ОАО), в части залога (ипотеки) права аренды земельного участка (земли поселений; общей площадью 19 740 кв.м.), расположенного по адресу Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Транспортная, 11.

Податель жалобы также ссылается на постановление арбитражного суда кассационной инстанции от 29 февраля 2008 г. по делу № А55-9602/2005, в соответствии с которым признан недействительным (ничтожным) договор аренды №744 от 19 августа 2003 г., заключенный между мэрией города Тольятти и ООО «ИжТолмет» в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 11. В связи с этим заявитель жалобы полагает, что в соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и на основании статей 167, 168 ГК РФ договор ипотеки является недействительной сделкой.

Действительно, в соответствии с п.3 ст. 340 ГК РФ и ст. 69 ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии с п.45 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Однако в том же пункте указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указано, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Кроме того, согласно ч.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Сходное разъяснение содержится в пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. № 61 «Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства», согласно которому договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок.

С учетом изложенного, а также с учетом положений ст. 180 ГК РФ, согласно которой недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной, ее части суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что отсутствие у ООО «ИжТолмет» права собственности на земельный участок, равно как и факт отсутствия у ООО «ИжТолмет» правомочий арендатора (в связи с недействительностью договора аренды от 19 августа 2003 г. №744), не является основанием считать  недействительным договор об ипотеке здания и права аренды земельного участка от 25 марта 2008 г. № ДИ-720000/2008/00043 в части залога здания АБК с производственным