Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2009 по делу n А55-11707/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

21 декабря 2009 года                                                                            Дело № А55-11707/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2009 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 декабря 2009 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от истца – Осяева Е.П., доверенность от 22 января 2009 г. № 216/1;

от закрытого акционерного общества «Волга-энергопромстрой» – Чечет В.И., доверенность от 01 октября 2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

закрытого акционерного общества «Волга-энергопромстрой», г. Тольятти, Самарская обл.,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2009 г.

по делу № А55-11707/2009 (судья Плотникова Н.Ю.),

по иску мэрии городского округа Тольятти, г. Тольятти, Самарская обл.,

к закрытому акционерному обществу «Волга-энергопромстрой», г. Тольятти, Самарская обл.,

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия городского округа Тольятти (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требований) к закрытому акционерному обществу «Волга-энергопромстрой» (далее – ответчик, Общество) об определении условий договора от 14 марта 2008 г. № 1746 о передаче в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 12 (кадастровый номер 63:09:01 02 155:0527), площадью 11 600 кв.м., приняв пункты 2.2, 2.4, 3.2.4 и 4.2.4 проекта договора аренды в редакции истца.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25 сентября 2009 г. пункты 2.2, 2.9 и 4.2.4 договора аренды земельного участка от 14 марта 2008 г. № 1746 приняты в редакции Мэрии городского округа Тольятти, пункт 2.4. договора принят в редакции ЗАО «Волга-энергопромстрой», раздел 3 договора дополнен пунктом 3.2.4, изложенным в редакции ответчика.

Не согласившись с выводами суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе указывает, что накануне судебного заседания 23 сентября 2009 г. представитель Общества заболел и представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с болезнью. Данное ходатайство судом было отклонено и дело рассматривалось без участия ответчика, и поэтому защитить свои права и интересы Обществу не было представлено возможности.

При рассмотрении пункта 4.2.4 договора нарушено равноправие сторон, т.к. данный пункт возлагает на арендатора обязанность обеспечить государственную регистрацию договора аренды, что арендатор сделать не может без участия в этом Мэрии.

Дополнения раздела 3 пунктом 3.2.4. расширяет арендодателю права, но не возлагает на него обязанностей, за невыполнение которой арендодатель должен нести ответственность наравне с арендатором, чего нет в разделе 5 договора.

Пункты 2.9. и 2.10 договора идентичны и поэтому один из них должен быть исключен из договора.

Рассмотрение четырех пунктов договора аренды без увязки их с другими пунктами договора, которые ставят ответчика в неравные условия, является противозаконным. Судом не учтен тот факт, что у Мэрии было более шести лет срока для заключения договора с момента первого обращения в августе 2003 г. без вмешательства суда на основании закона о земле и надлежащего исполнения обязанностей, возложенных на Мэрию.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель истца считает решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Ответчику на праве собственности принадлежат незавершенные строительством объекты, расположенные по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, д. 12 (здание литера А3 готовность 60 %, здание литера А готовность 74 %, здание литера А2 готовность 60 %, здание литера А1 готовность 83 %), что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 35-38, 93-95).

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18 декабря 2006 г. по делу № А55-14754/2006 признано незаконным бездействие Мэрии городского округа Тольятти, выразившееся в неподписании постановления о предоставлении ЗАО «Волга-энергопромстрой» земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Транспортная, 12 (т. 1 л.д. 41-43, 88-90). Суд обязал Мэрию устранить допущенные нарушения путем принятия постановления о предоставлении земельного участка сроком на 30 лет и заключить договор аренды.

Формально исполнив резолютивную часть судебного акта, в котором не было указаний ни на площадь земельного участка, ни на вид его разрешенного использования, исполняющим обязанности первого заместителя мэра городского округа Тольятти 30 июля 2007 г. принято постановление № 2218-1/П о предоставлении ответчику земельного участка, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 12, в аренду сроком на тридцать лет (т. 1 л.д. 70).

На основании судебного акта и вышеуказанного постановления между сторонами подписан договор от 29 октября 2007 г. № 1694 на аренду земельного участка, площадью 11 600 кв.м., расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 12, в котором указано, что срок действия договора аренды, равно как и дата начисления арендной платы исчисляется с момента заключения договора (т. 1 л.д. 59-61).

Размер арендной платы рассчитан в пункте 2.2. договора за 1 кв.м. земельного участка в год и на период строительства (не более одного года в соответствии с пунктом 4.2.1 Приложения № 2 к Положению «О порядке определения размера арендной платы за землю в г.Тольятти», утвержденного постановлением мэра г. Тольятти от 23 июля 2004 г.) в размере 14, 11 руб. (УПКС равен 235, 09 руб., ВП – 6 %), и для дальнейшей эксплуатации недвижимого имущества производственной базы в размере 35, 09 руб. из расчета УПКС равного 1 169, 56 руб. и ВП 3 %.

В регистрации указанного договора было отказано по причинам, указанным в сообщении об отказе в государственной регистрации от 19 марта 2008 г. № 09/127/2007-400 (т. 1 л.д. 65-66).

В частности, основанием для отказа в регистрации послужил тот факт, что в постановлении мэра городского округа Тольятти от 30 июля 2007 г. не указана категория земель, площадь земельного участка. Ранее, в уведомлении о приостановлении государственной регистрации договора указано на отсутствие в постановлении вида разрешенного использования земельного участка и необходимость выяснения оснований указания в строке 9 кадастрового плана вида разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации открытой автостоянки автомобилей», а в строке 10 фактическое использование «для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации незавершенных строительством зданий АБК, склада и сторожки» (т. 1 л.д. 62-63).

Постановлением мэра городского округа Тольятти от 21 декабря 2007 г. № 4230-1/П внесены изменения в постановление мэра городского округа Тольятти от 17 октября 2006 г. № 9466-1/п с целью уточнения вида разрешенного использования земельного участка, а также с целью устранения причин, препятствующих проведению государственного кадастрового учета земельного участка (т. 1 л.д. 6-7).

Указанным ненормативным актом прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ООО «Бруклин» на земельный участок, площадью 11 600 кв.м., внесены изменения в постановление Мэра городского округа Тольятти от 17 октября 2006 г. № 9466-1/п, пункт 1 которого изложен в следующей редакции: «Утвердить проект границ земельного участка площадью 11 600 кв.м., входящего в состав земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Транспортная, 12, сформированного для эксплуатации производственной базы, с разрешенным использованием земельного участка в соответствии с градостроительной зоной ПК-3».

Кроме того, постановление мэра городского округа Тольятти от 19 декабря 2006 г. № 11647-1/п «О внесении изменений в постановление мэра городского округа Тольятти от 17.10.2006 г. № 9466-1/п …», пункты 1, 2 постановления мэра городского округа Тольятти от 30 июля 2007 г. № 2218-1/п признаны утратившими силу.

На основании указанного выше постановления от 21 декабря 2007 г. № 4230-1/П истцом подготовлен проект договора аренды земельного участка от 14 марта 2008 г. № 1746, в пункте 1.1.1. которого указано, что земельный участок предоставляется в аренду для дальнейшей эксплуатации производственной базы (т. 1 л.д. 8-9).

Базовый размер арендной платы рассчитан в пункте 2.2. договора за 1 кв.м. земельного участка в год в размере 35, 09 руб. из расчета УПКС равного 1 169, 56 руб. и ВП 3 %.

Пунктом 2.4. договора определено, что начальной датой исчисления арендной платы является момент прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, а именно с 22 декабря 2007 г.

Пункт 2.9. договора устанавливает, что неиспользование земельного участка арендатором в соответствии с разрешенным использованием, предусмотренным настоящим договором, не может служить основанием для невнесения арендной платы и неисполнения возложенных на арендатора договором обязанностей.

В соответствии с пунктом 4.2.4. договора в обязанности арендатора входит обеспечение государственной регистрации договора аренды земельного участка (дополнительных соглашений к нему) в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за свой счет в трехмесячный срок с момента получения в мэрии городского округа Тольятти согласованного в установленном порядке проекта договора аренды (подписания дополнительных соглашений к настоящему договору).

В адрес истца Обществом был направлен протокол разногласий (т. 1 л.д. 10), в котором ответчик предложил рассчитать базовый размер арендной платы на период строительства равным 14, 11 руб. из расчета УПКС равного 235, 09 руб., ВП – 6 %, начальную дату исчисления арендной платы предлагает считать момент заключения договора аренды, пункт 2.9. исключить из договора, дополнить договор пунктом 3.2.4., устанавливающим обязанность арендодателя обеспечить государственную регистрацию договора аренды земельного участка (дополнительных соглашений к нему) в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течение месяца путем предоставления необходимых для регистрации документов. Пункт 4.2.4. договора ответчик предлагает изложить в следующей редакции: «За свой счет в трехмесячный срок с момента получения в Мэрии г.о. Тольятти проекта договора аренды (подписания дополнительных соглашений к настоящему договору) подписать его и представить на регистрацию в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а в случае расхождения мнений по условиям договора в месячный срок вернуть договор с протоколом разногласий в Мэрию г.о. Тольятти для согласования».

Рассмотрев протокол разногласий, истец направил ответчику письмо от 22 апреля 2008 г. № 1510/5.1-5, в котором отклонил предложенный протокол разногласий, а также уведомил ответчика, что в случае неподписания в 10-ти дневный срок проекта договора, данное бездействие будет расценено как уклонение от его заключения, вследствие чего Мэрия оставляет за собой право обратиться в Арбитражный суд Самарской области с требованием о понуждении заключить указанный договор (т. 1 л.д. 39-40).

В связи с тем, что между сторонами не были согласованы указанные условия договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Как правильно указал суд первой инстанции, у ответчика нет обязанности заключить с истцом договор аренды, а у истца такая обязанность имеется, что подтверждается представленным в дело судебным актом. Следовательно, право требовать понуждения к заключению договора аренды у истца не имеется.

Тем не менее, предметом данного иска является рассмотрение разногласий при заключении договора. Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что в случае отклонения рассмотрения разногласий судом истец будет поставлен в неравные с ответчиком условия.

Мэрия городского округа Тольятти, исполняя судебный акт и устраняя препятствия для государственной регистрации договора, направила названный проект договора, по которому у сторон возникли разногласия в его заключении.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно принял к рассмотрению заявленные требования.

Приняв пункт 2.2. договора в редакции истца, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого