Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2010 по делу n А55-11409/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

20 января 2010 г.                                                                                  Дело № А55-11409/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 14 января 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Журавлевой Ю.И., с участием:

от истца – Моторя О.И., доверенность б/н от 10.11.2008 г.,

от ответчика – Тренина Т.А., доверенность б/н от 23.07.2009 г.,

от третьего лица – Моторя О.И., доверенность б/н от 01.06.2009 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную  жалобу                              Ирисмамбетова Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 года по делу № А55-11409/2009 (судья Богданова Р.М.)

по иску Ирисмамбетова Евгения Владимировича, г.Самара,

к ООО «Пчеловодческая компания «Самарский областной Центр пчеловодства», г.Самара,

третье лицо – Куликов Владимир Иванович, г.Самара,

о взыскании денежной суммы и расторжении договора аренды,

у с т а н о в и л:

Ирисмамбетов Евгений Владимирович обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО «Пчеловодческая компания «Самарский областной Центр пчеловодства» о взыскании (с учетом уточнения) 1420650 руб. долга по арендной плате за период с 25.10.2008 г. по 25.05.2009 г. и расторжении договора аренды нежилого помещения № 002290А от 09.11.2008 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 г. иск  оставлен без удовлетворения, в части расторжения договора аренды – без рассмотрения.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, иск удовлетворить в полном объеме. При этом обосновывает свои требования тем, что суд не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению. По мнению заявителя жалобы, в адрес ответчика неоднократно направлялись предупреждения о расторжении договора аренды.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился, считая их необоснованными по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.   

Законность и обоснованность судебного акта, принятого Арбитражным судом Самарской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва, суд приходит к выводу ее необоснованности и необходимости оставления без удовлетворения по следующим основаниям.

     Из материалов дела следует, что 09.11.1999г. между Комитетом по управлению имуществом г.Самары (арендодатель) и ООО «Пчелопромышленная компания «Самарский областной центр пчеловодства» (арендатор) заключен договор аренды № 002290А на нежилое помещение по адресу: г. Самара, Кировский р-н, ул. Воеводина, д. 14, с дополнительными соглашениями. Срок аренды истекает 31.12.2010г.

    Договор аренды и дополнительные соглашения зарегистрированы в УФРС по Самарской области в установленном законом порядке.

    11.11.2005г. Комитет по управлению имуществом г. Самары через аукцион  реализовал Панкову Е.В. нежилое помещение по адресу: г. Самара, Кировский р-н, ул. Воеводина, д. 14. Впоследствии Панков Е.В. продал данное нежилое помещение Лепину Д.А. на основании  договора купли-продажи от 18.07.2007г.

    Лепин Д.А. указанное нежилое помещение на основании договора  купли-продажи  продал в общую долевую собственность (по ½ каждому) Ирисмамбетову Е.В. и Куликову В.И.  Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.08.2008г. № 704388 зарегистрировано ограничение: аренда.

    В связи с данными обстоятельствами, истец уведомлением сообщил ответчику о смене собственника арендуемого нежилого помещения, а также о повышении размера  арендной платы до 450 руб. за 1 кв.м. с 15.09.2008 г. (л.д.17,18).

    По мнению истца, ответчик не исполнил своих обязательств надлежащим образом, в связи с этим 05.03.2009г. ответчику под роспись вручено требование о необходимости погасить задолженность по арендной плате за пользование вышеуказанным помещением в срок до 06 марта 2009 года. Однако до настоящего времени данное требование ответчиком не выполнено. Указанные обстоятельства явились поводом для обращения с настоящим иском.   

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права. 

      В соответствии со ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника на сдаваемый в аренду объект является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

      В силу вышеуказанных норм права арендатор вправе требовать соблюдения условий договора от уже нового собственника и исполнять договорные обязанности также перед новым собственником.

      Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды и арендодателем по указанному договору в настоящее время является истец и третье лицо.

      Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

      Пунктом 4.3. договора аренды установлено, что размер арендной платы может быть в одностороннем порядке увеличен арендодателем на основании решения органов государственной власти и местного самоуправления. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения арендатора через средства массовой информации, опубликованием не менее трех раз и в сроки не менее месяца до наступления изменений, либо путем направления ему арендодателем дополнения к договору заказным почтовым отправлением.

      Пунктом 4.4 договора аренды предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором в безналичном порядке на расчетный счет получателя.

      Согласно приказу департамента управления имущества г.Самара № 1658 от 28.12.2007г. и приложению №1 к договору №002290А с 01.02.2008г. установлена базовая ставка арендной платы за нежилое помещение в размере 121 руб. за 1 кв.м. в год. Арендная плата в соответствии с приложением №1 к договору аренды №002290А рассчитывается по формуле исходя из нормативной ставки арендной платы, которая в 2008г.-2009г. составила 121 руб. Следовательно, размер арендной платы составляет: 40руб.89коп. за 1 кв. в месяц х на 315,7 кв.м. = 12911руб.92 коп. х 8 месяцев (исходя из расчета истца) = 103295 руб. 36 коп.

      Ответчиком в материалы дела представлены доказательства оплаты арендной платы за спорный период в сумме 129119,20 руб. из расчета 12911,92 руб. за месяц.

      Однако истец полагает, что арендная плата за спорный период подлежит оплате в сумме 142065 руб. в месяц, указывает, что увеличении стоимости аренды произведено путем направления в адрес ответчика соответствующего уведомления.

     Вместе с этим, согласно ст. ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен по соглашению сторон. Аналогичное условие содержит и спорный договор аренды (п. 6.1.).

     В нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательства заключения сторонами дополнительного соглашения содержащего условия увеличения арендной платы и последующей его государственной регистрации. Кроме этого, ответчик (арендатор) не давал согласия истцу на изменение существенных условий договора аренды, они были изменены в одностороннем порядке, а потому такие изменения являются юридически ничтожными и не влекут изменения прав и обязанностей сторон договора.

     Таким образом, в течение спорного периода ответчику следовало оплачивать арендную плату в сумме 12911,92 руб. за месяц, которое последним исполнено.

     При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате за период с 25.10.2008г. по 25.05.2009г.

     В части требований о расторжении договора аренды, суд первой инстанции сделал правильный вывод об оставления иска без рассмотрения по следующим основаниям.

     В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

      Как следует из материалов дела, истец направлял ответчику предупреждение (требование) в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате. Однако предложение расторгнуть договор в случае неисполнения этой обязанности в разумный срок в данном предупреждении не содержалось.

     По смыслу п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

     Так как пункт 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

     Данная правовая позиция изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 66 от 11.01.2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

     Доводы апелляционной жалобы о том, что в деле имеются доказательства о предупреждении ответчика о расторжении договора, судом апелляционной инстанции отклоняются. Как правильно указал суд первой инстанции, ссылка в требовании на то, что при невыполнении ответчиком обязанности по внесению арендной платы истцом будут предприняты меры к расторжению договора, не могут отождествляться с действием (волевым актом) арендодателя, направленным на расторжение договора, с установлением арендатору срока для соответствующего ответа (акцепт). Предложение о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

      В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства направления ответчику до обращения в суд с иском предложения о расторжении договора аренды по мотиву невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

     Истец был вправе обратиться в суд только после направления ответчику предложения расторгнуть договор аренды и получения от него отказа на данное предложение либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

     Поскольку истцом не соблюдены правила пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования о расторжении договора аренды нежилого помещения (здания, сооружения), заключенного Департаментом управления имуществом городского округа Самара и ответчиком, подлежат оставлению без рассмотрения.      Согласно части 3 статьи 149 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Другие доводы заявителя апелляционной жалобы были предметом рассмотрения судом первой инстанции, им дана надлежащая оценка в решении суда.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы истца отсутствуют.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины заявителю апелляционной жалобы возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 октября 2009 года по делу № А55-11409/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                 Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                               Е.Г. Демина

К.К. Туркин