Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу n А49-7985/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, [email protected] ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 января 2010 года                                                                                       Дело № А49-7985/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 января 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  28 января 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Деминой Е.Г., судей Балакиревой Е.М., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Журавлевой Ю.И.,

при участии:

от истца – представитель Силкина М.А. (доверенность от 05.08.2009 № 9/342),

от ответчика – представитель Леванова М.В. (доверенность от 31.12.2009 № 11),

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации города Пензы

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2009 года по делу № А49-7985/2009 (судья Захарова Н.М.),

по иску Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, г. Пенза,

к ООО «Аптека «Домашний доктор», г. Пенза,

о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы  (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Аптека «Домашний доктор» (далее – ответчик, ООО ««Аптека «Домашний доктор»») о расторжении договора аренды от 20.05.2004 № 1057  части здания общей площадью 94,2 кв.м, находящегося по адресу: г. Пенза, ул.Дзержинского, д.31 и возврате арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2009 года по делу №А49-7985/2009 заявленные требования  оставлены без удовлетворения.

Истец  с решением суда не согласился и обратился  в арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить  принятый судебный акт, заявленные требования удовлетворить.

В обоснование своих доводов истец указал, что  судом не были надлежащим образом  исследованы  представленные  по делу  доказательства, не дана им  правовая оценка, не выяснены и не учтены  фактические обстоятельства спора, имеющие  существенное значение для дела, а так же неправильно применены нормы материального права (л.д. 145-147).

В судебном заседании представитель истца поддержал жалобу по изложенным в ней основаниям.

Ответчик  в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании отклонили  изложенные в ней доводы, считают  решение законным и обоснованным.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее АПК РФ) законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции судебного акта, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Пензенской области   от 12 ноября  2009 года.

Из материалов дела следует, что   20.05.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель),  МУЗ «Аптека «Домашний доктор»  (балансодержатель)    и ООО «Аптека «Домашний доктор» (арендатор) оформлен договор аренды №1057 со сроком действия с 20.05.2004  по 20.05.2039.

В последующем права и обязанности Комитета по управлению (муниципальным имуществом переданы были управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, что подтверждено решением Пензенской городской думы от 29.05.2009  №55-6/5.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом  порядке 09 июня 2004 года.

По условиям договора ответчику в аренду передана часть здания площадью 94,2 кв.м., а также часть земельного участка площадью 30,66 кв.м., (расположенные по адресу: г. Пенза, ул. Дзержинского, 31).

Объект, переданный в аренду, указан на схеме, оформленной в виде Приложения №1 к договору.

Согласно Приложению №1 к договору (л.д.19) арендуемые помещения указаны на схеме в виде помещений №1,2, 2а.

21 августа 2009 года сотрудниками Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, а также МУП «УГА»   провели   проверку   нежилого   помещения   площадью   94.2   кв.м., расположенного по адресу: г.Пенза, ул. Дзержинского, 31.

По итогам проверки составлен акт обследования нежилого помещения, арендуемого по договору от 20.05.2004 №1057.

В ходе проверки было установлено, что в арендуемом помещении демонтированы перегородки между позициями 1, 2, 2а и 8. В результате чего часть коридора (позиция 8) оказалась присоединена к арендуемому торговому залу, переданному в аренду ответчику. В результате перепланировки перекрыт вход в свободные муниципальные помещения первого этажа и подвала. За счет перепланировки используемая ответчиком площадь увеличилась на 16 кв.м. В последствие  самовольно   возведенные   предшествующим арендатором перегородки в нежилом помещении №1 восстановлены. Данное обстоятельство подтверждено техническим паспортом, составленным МУП «Бюро технической инвентаризации г. Пензы» по состоянию на 18.09.2009  и актом обследования объекта муниципальной собственности от 20.10.2009, составленным представителями истца и ответчика.

   Истец полагает, что поскольку факт самовольной перепланировки арендуемого помещения имел место, то последующее устранение  последствий допущенного ответчиком нарушения в виде самовольной перепланировки помещения, не лишает его права требовать расторжения договора.

Пунктом  5.1.14  договора предусмотрена  обязанность арендатора не производить переоборудования и перепланировок арендуемого объекта без согласия арендодателя и балансодержателя.

В разделе 9 договора сторонами названы основания для досрочного расторжения и прекращения договора.

В соответствии с подпунктом «е»    пункта 9.1 договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя, если арендатор без согласия арендодателя и балансодержателя произвел перепланировку или переоборудование арендуемого объекта.

          Суд исследовал  инвентарное дело № 4470 в котором отражено, что помещения №1, 2, 2а перепланированы были путем возведения перегородок без разрешений, о чем содержится запись от 16.09.1999.

При сдаче помещений в аренду в Приложении №1 к договору отражено, что помещения 1, 2, 2а сданы в аренду ответчику как отдельные помещения, разделенные перегородками (л.д.11).

При обследовании помещений 29.08.2009  было установлено, что перегородки между помещениями снесены. Это отражено в техническом паспорте, составленном 01.08.2009  (л.д.13).

В последующем перегородки ответчиком были восстановлены, что отражено в техническом паспорте от 18.09.2009 (л.д.42-46) и акте от 10.10.2009.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  (ГК РФ) арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом этих положений  закона и договора аренды, арбитражный суд  признал, что    доводы истца  соответствуют  условиям договора и  формальные основания для расторжения договора имеются, при этом суд указал, что доказательств, свидетельствующих о том, что данное нарушение влечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора истец не представил.

Данную позицию арбитражного суда первой инстанции  суд апелляционной инстанции признает правильной.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1)  при существенном нарушении договора другой стороной;

2)    в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими (законами или договором).

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Требования истца заявлены на основании ст. 619  и 622 ГК РФ. 

Указанной статьей  сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основании его досрочного расторжения по требованию арендодателя . Однако по смыслу  части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой  за  нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный  срок даже после направления ему предупреждения об этом.

Обстоятельства, установленные в статье 619 ГК РФ могут служить основанием для досрочного расторжения договора  аренды лишь в том случае, когда они могут квалифицироваться как существенные нарушения договора аренды. При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ арендодатель должен представить доказательства, что арендатор существенно нарушил договор.

Ответчик добросовестно вносит арендную плату, что не отрицается истцом. Им   произведен ремонт помещений с вложением значительных средств, что подтверждено договором подряда №58/09 от 10.07.2007, дополнительным соглашением №1 к договору подряда от 13.09.2007, договором подряда №58-09 от 05.10.2007, актом о приемке выполненных работ, платежными поручениями №28 008 от 12.07.2007, №32 112 от 6.08.2007, №35 924 от 29.08.2007, №40 423 от 26.09.2007, №43 628 от 16.10.2007, №53 841 от 10.12.2007, №53 850 от 11.12.2007, №53 603 от 11.12.2007, №53 608 от 11.12.2007.

Допущенное ответчиком нарушение условий договора в виде перепланировки помещений устранено.

При таких обстоятельствах   суд  первой инстанции  обоснованно признал, что  основания для досрочного прекращения арендных отношений отсутствуют и  оставил  заявленные требования без удовлетворения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе не  опровергают выводы суда первой инстанции, обжалуемое решение является законным и обоснованным. Оснований, являющихся   в силу части 4 статьи 270 АПК РФ  безусловным основанием  для отмены  судебного акта  арбитражным апелляционным судом не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса заявитель  жалобы осовобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 12 ноября 2009 года по делу № А49-7985/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям Администрации города Пензы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                                         Е.Г. Демина

Судьи                                                                                                                       Е.М. Балакирева

К.К. Туркин