Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2010 по делу n А65-30621/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

в размере 25 000 руб., в том числе НДС 18% и переменной составляющей, включающей в себя расходы  на коммунальные платежи. Переменная составляющая рассчитывается ежемесячно с учетом фактически произведенных  субарендатором расходов с приложением соответствующих документов.     

В п.1.2 договора стороны установили, что арендную плату субарендатор вносит ежемесячно не позднее 5 числа оплачиваемого месяца и уведомляет об этом арендатора в течении 2 дней с момента оплаты.     

Желание субарендатора заключить новый договор на согласованных сторонами условиях рассматривается по письменному заявлению субарендатора, направленному арендатору.     

В решении суд правильно отметил п.6.3 договора, в котором стороны предусмотрели, что в случае, если ни одна сторона по договору не заявит свое желание прекратить договор по истечении срока его действия договор считается заключенным на неопределенное время на тех же условиях.     

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 25.09.2009 г.  право собственности ООО «Услуги» на земельный участок, кадастровый номер 16:45 :01 01 18:0086 прекращено  28.12.2006 г.     

Право общей долевой собственности приобрели Фассахов Роберт Харрасович (4,10 доли в праве от 28.12.2006 г, прекращено 12.12.2008 г.), Каут Юрий Николаевич (3/10 доли в праве от 28.12.2006 г.), Шулаева Светлана Николаевна (3/10 доли в праве от 28.12.2006 г.).

28.12.2006 г. ИП Шулаев В.Л. (представитель Шулаевой С.Н.), Фассахов Р.Х., Каут Ю.Н. ( далее - арендодатели ) и ООО «Кемер» (далее - арендатор) заключили договоры № 8/АР, №7/АР, №6/АР аренды нежилого помещения и земельных участков, согласно имеющимся у них долям (л.д. 77-86).

В соответствии с условиями указанных договоров арендодатели предоставляют в пользование на не определенный срок на условиях аренды, а арендатор принимает  в пользование на условиях аренды административное здание и земельные участки, определенные в п.1.2 указанных договоров,

Договоры считаются заключенными с момента их подписания на неопределенный срок и действуют до полного исполнения сторонами своих обязательств.     

Пунктом 7.15 договоров стороны установили, что арендатор имеет право сдавать административное здание либо его часть, земельные участки, в субаренду с письменного согласия арендодателя.     

Во исполнение указанных договоров  ИП Шулаев В.Л., Фассахов Р.Х., Каут Ю.Н. передали  ООО «Кемер» по акту приема-передачи объекты аренды.

01.01.2007 г. ООО «Кемер» (далее - арендатор) и ООО «АкмальАвто» (далее--субарендатор) подписали договор субаренды земельного участка под автостоянку № 9 от 01.01.2007 г, согласно которому арендатор передает в субаренду субарендатору земельный участок, используемый под автостоянку со следующими характеристиками: общая площадь 1232 кв.м, кадастровый номер: 16:45:010118:0086, местонахождение: РТ. г. Альметьевск,пр. Строителей (л.д. 12-14). 

Настоящий договор заключен на срок до 31.12.2007 г., срок аренды начинает исчисляться с момента подписания  акта приема-передачи указанного земельного участка.     

Акт приема-передачи к договору подписан 1.01.2007 г. (л.д. 15).

6.12.2007 г. генеральный директор ООО «АкмальАвто» Кириллов М.И. направил в адрес ООО «Кемер» письмо, в котором просил пролонгировать договор субаренды под автостоянку № 9 от 1.01.2007 г. на 2008 г.     

Дополнительным соглашением № 1 к договору от 18.12.2007 г. стороны изложили первое предложение п.2.1 договора в следующей редакции: настоящий договор заключается на срок до 30.12.2008 г. Настоящее соглашение вступает в силу с 1.01.2008 г. (л.д. 16).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательства по внесению арендной платы по договору субаренды земельного участка под автостоянку № 154 истец обратился в суд.

Суд правильно указал в решении, что спорные правоотношения возникли из договора субаренды земельного участка под автостоянку № 154 от 1.11.2006 г.      

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Договор аренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.     

В п.3.1 договоре № 2 аренды земельного участка от 01.04.2006г. стороны установили, что арендатор имеет право сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя.     

По договору № 2  срок аренды истек 31 марта 2007 г.     

Согласно п.1 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.  

По истечении срока действия указанного договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о расторжении договора.

В решении судом верно отмечен пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если по истечении срока его действия арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, а также то, что по истечению срока действия договора субаренды земельного участка № 154 от 01.11.2006 г. ни одна из сторон не заявила о несогласии продолжать субарендные отношения, в связи, с чем договор субаренды № 154 считается заключенным на неопределенный срок.     

Довод ответчика о том, что подписав договор субаренды № 9 от 1.01.2007 г. стороны тем самым прекратили действие договора субаренды № 154, и что стороны выразили волю о несогласии на продолжение арендных отношений по договору № 154 суд правомерно признал несостоятельным в силу следующего.     

Из материалов дела усматривается, что срок действия договора субаренды № 9  от 01.01.2007 г. был определен с 01.01.2007 г. по 31.12.2007 г., следовательно, данный договор подписан сторонами на срок, равный одному году.

Данная позиция суда  согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в информационном письме № 66 от 11 января 2002 г. «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в соответствии с которой срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным году.

В решении суд верно указал на п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.     

Материалами дела подтверждается, что договор субаренды № 9 от 1.01.2007 г. не был зарегистрирован  в установленном законом порядке, в связи с чем его нельзя считать заключенным.     

Суд правильно отметил, что незаключенный  договор  не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей     

Исследовав договоры № 8/АР аренды нежилого помещения и земельных участков от 28.12.2006 г., № 6/АР от 28.12.2006 г, № 7/АР от 28.12.2006 г., суд пришел к правильному выводу, что условия вышеуказанных договоров аренды земельных долей и долей в административном здании не позволяют определенно  установить объект аренды, переданный во временное владение и пользование.     

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенным является условие о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.     

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.     

В силу статьи 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.     

Суд в решении правильно указал на то, что поскольку в соответствии с нормами статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то условия договора субаренды (п.5.1) о  праве арендатора на одностороннее расторжение договора в случае неисполнения обязательства по уплате арендной платы в течение двух месяцев подряд сохранили свою силу.     

Истец реализовал свое право, уведомив ответчика о расторжении договора аренды автостоянки с 01.01.2009 г. (письмо  истца № 182 от 26.11.2008 г., на котором имеется штамп ответчика  с входящим номером 292 от 26.11.2008 г.( л.д. 20)     

В статье 622 Кодекса предусмотрена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендованное имущество в состоянии, обусловленном договором.     

Суд верно установил, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению арендных платежей по договору субаренды № 154 от 1.11.2006 г.     

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вносить арендную плату своевременно, в соответствии с условиями договора.     

В соответствии со ст. 622 ГК РФ если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил не своевременно, арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки.     

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.     

Согласно расчета истца задолженность по уплате арендной платы за период с 1.11.2006 г. по 23.10.2009 г.составляет 801 803 руб.83 коп.     

В решении суд верно отметил, что в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих  факт оплаты задолженности по уплате арендной платы в размере 801 803 руб. 83 коп. за период с 1.11.2006 г. по 23.10.2009 г.     

С учетом изложенных обстоятельств и норм действующего законодательства, суд сделал правильный вывод о правомерности заявленных требований о взыскании задолженности в размере 801 803 руб. 83 коп. за период с 1.11.2006 г. по 23.10.2009 г.и в указанной части иск удовлетворил.

Истец также предъявлял требование о взыскании договорной неустойки в размере 119 565 руб. 40 коп. за период с 5.11.2006 г. по 23.10.2009 г.     

В п.3.4 договора субаренды № 154 стороны установили, что в случае неуплаты арендной платы в установленные настоящим договором сроки, субарендатор уплачивает арендатору неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период просрочки от несвоевременно выплаченной суммы за каждый день просрочки.     

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства. В силу пункта 1 статьи 333 Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить.     

Поскольку материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих явную несоразмерность подлежащих уплате процентов последствиям нарушения ответчиком своего обязательства, суд правомерно не применил положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.     

Учитывая, что материалами дела подтвержден факт просрочки в оплате арендной платы, суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания неустойки в размере 119 565 руб. 40 коп.     

Кроме того, истец предъявлял требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 5.01.2009 г. по 23.10.2009 г. исходя из ставки 10% годовых (т.е. после расторжения договора субаренды № 154)     

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.     

Представленный заявителем расчет процентов соответствует требованиям статьи 395 Гражданского кодекса РФ.     

Поскольку материалами дела подтверждена просрочка в оплате арендных платежей после расторжения договора субаренды № 154, суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленных требований в указанной части и взыскал с ответчика проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 215 руб. 21 коп. за период  с 01.03.2009 г. по 23.10.2009 г..     

Истец заявлял требование об истребовании от ответчика  объекта субаренды в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса РФ.     

В решении суд правильно указал положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые указывают, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а также на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендованного имущества, в связи с чем требование об истребовании объекта аренды подлежит удовлетворению.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные