Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2010 по делу n А72-8045/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 апреля 2010 года                                                                            Дело № А72-8045/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 апреля 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Рогалевой Е.М., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от мэрии города Ульяновска –  извещен, не явился;

от общества с ограниченной ответственностью «Аргоника» –  Салахова Л.Ф., доверенность от 21 апреля 2010 г. № 5/10;

от третьего лица - извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

общества с ограниченной ответственностью «Аргоника», г. Ульяновск,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 29 января 2010 г.

по делу № А72-8045/2009 (судья Леонтьев Д.А.),

по иску мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

к обществу с ограниченной ответственностью «Аргоника», г. Ульяновск,

третье лицо - Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

о взыскании,

и встречному иску

общества с ограниченной ответственностью «Аргоника», г. Ульяновск,

к мэрии города Ульяновска, г. Ульяновск,

третье лицо - Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

о признании  недействительными расчетов арендной платы, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Ульяновска (далее – истец, Мэрия) обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением (с учетом уточнения) к обществу с ограниченной ответственностью «Аргоника» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 784 971 руб. 27 коп., составляющих: 740 140 руб. 08 коп. - основной долг за период с 01 января 2009 г. по 10 августа 2009 г., 44 831 руб. 19 коп. - пени за период с 11 февраля 2009 г. по 19 августа 2009 г.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 07 октября 2009 г. принято к производству встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Аргоника» к мэрии города Ульяновска.

Согласно встречному исковому заявлению (с учетом уточнения требований) ответчик просит:

1. Признать расчеты арендной платы на 2008 г. и 2009 г., произведенные мэрией г. Ульяновска и приложенные к договору аренды № 24-3-014324 от 03 сентября 2008 г., недействительными.

2. Обязать мэрию города Ульяновска подписать расчеты арендной платы к договору аренды № 24-3-014324 от 03 сентября 2008 г. на 2008 г. и 2009 г. в редакции ООО «Аргоника», представленные в мэрию г. Ульяновска (исх. 32 от 06 ноября 2009 г.), а также Арбитражный суд Ульяновской области.

3. Обязать мэрию города Ульяновска произвести перерасчет денежных средств в сумме 2 313 491 руб. 65 коп., уплаченных ООО «Аргоника» за период с сентября 2008 г. по июль 2009 г. по договору аренды № 24-3-014324 от 03 сентября 2008 г. с зачислением указанной суммы в счет оплаты по договору аренды № 24-3-014324 от 03 сентября 2008 г. в следующем порядке: 22 063,82 руб. - август 2008 г., 136795,72 руб. - сентябрь 2008 г., 136795,72 руб. – октябрь 2008 г., 136 795, 72 руб. - ноябрь 2008 г., 136795, 72 руб. - декабрь 2008 г., 136 795, 72 руб. - январь 2009 г., 136 795, 72 руб. - февраль 2009 г., 136 795, 72 руб.  - март 2009 г, 136 795, 72 руб. - апрель 2009 г, 136 795, 72 руб. - май 2009 г., 136 795, 72 руб. - июнь 2009 г, 136 795, 72 руб. - июль 2009 г., 136 795, 72 руб. - август 2009 г., 136 795, 72 руб. - сентябрь 2009 г, 136 795, 72 руб. - октябрь 2009 г., 136 795, 72 руб. - ноябрь 2009 г., 136 795, 72 руб. - декабрь 2009 г., 102 696, 31 руб. - частично январь 2010 г.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29 января 2010 г. заявленные требования истца удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ответчика отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что из текста договора аренды земельного участка от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324 и постановления главы города Ульяновска от 27 августа 2008 г. № 6389 следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:19:070901:108 передается в аренду под размещение инфраструктуры и логистики жилого микрорайона «Запад-2» и, по мнению суда, не может быть отнесен к категории земель, передаваемых в аренду для проектно-изыскательских работ и строительства объектов недвижимости.

Ответчиком обязательство по оплате арендной платы в полном объеме не исполнено.

Не согласившись с выводами суда, Общество подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца и об удовлетворении встречных исковых требований.

В апелляционной жалобе указывает, что Мэрия в нарушение пункта 2.3 Порядка определения размера арендной платы не применила при начислении арендной платы за спорный участок 50% ставку от арендной платы, несмотря на то, что постановлением Правительства Ульяновской области от 25 декабря 2007 г. № 510 для застройщиков установлен льготный режим уплаты арендных платежей за земельные участки, предоставленные для проектно-изыскательских работ и для строительства объектов недвижимости.

Спорный земельный участок передан Обществу для целей строительства на нем объектов инфраструктуры и логистики жилого микрорайона, а не под их размещение.

В сложившейся ситуации буквальное значение слов договора не позволяет однозначно определить содержание договора, так как действительной волей Общества было получение, а Мэрией - предоставление земельного участка именно для целей строительства на нем объектов недвижимости.

В судебном заседании представитель Общества доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя лица, участвующего в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Ульяновска от 27 августа 2008 г. № 6389 между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324.

В соответствии с данным договором Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:19:070901:108, площадью 823 306,0 кв.м., находящийся по адресу: г. Ульяновск, Засвияжский район, ОГУСП «Совхоз Карлинский», примерно в 640 м по направлению на северо-запад от ориентира-здания поста ГИБДД, для использования под размещение инфраструктуры и логистики жилого микрорайона «Запад-2».

Пунктом 4.1 договора устанавливается срок аренды с 27 августа 2008 г. по 30 сентября 2033 г.

26 ноября 2008 г. указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области в ЕГРП.

Из представленного истцом в материалы дела расчета арендной платы за землю усматривается, что арендная плата на 2009 г. рассчитана исходя из кадастровой стоимости объекта (398,80) и применяемого истцом 1 % от кадастровой стоимости земельного участка составляет 3 283 097 руб. 34 коп. - в год и 273 591 руб. 44 коп. - в месяц.

Полагая, что ответчик не в полном объеме уплатил арендную плату по договору, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении требований, заявленных Мэрией, и об отказе в удовлетворении встречных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу ст.ст. 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 3.1 и 3.2 договора аренды от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324 размер арендной платы за земельный участок определяется от кадастровой стоимости земельных участков в процентном отношении, установленном в Порядке определения размера арендной платы, порядке, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ульяновской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Порядок определения размера арендной платы), утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 25 декабря 2007 г. № 510.

Расчет арендной платы за спорный земельный участок производится Мэрией в порядке п. 2.1 Порядка определения размера арендной платы, согласно которому ежегодная арендная плата за использование земельных участков устанавливается от кадастровой стоимости земельного участка в размере согласно таблице, за исключением случаев, установленных пунктами 2.2., 2.3 и 2.4 настоящего Порядка.

Истцом при расчете арендной платы за спорный земельный участок применена ставка в размере 1 % от кадастровой стоимости земельного участке, установленная п. 2 Таблицы «Процент от кадастровой стоимости земельных участков, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки».

При расчете арендной платы истец учитывал разрешенное использование (назначение) переданного в аренду земельного участка.

Так, из текста договора аренды земельного участка от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324 и постановления главы города Ульяновска от 27 августа 2008 г. № 6389 следует, что земельный участок с кадастровым номером 73:19:070901:108 передается в аренду под размещение инфраструктуры и логистики жилого микрорайона «Запад-2».

В соответствии с п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное толкование договора аренды как раз и позволяет определить, что земельный участок передан именно под размещение инфраструктуры и логистики жилого микрорайона «Запад-2», а не для проектно-изыскательских работ и строительства объектов недвижимости, как считает заявитель.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что довод ответчика о предоставлении земельного участка для проектно-изыскательских работ и строительства объектов недвижимости противоречит материалам дела.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что целевое использование спорного участка согласно договору аренды от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324 и постановлению главы города Ульяновска от 27 августа 2008 г. № 6389 определено как размещение инфраструктуры и логистики жилого микрорайона «Запад-2», и что расчет арендной платы произведен в соответствии с Порядком определения размера арендной платы.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении встречных требований ответчика о признании недействительными расчетов арендной платы на 2008 г. и 2009 г., приложенных к договору аренды от 03 сентября 2008 г. № 24-3-014324, обязании Мэрии подписать расчеты арендной платы в редакции ответчика и произвести перерасчет арендной платы.

В то же время, арбитражный апелляционный суд считает необходимым обратить внимание на тот факт, что в соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Следовательно, при недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы по договору аренды земельного участка такой договор не считается заключенным.

Обществом по настоящему делу оспаривается существенное условие договора аренды земельного участка, что не может быть признано правомерным, поскольку требование о признании договора аренды недействительным не заявлялось.

Между тем материалами дела подтверждается согласование сторонами договора условия о размере арендной платы.

Ответчик подписал договор аренды без каких-либо замечаний, протокол разногласий к данному договору не составлял и в адрес истца не направлял.

Кроме того, постановление главы города Ульяновска от 27 августа 2008 г. № 6389, послужившее основанием для предоставления земельного участка в аренду, ответчиком в установленном порядке не оспорено.

Из представленных истцом в материалы дела расчетов усматривается, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с 01 января 2009 г. по 10 августа 2009 г. в размере 740 140 руб. 08 коп.

Ответчик доказательств погашения указанной суммы задолженности по арендной плате в материалы дела не представил.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме.

Кроме того, истец обратился с требованием о взыскании с ответчика пени в размере 44 831 руб. 19 коп. за период с 11 февраля 2009 г. по 19 августа 2009 г.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными договором.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения