Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2010 по делу n А55-15696/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

13 мая 2010 года                                                                               Дело №  А55-15696/2009

город Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 мая 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шадриной О.Е.

судей Балашевой В.Т. и Морозова В.А.,

протокол судебного заседания вела секретарь Саунина Ю.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 3 дело по апелляционной жалобе

некоммерческого партнерства «Паритет», г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2010, принятое по делу №А55-15696/2009 судьей Богдановой Р.М.,

по иску некоммерческого партнерства «Паритет», г. Самара,

к обществу с ограниченной ответственностью «Вавилон», г. Самара,

обществу с ограниченной ответственностью «Авангард», г. Самара,

с привлечением третьих лиц:

-Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области,

- ФГУП «Ростехинвентаризация», г. Самара,

о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрированного права собственности,

с участием:

от истца – Малкова Н.Б., выписка из ЕГРЮЛ от 11.03.2009 № 13-20/823, Клочков А.П., доверенность от 05.05.2010 №1, Плотникова А.А., доверенность от 04.05.2010 №5

от ответчиков:

ООО «Вавилон» - Бородина Е.А., доверенность от 30.04.2010

ООО «Авангард» - не явились, извещены

от третьих лиц – не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

С учетом уточнений, принятых судом первой инстанции, некоммерческое партнерство  «Паритет», г. Самара, обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к  обществу с ограниченной ответственностью «Вавилон», г. Самара, о признании недействительным договора от 01.08.2007 № 1 купли-продажи нежилых помещений: 1 этаж комнаты №№ 2-5, 10; 2 этаж комнаты №№ 3,8; 3 этаж комнаты №№ 3,8;  цокольный этаж комнаты № 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв. м, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1, и о признании недействительным зарегистрированного права собственности на них.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2010 (т. 2 л.д. 81-82), в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, НК «Паритет» обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к ней (т. 2 л.д. 92-95, 114-119), в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представители истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали с учетом дополнений к ней, просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.

Представитель ответчика ООО «Вавилон» с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу (т. 2 л.д. 131-132), считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Ответчик ООО «Авангард» и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения представителей истца и ООО «Вавилон», арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствии представителей ООО «Авангард» и третьих лиц.

Заслушав представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявил перерыв в судебном заседании с 06 до 13.05.2010 до 11 часов 45 минут.

Информация о перерыве размещена на официальном Интернет-сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда.

После перерыва судебное заседание продолжено в прежнем составе суда.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей истца и ответчика ООО «Вавилон», проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального  права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований  для отмены или изменения судебного акта, принятого Арбитражным судом Самарской области.

Из материалов дела следует, что 01.08.2007 общество с ограниченной ответственностью «Авангард» (продавец) и общество с ограниченной ответственностью «Вавилон» (покупатель) заключили договор купли-продажи № 1-1 (т. 1 л.д. 51-52) нежилых помещений: 1 этаж комнаты №№ 2-5, 10; 2 этаж комнаты №№ 3,8; 3 этаж комнаты №№ 3,8;  цокольный этаж комнаты № 2,3,5,7,16, общей площадью 185,50 кв.метров, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, 1.

Переход права собственности зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ   «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» порядке, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права  от   22.08.2007 серии 63-АВ № 784140 (т. 1 л.д. 32).

На момент заключения указанного договора купли-продажи, недвижимое имущество находилось в собственности продавца на основании договора купли-продажи от 26.05.2005, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АБ № 784697 от 02.11.2005  (п. 1.3. договора, т. 2 л.д. 20).

Оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 № 1-1, НК «Паритет» указывает, что нежилые помещения общей площадью 185,5 кв.м.  включают в себя лестничные площадки и лестничные пролеты, обеспечивающие доступ собственникам ко всем помещениям, находящимся в здании. Наличие зарегистрированного права индивидуальной собственности на указанное имущество, по мнению истца, нарушает права и законные интересы собственников помещений, а также создает препятствия в пользовании ими своими помещениями и ограничивает доступ к ним.

Из выписки из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, выданной Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» 19.09.2005 № РИ-03220гп (т. 2 л.д. 13)  усматривается, что  нежилые помещения общей площадью 185,50 кв.м: цокольный этаж комнаты №№ 2,3,5,7, 16, 1 этаж комнаты 2-5, 10, 2 этаж комнаты №№ 3,8, 3 этаж комнаты №№3, 8, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д.1, являются частью нежилого здания, с назначением  нежилое помещение.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 постановления от 23.07.2009  № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указал, что отношения собственников помещений в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании прямо законом не урегулированы. Поэтому к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения,  в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 2 названного постановления указано, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно сложившейся арбитражной практике к общему имуществу относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений и не имеющие самостоятельного назначения; в то время как помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, признаются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима помещений, установленного в части 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/2009).

Оспаривая договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 № 1 (фактически договор № 1-1 л.д.51-52), истец ссылается на статью 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом первой инстанции установлено, что оспариваемый договор содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимости, договор исполнен сторонами, переход права собственности на предмет договора зарегистрирован в установленном порядке за покупателем, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьями 432 - 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания этого договора незаключенным.

Обращаясь с иском в суд,  некоммерческое партнерство  «Паритет»  ссылается на необходимость защиты права собственников  нежилых помещений.

Согласно разделу 2 Устава Некоммерческого Партнерства, утвержденного решением учредителей 26.10.2008,  предметом деятельности Партнерства является содействие его членам  в управлении недвижимым имуществом, представление общих интересов членов в государственных органах власти, органах местного управления, в судах и во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец документально не подтвердил и не смог  доказать в апелляционном суде, каким образом нарушены права собственников нежилых помещений ответчиком, зарегистрировавшим право  собственности  на лестницы, водомерный и тепловой узлы. На вопрос  арбитражного апелляционного суда  представитель истца сообщил, что во время ремонта помещений  лестничные  пролеты были частично  завалены мешками со строительными отходами и стройматериалами и  проход в помещения осуществлялся по одной стороне лестницы. По использованию водомерного и теплового узлов у истца  замечаний не было, что подтверждено представителем  истца и отражено в протоколе судебного заседания.

Кроме того, как правильно указал суд первой инстанции, спорное имущество принадлежало ООО «Авангард» (продавцу) на праве собственности на основании договора купли-продажи от 26.05.2005, его право было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Названные документы не оспорены.

Правовые основания для удовлетворения исковых требований в части оспаривания договора купли-продажи недвижимости от 01.08.2007 № 1 отсутствуют.

Исковое требование о признании недействительной государственной регистрации права собственности не основано на законе.

Вывод о несоответствии заявленного истцом требования закону основан на системном толковании положений Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно такому толкованию, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется предусмотренными в статье 12 Кодекса способами, направленными на разрешение материально-правового спора, подлежащего рассмотрению в порядке искового производства, и решение по которому должно послужить основанием к изменению записей в реестре прав на недвижимое имущество.

Такой способ защиты как признание недействительным зарегистрированного права действующим законодательством не предусмотрен.

 Указанный подход к рассмотрению аналогичных споров соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.2009  № 15148/08.

Анализ материалов дела позволяет сделать вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права.

Довод заявителя жалобы о применении к спорным правоотношениям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии права необоснован и противоречит позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Пленума от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (пункт 1 абзац 3) и сложившейся судебной практике по рассмотрению аналогичных споров.

Довод заявителя жалоба о том, что  судом первой инстанции к материалам дела не приобщалась выписка из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, выданная Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» 19.09.2005 № РИ-03220гп, необоснован.

Данный документ имеется в материалах дела (т. 2 л.д. 13), однако истец не воспользовался своим правом на ознакомление с материалами дела, установленным статьей 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя о том, что третье лицо ФГУП «Ростехинвентаризация» не представило отзыв на исковое заявление, обеспечило явку представителя только в последнее судебное заседание,   лишив его возможности ознакомиться с материалами дела, необоснованны. Представитель третьего лица