Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n А72-8919/2008. Отменить решение полностью и принять новый с/а

собственности имущества исходя из рыночной стоимости годовой арендной платы.

Однако при принятии решения суд первой инстанции не учел следующее.

В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01 января 2008 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Арендная плата за использование указанных земельных участков устанавливается в соответствии с решением Правительства Российской Федерации.

Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ изложен в новой редакции, согласно которой юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 01 января 2010 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 01 января 2013 г. по ценам, предусмотренным соответственно п. п. 1 и 2 ст. 2 настоящего Федерального закона.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с п. 10 настоящей статьи.

При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Данная норма носит императивный характер.

В силу п. 2 ст. 424 названного Кодекса изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Пунктом 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

На основании изложенного стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Спорный земельный участок находится в собственности Российской Федерации. Установление порядка определения размера арендной платы при передаче данного земельного участка в аренду в силу ст. 22 ЗК РФ относится к компетенции Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2008 г. не установлены.

Пунктами 2 и 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, поручено в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в п. 5 Правил земельных участков, а также установлено, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных п. 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с п. 3 и п. 6 Правил.

Подпунктом «д» п. 3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, предусмотрено, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах - 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах «а» - «г» настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п. 4 Правил в случае, если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В спорных правоотношениях право аренды на земельный участок на открытом рынке (на торгах, конкурсах, аукционах) не предоставлялось, следовательно, конкуренция по приобретению права на данный земельный участок отсутствовала. Таким образом, у истца отсутствовало право для установления арендной платы на основании оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 02 февраля 2010 г. № 12404/09 указал, что согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Статья 3 Закона № 137-ФЗ устанавливает лишь срок для переоформления прав, но не предусматривает ограничения применения нормы о размере арендной платы. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в данном Постановлении указал на то, что содержащееся в настоящем Постановлении толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что определение Территориальным управлением рыночной стоимости годовой арендной платы является неправомерным, а дополнительное соглашение от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 06 апреля 2006 г. № 97-24-371 с расчетом величины арендной платы противоречат действующему законодательству, в частности, п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации от 23 марта 2006 г. № 156), постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, с учетом нормы ст. 168 ГК РФ арбитражный апелляционный суд считает, что встречные исковые требования предпринимателя Хисамова М.И. о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка от 06 апреля 2006 г. № 97-24-371 подлежат удовлетворению.

В то же время, из письма Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ульяновской области от 22 декабря 2009 г. № 05/5001 следует, что согласно результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, утвержденных постановлением Правительства Ульяновской области от 11 декабря 2008 г. № 508-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ульяновской области», кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 73:24:040301:15 составляет 61 263 020 руб. Действие настоящего постановления распространяется на земельные отношения, возникшие с 01 января 2008 г. (т. 3 л.д. 29).

С учетом указанной кадастровой стоимости земельного участка стоимость годовой арендной платы арендуемого Предпринимателем участка с 01 января 2008 г. составляет 1225260 руб. 40 коп. (61 263 020 руб. х 2 %).

Ежеквартальная арендная плата с 01 января 2008 г. составляет 306 315 руб. 10 коп. (1 225 260 руб. : 4).

Ежеквартальный размер арендной платы до 01 января 2008 г. согласно условиям договора составлял 430 500 руб.

С учетом оплаченной в ноябре 2007 г. суммы арендной платы по состоянию на 01 января 2008 г. у Предпринимателя Хисамова М.И. имелась переплата по арендной плате в размере 578 406 руб. 59 коп.

В связи с тем, что Хисамов М.И. не представил доказательств оплаты суммы арендной платы в полном объеме, арбитражный апелляционный суд считает, что за спорный период с 01 января 2008 г. по 12 ноября 2009 г., с учетом имеющейся переплаты, с него в пользу истца подлежит взысканию арендная плата в размере 1 845 478 руб. 11 коп.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 6.2 договора аренды № 97-24-371 предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы по договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России (действующей на момент просрочки) от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание, что Хисамов М.И. обязанность по внесению арендной платы выполнял ненадлежащим образом, доказательств оплаты задолженности по арендной плате в материалы дела не представил, с него подлежат взысканию пени за период с 29 апреля 2008 г. по 12 ноября 2009 г. в размере 178 083 руб. 31 коп., исходя из следующего расчета:

Сумма задолженности

(руб.)

Период задолженности

Кол-во дней просрочки

1/300 ставки рефинансирования (%)

Сумма пени

34 223, 61

29.04.08 – 09.06.09

42

0,035

503, 08

34 223, 61

10.06.08 – 13.07.09

34

0,036

418, 90

34 223, 61

14.07.08 – 28.07.08

15

0,037

189, 94

340 538, 71

29.07.08 – 28.10.08

91

0,037

11 465, 94

646 853, 81

29.10.08 – 11.11.08

14

0,037

3 350, 70

646 853, 81

12.11.08 – 30.11.08

19

0,04

4 916, 09

646 853, 81

01.12.08 – 28.01.09

59

0,043

16 410, 68

953 168, 91

29.01.09 – 23.04.09

85

0,043

34 838, 32

953 168, 91

24.04.09 – 28.04.09

5

0,042

2 001, 65

1 259 481, 01

29.04.09 – 13.05.09

15

0,042

7 934, 73

1 259 481, 01

14.05.09 – 04.06.09

22

0,04

11 083, 43

1 259 481, 01

05.06.09 – 12.07.09

38

0,038

18 186, 91

1 259 481, 01

13.07.09 – 28.07.09

16

0,037

7 456, 13

1 565 799, 11

29.07.09 – 09.08.09

12

0,037

6 952, 15

1 565 799, 11

10.08.09 – 14.09.09

36

0,036

20 292, 76

1 565 799, 11

15.09.09 – 29.09.09

15

0,035

8 220, 45

1 565 799, 11

30.09.09 – 28.10.09

29

0,033

14 984, 70

1 845 478, 11

29.10.09

1

0,033

609, 01

1 845 478, 11

30.10.09 – 12.11.09

14

0,032

8 267, 74

итого

178 083, 31

C позиции изложенных обстоятельств, в связи с неправильным применением норм материального права, арбитражный апелляционный суд считает, что решение арбитражного суда первой инстанции согласно п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ следует отменить, заявленные требования Территориального управления удовлетворить частично, взыскать с ответчика в пользу истца арендную плату в размере 1 845 478 руб. 11 коп. и пени в размере 178 083 руб. 31 коп., а также удовлетворить встречное требование о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 24 августа 2007 г. к договору аренды земельного участка от 06 апреля 2006 г. № 97-24-371.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 24 февраля 2010 г. по делу № А72-8919/2008 отменить.

Исковые требования Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным