Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2010 по делу n А65-25858/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

16 июня 2010 года                                                                                Дело № А65-25858/2009

г. Самара      

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июня 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакирева Е.М.,

судей Романенко С.Ш., Туркина К.К.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Напреенко И.В.,

при участии в заседании:

от истца – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ответчика – представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционную жалобу  общества с ограниченной ответственностью «Корона», г.Альметьевск, на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 марта 2010 года, принятое по делу № А65-25858/2009 (судьей Гавриловым М.В.),

по иску ООО «Корона», Республика Татарстан, г.Альметьевск,

к ООО «ТНК», г.Екатеринбург,

об обязании заключить долгосрочный договор аренды нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

      ООО «Корона» (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ООО «ТНК» (далее - ответчик) с иском об обязании заключить долгосрочный договор аренды нежилого помещения площадью 1806,5 кв.м, находящегося на 1 этаже в здании торгового комплекса по адресу: г.Альметьевск, ул.Герцена, д.3 «В», строение 2, в редакции приложения № 2 «Форма долгосрочного договора аренды нежилых помещений» к предварительному договору аренды от 20.10.07г. № 20/10/07г.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.03.2010г. исковые требования оставлены без удовлетворения.

 Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

   Заявитель апелляционной жалобы полагает, что суд первой инстанции неполно выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил закон, а также не дал надлежащей оценки имеющимся в материалах дела доказательствам.

   Заявитель жалобы полагает, что обязанность ответчика заключить долгосрочный договор аренды возникла после получения от истца письма от 16.02.2009г. № 2 с предложением заключить договор. Заявитель не согласен с выводом суда о том, что обязанность ответчика по заключению долгосрочного договора прекратилась в связи с тем, что краткосрочный договор является недействительной (ничтожной) сделкой. Действительно на момент заключения краткосрочного договора право собственности истца на объект не было зарегистрировано. Однако по смыслу п.1.2 предварительного договора заключение долгосрочного договора возможно при условии заключения краткосрочного договора, являлась гарантией для ответчика осуществления арендных отношений и возможность осуществления торговой деятельности в здании торгового центра до государственной регистрации права собственности на здание.  

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили. От ответчика поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, в соответствии со ст.ст.123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие представителей сторон.

          Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва, проверив  в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд делает вывод о том, что обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

      Как следует из материалов дела, 20 октября 2007 года между ООО «Кроун» (арендодатель) и ООО «ТНК» (арендатор) заключен предварительный договор аренды нежилого помещения № 20/10/07г., согласно которому арендодатель выступает заказчиком и инвестором строительства объекта недвижимости - здания торгового комплекса площадью 3888 кв.м, расположенного по адресу: г.Альметьевск, ул.Герцена, арендодатель является арендатором земельного участка, в  границах которого находится объект недвижимости на основании договора аренды от 18.09.2007г. № 04-071-0252-0РТ (л.д.6, т.2).

     Согласно п.1.2 договора а0        ной регистрации права собственности на здание.ость осуществления торговой деятельности в здании торгового центра до горендодатель, по завершению ввода в эксплуатацию комплекса, не позднее 30.11.2008г. обязан произвести государственную регистрацию своего права собственности на все объекты недвижимости комплекса, стороны обязуются заключить краткосрочный договор аренды в срок не позднее 5-ти календарных дней до даты открытия комплекса - 1 августа 2008г. и подписать долгосрочный договор аренды в течение 10-ти дней с даты государственной регистрации права собственности при условии, если сторонами будет заключен краткосрочный договор.

     Проекты краткосрочного и долгосрочного договоров аренды приложены к предварительному договору.

     Соглашением от 16.06.2008г., заключенным между ООО «Кроун», ООО «ТНК» и ООО «Корона» произведена замена арендодателя по предварительному договору с ООО «Кроун» на ООО «Корона» (л.д.60).

    16.06.2008г. между ООО «Корона» (арендодатель) и ООО «ТНК» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды № 16/08/08 на нежилые помещения №№ 2-7, 12, 14-21, всего 15 помещений общей площадью 1806,5 кв.м, расположенных на первом этаже здания по адресу: г.Альметьевск, ул.Герцена, д.3В, строение 2 (л.д.10).

    Срок аренды установлен сторонами в 11 месяцев.

    Дополнительным соглашением от 15.07.2009г. стороны продлили краткосрочный договор аренды до 30.09.2009г. (л.д.32).

     Пунктом 1.1. краткосрочного договора предусмотрено, что право собственности на здание будет зарегистрировано в ФРС в срок до 30.11.2008г.

     Здание Торгового комплекса введено в эксплуатацию 13.11.2008г., право собственности на вновь сдаваемое имущество зарегистрировано в порядке ст.219 ГК РФ 19.01.2009г. (л.д.87).

     Письмом от 23.12.2008г. № 150 истец информировал ответчика (л.д.64) о том, что 17.12.2008г. им сданы документы на государственную регистрацию и предложил установить  ориентировочную дату подписания долгосрочного договора - 01.02.2009г.

    Ответчик на предложение истца не ответил.

    В связи с этим, 16.02.2009г. истец вновь письмом № 81 предложил арендатору заключить долгосрочный договор, а также направил проект договора (л.д.62).

    Письмом от 07.09.2009г. № 138 арендатор уведомил ООО «Корона» об освобождении арендуемого помещения до 30.09.2009г. в связи с окончанием срока действия краткосрочного договора аренды (до 30.09.2009г.).

    Требования истца основаны на том, что ответчик неправомерно уклоняется от заключения долгосрочного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Данные обстоятельства явились поводом для настоящего иска.

     Отказывая в иске, суд первой инстанции обоснованно применил нормы материального и процессуального права.

     Судом первой инстанции установлено, что на дату заключения предварительного и краткосрочного договора объект аренды в эксплуатацию не был сдан, Государственный акт приемки здания отсутствовал. Кроме этого право собственности ООО «Кроун» или ООО «Корона» в УФРС  в установленном законом порядке не зарегистрировано.

     Согласно ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передачи имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложения заключить договор.

    Суд первой инстанции обоснованно признал краткосрочный договор от 16.08.2008г. № 16/08/08 недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку в силу ст.608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. На момент заключения краткосрочного договора право собственности за арендодателем не зарегистрировано, что им не отрицается. Следовательно, краткосрочный договор аренды не мог быть заключен до государственной регистрации права собственности истца на вновь создаваемое недвижимое имущество. Условия предварительного договора о возможности заключения краткосрочного договора до государственной регистрации являются также недействительными. В связи с этим доводы апелляционной жалобы о правомерности заключения краткосрочного договора отклоняются судом апелляционной инстанции.

    Градостроительный кодекс РФ определяет объекты незавершенного строительства как объекты капитального строительства - здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено за исключением временных построек.

     Согласно СНиП 3.01.04-87 «Правила приемки и эксплуатации завершенных строительством объектов» по результатам проверок рабочая комиссия должна составить акт о готовности зданий, сооружений, законченных строительством, для предъявления Государственной приемочной комиссии по форме, приведенной в обязательном приложении № 3 СНиП, а также подготовить сводные материалы о готовности объекта к приемке в эксплуатацию Государственной приемочной комиссии.

     Исходя из полномочий, изложенных в статьях 1 и 209 ГК РФ, возложено ограничение гражданских прав, в том числе право собственности на основании федеральных законов в той мере, в какой это необходимо для защиты прав и законных интересов других лиц, здоровья, в других случаях.

    В связи с тем, что на дату заключения договора аренды здание, в котором располагались помещения площадью 1806,5 кв.м., не было введено в эксплуатацию, являлось объектом незавершенным строительством, оно не могло быть использовано под любую деятельность. Следовательно, условия для заключения долгосрочного договора не наступили, обязанность ответчика заключить договор не возникла.

    Кроме этого судом первой инстанции установлено, что объект аренды по акту приема-передачи арендатору не передавался. Имеющийся в материалах дела акт от 16.08.2008г. (л.д.28) арендатором не подписан. Акт передачи (л.д.31) подписан неустановленным лицом (отсутствует расшифровка подписи и доверенность).

    Поскольку в срок, установленный предварительным договором, а именно: 10 дней с даты государственной регистрации (30.11.2008г.) долгосрочный договор заключен не был, обязательства, предусмотренные предварительным договором, суд первой инстанции посчитал прекращенными в связи с пропуском срока для его заключения. Заявитель апелляционной жалобы с данным выводом не согласился, считая, что обязанность ответчика заключить долгосрочный договор возникла после получения им от истца письма № 81 от 16.02.2009г.  

    Вместе с этим из материалов дела следует, что право собственности на объект аренды зарегистрировано в ФРС 19.01.2009г. Согласно условиям предварительного договора подписание долгосрочного договора предусмотрено в течение 10 дней с даты государственной регистрации права собственности на здание Торгового центра (т.е. до 29.01.2009г.). Однако, истец в нарушение условий предварительного договора, в период с 19.01.2009г. до 29.01.2009г. к ответчику с предложением заключения долгосрочного договора не обращался. Из материалов дела следует, что истец направлял в адрес ответчика два письма, первое № 150 от 23.12.2008г., после установленного в предварительном договоре срока 30.11.2008г. и отсутствии свидетельства о государственной регистрации права собственности. Второе письмо № 81 от 16.02.2009г., направлено по истечении 10-ти дневного срока после получения свидетельства о праве собственности на здание торгового центра.       

    При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно не нашел правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

     Доводы заявителя жалобы о том, что отсутствие права собственности не помешало ответчику заключить краткосрочный договор аренды и осуществление торговой деятельности, рассмотрены судом первой инстанции, в решении им дана надлежащая правовая оценка.         

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе и относящиеся к существу спора, являлись предметом исследования суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка. Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.

   Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

 В соответствии со статьей 110 Арбитражного  процессуального Кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя.

    Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 19 марта 2010 года по делу №А65-25858/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                 Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                               С.Ш. Романенко

К.К. Туркин