Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2010 по делу n А49-6467/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

18 июня 2010 г.                                                                                 Дело № А49-6467/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 18 июня 2010 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Терентьева Е.А., судей Балашевой В.Т., Шадриной О.Е.,

при ведении протокола помощником судьи Егоровой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 15-17 июня 2010 г. в зале №3 помещения суда

апелляционную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 29 марта 2010 года, принятое по делу №А49-6467/2009, судья Гук Н.Е.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Парафарм», г.Пенза,

к Управлению по имущественным и градостроительным отношениям г.Пензы,

о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи и залога,

в отсутствие сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Парафарм» обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Пензы о разрешении разногласий, возникших при заключении договоров купли-продажи и залога и просил:

- принять пункты 2.1 и 2.2 договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанных пунктах слова «6 461 000 (шесть миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча)» словами 3 383 914 (три миллиона триста восемьдесят три девятьсот четырнадцать)»;

- принять пункт 2.6 договора купли-продажи недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанном пункте слова «1 292 000 (один миллион двести девяносто две тысячи)» словами «563 985 (пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять)»;

- принять пункт 2.1 и абзац 2 пункта 3.4 договора залога недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанных пунктах слова «6 461 000 (шесть миллионов четыреста шестьдесят одна тысяча)» словами 3 383 914 (три миллиона триста восемьдесят три девятьсот четырнадцать)»;

- принять абзац 6 пункт 3.4 договора залога недвижимого имущества в редакции истца, заменив в указанном абзаце слова «1 292 000 (один миллион двести девяносто две тысячи)» словами «563 985 (пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять)».

Заявлением от 7.08.2009 г. ООО «Парафарм» просило произвести замену ответчика – Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы – на его правопреемника – Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы.

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы в отзыве на исковое заявление просило в удовлетворении иска отказать, указав, что по истечении 30 дней со дня получения истцом проекта договора купли-продажи истец указанный проект не подписал, а поэтому согласно статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 29 марта 2010 года исковые требования истца удовлетворены, определены отдельные условия договоров купли-продажи и залога в редакции истца:

Определить отдельные условия договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 406, 7 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания (лит. А) по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 «А» между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям г. Пензы с одной стороны и ООО «Парафарм» с другой стороны, следующим образом:

Пункт п. 2. 1. договора изложить в следующей редакции:

«Цена имущества составляет 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей».

Пункт 2. 2. договора изложить в следующей редакции:

«Оплату цены имущества Покупатель производит путем перечисления денежных средств в размере 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей» далее по тексту пункта.

Пункт 2.6. изложить в следующей редакции:

«Первый платеж в размере 563985 (Пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей» далее по тексту пункта.

Определить отдельные условия договора залога недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 406, 7 кв. м, расположенного на 2-м этаже здания (лит. А) по адресу: г. Пенза, ул. Калинина, 116 «А» между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям г. Пензы с одной стороны и ООО «Парафарм» с другой стороны, следующим образом:

Пункт 2.1 изложить в следующей редакции:

«На момент заключения договора стоимость имущества, указанного в п. п. 1 Договора, составляет 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей» далее по тексту пункта.

Абзац 2 пункта 3.4 договора изложить в следующей редакции:

«Оплату цены имущества Покупатель производит путем перечисления денежных средств в размере 3383914 (Три миллиона триста восемьдесят три тысячи девятьсот четырнадцать) рублей» далее по тексту пункта.

Абзац 6 пункта 3.4 договора изложить в следующей редакции:

«Первый платеж в размере 563985 (Пятьсот шестьдесят три тысячи девятьсот восемьдесят пять) рублей» далее по тексту пункта.

Не соглашаясь с принятым Арбитражным судом Пензенской области судебным решением, Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «Парафарм» против ее удовлетворения возражает.

Законность и обоснованность судебного решения, принятого по делу Арбитражным судом Пензенской области, проверена Одиннадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с требованиями статей 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон, которые о месте и времени судебного заседания судом апелляционной инстанции были уведомлены надлежащим образом, явку в суд своих представителей не обеспечили.   

В судебном заседании 15 июня 2010 года в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 14 час. 50 мин. 17 июня 2010 года. Сведения о месте и времени продолжения судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда. После перерыва дело рассматривается судом в прежнем составе суда.

Из доказательств, имеющихся в материалах дела, усматриваются следующие обстоятельства:

ООО «Парафарм», являясь субъектом малого предпринимательства, на основании заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Пензы 10.04.2002 г. договора аренды №60, является арендатором на срок до 9.04.2012 г. части здания – нежилых помещений муниципального фонда площадью 405 кв.м. в лит. А, расположенном по адресу г.Пенза, ул.Калинина, д.116 «А». Указанный договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован регистрирующим органом 23.04.2002 г.

29.05.2009 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Пензы издал приказ №285 об утверждении условий приватизации нежилого помещения площадью 406,7 кв.м. по ул.Калинина, 116 «А», согласно которому избран способ приватизации имущества – продажа арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, установлена нормативная цена имущества и цена продажи имущества 6 461 000 руб., форма, сроки и порядок внесения платежа рассрочка на шесть месяцев. ООО «Парафарм» предоставлено преимущественное право на получение арендуемого имущества – нежилого помещения площадью 406,7 кв.м. по адресу: ул.Калинина, 116 «А». 2 июня 2009 г. письмом №14/1701 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы направил ООО «Парафарм» копию приказа №285 от 29.05.2009 г. с предложением о заключении договора купли-продажи и проекты договоров купли-продажи и залога. При этом абзац второй пункта 3.3, абзац второй пункта 3.4 проекта договора о залоге содержат указание на стоимость (цену) недвижимого имущества 6 461 000 руб., абзац шестой пункта 3.4 проекта договора о залоге содержит указание на размер первого платежа 2 256 226 руб., пункты 2.1, 2.2 проекта договора купли-продажи содержат указание на цену имущества 6 461 000 руб., пункт 2.6 проекта договора купли – продажи содержит указание на размер первого платежа 1 292 000 руб.

Предложения Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Пенза были основаны на отчете  об оценке рыночной стоимости недвижимости №49 от 21.05.2009 г., подготовленном ООО «Актив».

В свою очередь ООО «Парафарм» письмом от 25.06.2009 г. подтвердило свое согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном ФЗ от 22.07.2008 г. №159-ФЗ на основе цены объекта, установленной оценщиком (ООО «Тарханы-REALTY») в размере 3 993 019 руб, (цена с НДС) либо иной согласованной сторонами цене. К указанному письму истец приложил протоколы разногласий к договору купли-продажи и к договору о залоге. В обоснование возражений истец сослался на отчет №1076 ООО «Тарханы-REALTY», согласно которому по состоянию на 16.06.2009 г. рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 993 019 руб. (в т.ч. НДС 18%).  

Письмом от 30.06.2009 г. исх. №14/1932 Комитет по управлению муниципальным имуществом известил ООО «Парафарм» об отклонении представленных истцом протоколов разногласий и повторно предложил истцу в срок до 9.07.2009 г. заключить договор купли-продажи и договор о залоге арендованного имущества по цене 6 461 000 руб.

4 августа 2009 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Пензы издал приказ №77 об отмене приказа КУМИ г.Пензы от 29.05.2009 г. №285.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 10.12.2009 г. по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объекта. По заключению эксперта №1302/16 от 9.02.2010 г. рыночная стоимость нежилого помещения площадью 406,7 кв.м., расположенного на 2-м этаже здания лит. А по адресу: г.Пенза, ул.Калинина, 116А, на дату оценки (22.01.2010 г.) составляет округленно 3 718 000 руб., в т.ч. НДС 543 219 руб.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о необоснованности апелляционной жалобы ответчика, а решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Как правильно установил суд первой инстанции, сторонами соблюдена процедура  досудебного разрешения возникшего при заключении договора спора, предусмотренная пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона Российской Федерации от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ от 29.07.1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В силу этого истец является обладателем преимущественного права на приобретение спорного помещения.

Судом первой инстанции в установленном процессуальным законодательством порядке устранено противоречие в оценках спорного объекта недвижимости, выполненных различными оценщиками – ООО «Актив» (цена объекта по отчету 6 461 000 руб.) и ООО «Тарханы-REALTY» (цена объекта по отчету 3 993 019 руб.). С этой целью судом назначена и проведена судебная экспертиза, по оценке которой цена объекта 3 718 000 руб.

При этом судом первой инстанции в обжалуемом решении дана развернутая и обоснованная оценка недостаткам, содержащимся в отчете об оценке спорного имущества, подготовленного ООО «Актив».

Доводы ответчика в апелляционной жалобе об ошибочности неприменения судом первой инстанции отчета ООО «Актив» являются несостоятельными, поскольку указанных отчет был судом подвергнут проверке путем проведения экспертизы, в связи с чем и был отвергнут.

Ссылки ответчика в апелляционной жалобе на отмену приказа КУМИ г.Пензы №285 о 29.05.2009 г. (в соответствии с приказом №77 от 4.08.2009 г.) являются несостоятельными, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области от 5.10.2009 г., принятым по делу №А49-7884/2009, приказ КУМИ г.Пенза №77 от 4.08.2009 г. был признан недействительным, как не соответствующий требованиям закона (Гражданского кодекса Российской Федерации и ФЗ №159-ФЗ от 22.07.2008 г.).

Довод ответчика, изложенный в апелляционной жалобе, о том, что якобы истец самовольно занимает помещения в большем размере, чем это указано в договоре аренды, ранее ответчиком не заявлялся, по делу ничем не подтвержден, кроме того данное обстоятельство не может служить основанием для отказа в удовлетворении искового требования. Добросовестность арендатора, претендующего на преимущественное право приобретения арендованного имущества, определена в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».