Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу n А65-37288/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

23 июня 2010 года                                                                            Дело № А65-37288/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено  23 июня 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,

с участием:

от заявителя – не явился, извещен,

от общества с ограниченной ответственностью  «Вира-плюс» – Осадчий С.С., паспорт 92 05 320016,

от третьего лица - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью  «Вира-плюс»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 марта 2010 года по делу                  № А65-37288/2009 (судья Камалиев Р.А.)

по заявлению Муниципального учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования  г.Казани», г.Казань,

к обществу с ограниченной ответственностью «Вира-плюс», г.Казань,

третье лицо - общество с ограниченной ответственностью «Техстрой», г.Казань,

о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115 337 руб. 19 коп., пени в размере 78 957 руб. 75 коп., о расторжении договора №5616 от 6.12.2001, изъятии земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани», г. Казань  (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Вира-плюс», г. Казань (далее - ответчик) с участием третьего лица не заявляющего самостоятельных требований Закрытого акционерного общества «Техстрой», г. Казань  о взыскании задолженности по арендной плате в размере 115 337 руб. 19 коп., пени в размере 78 957 руб. 75 коп., о расторжении договора №5616 от 6.12.2001, изъятии земельного участка.     

Истец  в заседании суда первой инстанции уточнил период задолженности с 01.11.2001 г. по 05.07.2005 г. и сумму задолженности, уменьшил сумму задолженности до 2 402 руб. 25 коп. и пени до 18 229 руб. 59 коп.     

Указанное уточнение и уменьшение судом было принято.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25 марта 2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что согласно свидетельства о государственной регистрации права от 03.10.2008 г. здание КПП, расположенное г. Казань, ул. 1-ая Вольская, д.1 принадлежит на праве собственности ЗАО «Техстрой»; поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Пунктом 2.5 договора не был установлен размер неустойки.

Новым арендатором  спорного земельного участка является не ответчик, а  ЗАО «Техстрой» в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ,  и п.1 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ.

Не согласившись с выводами суда, ООО «Вира-плюс» подало апелляционную жалобу, в которой просит изменить мотивировочную часть решения суда.

В апелляционной жалобе указывает, что в мотивировочной части решения суда допущена явная арифметическая ошибка, когда было сказано, что новым арендатором участка площадью 0,202 га (или 2020 квадратных метров) является не ответчик, а третье лицо ЗАО «Техстрой» в силу статьи 35 Земельного кодекса РФ и п.1 статьи 552 Гражданского Кодекса РФ.

06.12.2001 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор об аренде земли № 5616 общей площадью 0,202 га ( 2020 кв.м.) на срок до 09.10.2011 г., расположенный по адресу : г. Казань,ул. 1 -я Вольская. Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/024/2010-221 от 12.02.2010 г. (л.д.31).

На данном участке находилось недвижимое имущество КПП площадью 62 кв.м., которое 11.02.2005 г. согласно договора купли-продажи недвижимого имущества №1 ответчик продал ЗАО «Каширский двор»(л.д.73).

29.06.2006 г. ЗАО «Каширский двор» продало КПП, находящееся на арендном участке, третьему лицу ЗАО «Техстрой».

В статьях Земельного и Гражданского кодексов речь идет именно о части земельного участка соответствующей площади. В нашем случае часть участка общей площадью 2020 кв.м. - это участок площадью 62 кв.м., который занимает КПП, принадлежащий третьему лицу. Учитывая, что КПП расположен с краю участка, к нему есть свободный проезд с участка третьего лица, то дополнительный участок для облуживания КПП не требуется. Т.е. очевидна арифметическая ошибка в мотивировочной части решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.03.2010 г., и новым арендатором может быть арендовано не 2020 кв.м., а 62 кв.м. участка ответчика.

В судебном заседании представитель ООО «Вира-плюс» доводы апелляционной жалобы поддержал.

В судебное заседание представители других лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 АПК РФ рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ООО «Вира-плюс», оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

06.12.2001 г. между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор об аренде земли №5616, сроком до 9.10.2011года, общей площадью 0,202 га, расположенной по адресу: г. Казань, Советский район, ул. 1-я Вольская.     

Согласно положениям п.2.2. договора, арендная плата, выплачиваемая арендатором арендодателю составляет 6617,52 руб. в год.     

П. 2.4. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа следующего месяца.     

В соответствии с п.2.5. договора в случае неуплаты причитающейся суммы в сроки, установленные в п.2.4.  настоящего договора, с арендатора взимаются пени в размере, устанавливаемом действующим налоговым законодательством от суммы недоимки за каждый день просрочки.     

Срок действия договора  устанавливается до 09.10.2011 г.     

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается Выпиской из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/024/2010-221 от 12.02.2010 г. ( л.д. 31).

Истец, указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей обратился в суд с иском.

При принятии решения об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

Спорные правоотношения возникли из  договора аренды. К спорным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса РФ.     

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.     

Указанный в договоре земельный участок является землей населенного пункта (л.д. 31).

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.     

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.     

В соответствии со статьями 307 -309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.     

Согласно ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.     

В решении суда верно отмечено, что 11.02.2005 г. на основании договора купли- продажи недвижимого имущества №1 ООО «Вира-плюс» (ответчик) продало ЗАО «Каширский двор» недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке по адресу, г. Казань, ул. Вольская-1, 29.06.2006 г. ЗАО «Каширский двор» продало недвижимое имущество, находящееся на спорном земельном участке по адресу, г. Казань, ул. Вольская-1, третьему лицу ЗАО «Техстрой».     

Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 3.10.2008 г. здание КПП, расположенное по адресу: г. Казань, ул. 1-ая Вольская, д.1, принадлежит на праве собственности ЗАО «Техстрой».     

Ссылка подателя жалобы на изменение мотивировочной части решения, является несостоятельной в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.     

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.     

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 г. № 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно п.13 постановления Пленума от 24.03.2004 г. № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих  на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

В соответствии с абз. 2 п. 7 ст. 36 Земельного кодекса РФ местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

Спорный земельный участок сформирован 07 декабря 2001 года, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка от 28 декабря 2009 года № 1600/301/09-334972.

ЗАО «Техстрой» 29 июня 2006 года в соответствии с договором купли-продажи от 29 июня 2006 года № 01 К/11 приобрело у закрытого акционерного общества «Каширский двор» незавершенное строительством здание КПП, инвент. № 9237 литер В, а 28 августа 2006 года в соответствии с актом приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией № 45П-147-6 закончило строительство указанного здания. 3 октября 2008 года право собственности на указанное здание КПП было зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое и сделок с ним сделана запись регистрации № 16-16-01/327/2008-029, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03 октября 2008 года серия 16-АЛ№ 830907.

Арендатором земельного участка, площадью 2020 кв.м., с кадастровым номером 16:50:250803:5, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. 1-ая Вольская, д.1. под зданием здания КПП. принадлежащего ЗАО «Техстрой» на праве собственности (договор купли-продажи недвижимого имущества № 01 К/П от 29.06.2006 г.) г. и акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии № 45-П-147-6 от 28.08.2006 г.) является ЗАО «Техстрой».

С учетом изложенного суд первой инстанции правильно указал, танции сделал правильный вывод, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал