Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу n А55-6468/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070 г. Самара, ул. Аэродромная 11 «А», тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

06 августа 2010 года                                                                          Дело № А55-6468/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Балашевой В.Т.,

судей Морозова В.А., Терентьева Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Абрамовой А.В.,

с участием:

от истца – Борисов А.Н., доверенность от 01.07.2010г.,

от ответчика – Недогреева С.Г., доверенность №55 от 13.01.2010г.,

в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 29 июля - 03 августа 2010 года апелляционную жалобу открытого акционерного общества «МДМ БАНК», г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июня 2010 года по делу №А55-6468/2010 (судья Хмелев С.П.),

по иску открытого акционерного общества «Самарапромсвязь», г. Самара, к открытому акционерному обществу «МДМ БАНК», г. Самара,

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Стеклоконструкции», Самарская область, с. Елховка, общество с ограниченной ответственостью «Торгово-выставочный центр», Самарская область, Елховский район, с. Елховка, ООО «ЭКО-ДОМ СЕРВИС», г. Самара, Кольчугин Сергей Викторович, г. Самара, Евграфов Виктор Вениаминович, г. Самара,

о признании договоров ипотеки недействительными (ничтожными),

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Самарапромсвязь», г. Самара, (далее – истец, ОАО «Самарапромсвязь») обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу «МДМ БАНК», г. Самара, (далее - ответчик,  Банк) о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке от 22.01.2007 №008/2007-11-69-ЗН1.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 31.03.2010 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу. Делу присвоен номер А55-6468/2010.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 06.04.2010 к производству суда принято исковое заявление открытого акционерного общества «Самарапромсвязь», г. Самара,  к открытому акционерному обществу «МДМ БАНК», г. Самара,  о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке от 04.04.2007 №008/2007-11-69-ЗН3. Делу присвоен номер А55-7019/2010.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2010 к производству суда принято исковое заявление открытого акционерного общества «Самарапромсвязь», г. Самара,  к открытому акционерному обществу «МДМ БАНК», г. Самара,  о признании недействительным (ничтожным) договора об ипотеке от 22.01.2007 №008/2007-11-69-ЗН2. Делу присвоен номер А55-7629/2010.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 28.05.2010 дела № А55-6468/2010, А55-7019/2010, А55-7629/2010 объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен единый номер А55-6468/2010.

Исковые требования мотивированы тем, что спорные договоры  заключены в нарушение на части 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» без залога принадлежащего истцу права аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 01.07.2010  по делу №А55-6468/2010 исковые требования удовлетворены.

Признаны недействительными (ничтожными) заключенные между ОАО «Самарапромсвязь» и ОАО «МДМ БАНК» следующие договоры об ипотеке недвижимого имущества:

от 22.01.2007 №008/2007-11-69-ЗН1 об ипотеке нежилого помещения общей площадью 1 663,30 кв.м., 1 этаж, комнаты №№ 1-17, 20-28, 33-36, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1, залоговой стоимостью 15 136 030 руб. (зарегистрирован УФРС по Самарской области 12.04.2007г.);

от 22.01.2007 №008/2007-11-69-ЗН2 об ипотеке нежилого помещения общей площадью 1 673,30 кв.м., 2 этаж, комнаты №№ 1-10, 12-33, 36, 37, 39, 40, 42-44, 46, 47, 49-52, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1, залоговой стоимостью 15 227 030 руб. (госрегистрация УФРС 13.04.2007г.);

от 04.04.2007г. №008/2007-11-69-ЗН3 об ипотеке нежилого помещения общей площадью 1 707,80 кв.м., 3 этаж, комнаты №№ 1-9, 11, 13-20, 22-32, 38-42, 44-47, 49, 50, чердак: комнаты №№ 5, 14, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1 залоговой стоимостью 15 161 510 руб. (госрегистрация УФРС 11.04.2007г.).

С ОАО «МДМ БАНК» в пользу ОАО «Самарапромсвязь» взысканы расходы по госпошлине - 12 000 руб.

При принятии решения суд исходил из того, что в оспариваемых договорах отсутствует условие об ипотеке права аренды земельного участка, функционально обеспечивающего заложенные нежилые помещения, что не соответствуют требованиям п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и в силу ст. 168 ГК РФ являются недействительными (ничтожными) сделками.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение Арбитражного суда Самарской области от 01.07.2010  по делу №А55-6468/2010 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы материального права.

Отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца, считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения.

В судебном заседании 29.07.2010 объявлялся перерыв до 10 час. 45 мин. 03.08.2010. После перерыва судебное заседание продолжено.

Выслушав объяснения представителей сторон, проверив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, суд апелляционной инстанции установил.

Как следует из материалов дела, 22.01.2007 между ответчиком (прежнее наименование – ОАО «УРСА банк») и истцом (залогодателем) был заключен договор  об ипотеке №008/2007-11-69-ЗН1, по условиям которого в целях обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Стеклоконструкции» (заемщика) по заключенному с Банком в городе Самара 22.01.2007 кредитному договору № 008/2007-11-69, залогодатель передает, а Банк принимает в залог нежилое помещение общей площадью 1 663,30 кв.м., 1 этаж, комнаты №№ 1-17, 20-28, 33-36, расположенное по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1, залоговой стоимостью 15 136 030 руб.

22.01.2007 между теми же сторонами заключен договор №008/2007-11-69-ЗН2 об ипотеке, по условиям которого в целях обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Стеклоконструкции» (заемщика) по заключенному с Банком в городе Самара 22.01.2007 кредитному договору № 008/2007-11-69, залогодатель передает, а Банк принимает в залог нежилое помещение общей площадью 1 673,30 кв.м., 2 этаж, комнаты №№ 1-10, 12-33, 36, 37, 39, 40, 42-44, 46, 47, 49-52, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1, залоговой стоимостью 15 227 030 руб.

04.04.2007 между теми же сторонами заключен договор об ипотеке №008/2007-11-69-ЗН3, по условиям которого в целях обеспечения исполнения обязательств общества с ограниченной ответственностью «Стеклоконструкции» (заемщика) по заключенному с Банком в городе Самара 22.01.2007 кредитному договору № 008/2007-11-69, залогодатель передает, а Банк принимает в залог нежилое помещение общей площадью 1 707,80 кв.м., 3 этаж, комнаты №№ 1-9, 11, 13-20, 22-32, 38-42, 44-47, 49, 50, чердак: комнаты №№ 5, 14, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1 залоговой стоимостью 15 161 510 руб.

Спорные договоры об ипотеке зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Вступившим в законную силу решением Железнодорожного районного суда от 15.09.2009г. по делу № 2-2432/09 с ООО «Стеклоконструкции», ОАО «Самарапромсвязь», ООО «Торгово-выставочный центр», ООО «ЭКО-ДОМ СЕРВИС», Кольчугина Сергея Викторовича, Евграфова Виктора Вениаминовича в пользу ОАО «МДМ БАНК» солидарно взыскана сумма задолженности по кредитному договору № 008/2007-11-69 от 22.01.2007г. в размере 46 548 366 руб. 01 коп., а также обращено взыскание на заложенное имущество ОАО «Самарапромсвязь»: нежилое помещение площадью 1 663,30 кв.м., 1 этаж, комнаты №№ 1-17, 20-28, 33-36, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1;  нежилое помещение площадью 1 673,30 кв.м., 2 этаж, комнаты №№ 1-10, 12-33, 36, 37, 39, 40, 42-44, 46, 47, 49-52, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1;  нежилое помещение площадью 1 707,80 кв.м., 3 этаж, комнаты №№ 1-9, 11, 13-20, 22-32, 38-42, 44-47, 49, 50, чердак: комнаты №№ 5, 14, расположенного по адресу: Самарская область, Советский район, Заводское шоссе, д.1.

 Указанным решением установлено, что в соответствии с кредитным договором № 008/2007-11-69 от 22.01.2007г. ОАО «УРСА Банк» (правопредшественник ОАО «МДМ БАНК») предоставил ООО «Стеклоконструкции» кредит в размере 43 000 000 руб. до 21.01.2010г. под 13% годовых. В обеспечение возврата кредита заключены   договоры об ипотеке №№ 008/2007-11-69-ЗН1 от 22.01.2007, №008/2007-11-69-ЗН2 от 22.01.2007, №008/2007-11-69-ЗН3 от 04.04.2007г. с ОАО «Самарапромсвязь»,  договоры поручительства от 22.01.2007г. с ОАО «Самарапромсвязь», ООО «Торгово-выставочный центр», ООО «ЭКО-ДОМ СЕРВИС», Кольчугиным Сергеем Викторовичем, Евграфовым Виктором Вениаминовичем.

В силу статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. Аналогичные условия ипотеки здания или сооружения предусмотрены пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 24.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодателем) и ЗАО НПЦ «СПЕКТР» (арендатором) заключен договор № 024853з аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатором (далее – договор аренды № 024853з).

Предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 3712, 60 кв. м., находящийся по адресу: г. Самара, Советский район, Заводское шоссе, 1.  (т.1, л.д. 13-16).

Как предусмотрено п. 1.2. договора аренды, последний заключается с условиями согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании, находящемся на участке, на основании дополнительного соглашения к настоящему договору. При этом соглашение подписывается арендодателем и лицом, вступающим в договор на стороне арендатора.

20.04.2006 между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодателем) и истцом (арендатором) заключено Дополнительное соглашение к договору аренды № 024853з (т.1, л.д. 18).

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке  правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» разъяснено, что, когда права арендатора, вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке  следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в залог право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Договор аренды  № 024853з заключен на неопределенный срок, и в силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации не подлежит.

Следовательно, у истца отсутствовала возможность с соблюдением требований закона передать в залог по договору ипотеки незарегистрированное в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним  право аренды на земельный участок, расположенный под нежилыми помещениями, переданными в ипотеку по оспариваемым договорам.

С учетом установленных по данному делу обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что в данном случае истец был вправе заложить только нежилые помещения, и у суда  первой инстанции не имелось оснований для признания спорных договор ничтожными по мотиву несоответствия их пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке.

Поскольку при принятии решения судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового судебного акта в соответствии с п. 4 ч. 1, ч. 2 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 268 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 01 июня 2010 года по делу №А55-6468/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе отнести на истца.

Взыскать с открытого акционерного общества «Самарапромсвязь», г. Самара, в пользу открытого акционерного общества «МДМ БАНК», г. Самара, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе  2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                                            В.Т. Балашева

Судьи                                                                                                              В.А. Морозов

Е.А. Терентьев