Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010 по делу n А55-10330/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

06 августа 2010 года                                                                                  Дело № А55-10330/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 06 августа 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Балакиревой Е.М., судей Деминой Е.Г., Туркина К.К.,

при ведении протокола судебного заседания Журавлевой Ю.И.,

при участии:

от истца – Овсепян Г.В., доверенность № 988 от 07.12.2009г.,

от ответчика – Филин Р.Г., доверенность №1 от 05.11.2010г.,

от третьих лиц –  не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале № 2 апелляционные жалобы Территориального  управления Росимущества по Самарской области, г. Самара, на решение Арбитражного суда Самарской области от 19 апреля 2010 года и на дополнительное решение Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2010 года, по делу № А55-10330/2009 судьей Веремей Л.Н.,

по иску Территориального  управления Росимущества по Самарской области,  г. Самара,

к ОАО «Волжское нефтеналивное пароходство  «Волготанкер», г. Самара, 

третьи лица: ООО «Интер-Стандарт», Самарская область, г. Самара,

ООО «1-й оценщик», г. Санкт-Петербург,

об изменении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к ОАО «Волжское нефтеналивное пароходство  «Волготанкер» о внесении  изменений  в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.2004г. № 238 в части установления размера арендной платы (без учета НДС) в сумме 995 163 руб. в месяц на основании отчета об оценке № ГК-16 от 20.11.2008г., выполненного ООО «Интер-Стандарт».

Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.09.2009г.  к участию в дело  привлечены: ООО «1-й оценщик», ООО «Интер-Стандарт» в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 31 мая 2009 года исковые требования оставлены без удовлетворения. Дополнительным решением от 31.05.2010г. с истца в пользу ответчика взысканы расходы, связанные с проведением экспертизы в сумме 24500 руб.

Не согласившись с указанными судебными актами, истец обратился с апелляционной жалобой (с дополнениями к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что решение вынесено на основании неполно исследованных доказательств, а выводы, содержащиеся в решении, не основаны на фактически установленных судом обстоятельствах дела. По мнению заявителя жалобы, ответчик необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды, существенно нарушая условия договора и нормы закона. Заявитель полагает, что суд не дал надлежащей оценки представленному истцом отчету от 31.03.2009г. Кроме этого,  заявитель обратился с дополнительной апелляционной жалобой на дополнительное решение от 31.05.2010г., в которой не согласен с распределением расходов по проведению экспертизы.

В судебном заседании представитель истца доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласился по доводам, изложенным в отзыве, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Исследовав доказательства по делу, выслушав представителей сторон, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и дополнительной апелляционной жалобе, отзыве, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, 06.10.2004г. между сторонами был заключен договор № 238  аренды недвижимого имущества с приложениями (л.д.13,14, 15-21т.1) согласно которому арендодатель (истец)  передает по акту приема-передачи, а арендатор (ответчик) принимает в аренду нежилое административное здание, расположенное по адресу: Самарская область, г.Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, дом 105, литера А,А1 для использования под административные функции, площадью 2014,50кв.м., со сроком действия с 07.04.2004г. по 17.04.2016г.

     Право аренды зарегистрировано в установленном законом порядке.

     Пунктами 3.1, 3.2 договора арендная плата устанавливается согласно отчету независимого оценщика за владение и пользование зданием в сумме 188 691,50руб., которая  перечисляется    за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа каждого месяца.

     В соответствии с п.5.1 договора изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон, вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

     Согласно п.7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.

     В соответствии с п.5.1 договора, истец письмом от 10.02.2009г. №774 (л.д.24-26, т.1)  уведомил ответчика о том, что согласно отчету об оценке № ГК-16 от 20.11.2008г., выполненным ООО «Интер-Стандарт» (л.д.35-150, т.1, л.д.1-68, т.2) арендная плата за пользование нежилым административным зданием, общей площадью 2014,50 кв.м. составила 995 163,00руб. в месяц,  без учета НДС и в связи с этим предложил заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 06.10.2004г. № 238.

     Однако,  предложение истца оставлено без ответа и удовлетворения.

     Данные обстоятельства явились основанием для настоящего иска.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно применил положения норм материального и процессуального права.

      В силу п.п.1,2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

     Согласно ч.3 ст.614  Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать внесения изменений в договор аренды, касающихся размера арендной платы, но не чаще одного раза в год.

     Согласно п.3.1 договора аренды от 06.10.2004г. № 238 (т.1,л.д.13) арендная плата устанавливается (без НДС) в сумме 188691,5 руб. согласно отчету независимого оценщика.

     Пунктом 7.3 договора аренды стороны предусмотрели возможность изменения его условий в части размера арендной платы (пересмотр арендной платы). Однако порядок, механизм и конкретные условия данного пересмотра в договоре не указаны.

     Судом первой инстанции установлено, что истец в качестве правового основания для изменения условия договора о размере арендной платы ссылается на ст.8 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», предусматривающую обязательность определения рыночного номинала арендной платы в случае вовлечения в сделку (в том числе и аренды) объектов недвижимости, принадлежащих Российской Федерации.

    Согласно ст.12 указанного Закона итоговая величина рыночной  или иной стоимости объекта оценки, которая будет получена в результате оценки, признается лишь рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

     Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что величина арендной платы, указанная в отчете об оценке № ГК-16 от 20.11.2008г., выполненного ООО «Интер-Стандарт», носит рекомендательный характер.

     Согласно п.3.1 договора аренды от 06.10.2004г. размер арендной платы установлен сторонами в твердой денежной сумме - 188691,5 руб.  

    Из материалов дела следует, что истец и ответчик не достигли соглашения в части изменения размера арендной платы, представили разные отчеты об оценке права аренды здания, являющегося предметом по спорному договору. При этом, сведения содержащиеся в отчетах противоречат друг другу. Кроме этого, отчеты составлены в различные периоды с учетом рыночных цен в разный момент. При таких условиях, учитывая, что рыночная стоимость объекта оценки является обстоятельством, без выяснения которого невозможно рассмотрение дела по существу, судом обоснованно назначена экспертиза.

     Согласно экспертному заключению ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт» о рыночной стоимости прав требования арендной платы за эксплуатацию объекта недвижимости - здания административного назначения общей площадью 2014,50кв.м., расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, ул. Максима Горького, д.105, рыночная стоимость права требования по арендным платежам за 1 м.кв. в месяц с учетом всех обременений присущих объекту оценки составляет 249,62 руб. за 1 кв.м. в месяц (т.5, л.д.93-150). Отчет об оценке рыночной стоимости аренды составлен на дату 30.11.2009г. 

     В соответствии с пунктом 5.1 договора изменение условий договора допускается по соглашению сторон, согласно п.7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.

Исходя из подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда, в частности в случаях, определенных законом или договором.

Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      При таких обстоятельствах, само по себе включение в договор аренды условия, которым предусмотрено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год, в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя конкретных обязательств по безусловному заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.

Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Таким образом, в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.

Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Данная правовая позиция изложена в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 25.02.2010г. по делу № ВАС-1074/10

При названных обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения искового требования.

Доводы заявителя жалобы о том, что суд не дал оценки представленному истцом отчету не состоятельные, поскольку суд первой инстанции на основании ст.71 АПК РФ всесторонне и полно оценил все представленные в материалы дела доказательства и сделал соответствующие выводы.

     Доводы заявителя жалобы в части неверного распределения судебных расходов, проверены судом апелляционной инстанции, нарушений не выявлено.

В соответствии с ч.1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

С учетом положений ст. 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд первой инстанции обоснованно взыскал с истца в пользу ответчика расходы, понесенные ответчиком на оплату судебной экспертизы, в размере 24500 руб.

      Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с этим основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую правовую оценку доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений процессуального закона.

Другие доводы апелляционной жалобы рассмотрены судебной коллегией и признаны несостоятельными.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, а доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд          

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 19 апреля 2010 года и дополнительное решение от 31 мая 2010 года, принятые по делу № А55-10330/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                            Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                                           Е.Г. Демина

К.К. Туркин