Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2010 по делу n А65-5509/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

10 августа 2010 года                                                                            Дело № А65-5509/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 10 августа 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Марчик Н.Ю., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от истца – извещен, не явился;

от открытого акционерного общества «Управление производственно-технологической комплектации» – Хаярова Н.Р., доверенность от 03 августа 2010 г. № 46,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан, г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 мая 2010 г.

по делу № А65-5509/2010 (судья Камалиев Р.А.),

по иску исполнительного комитета муниципального образования г. Набережные Челны Республики Татарстан, г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

к открытому акционерному обществу «Управление производственно-технологической комплектации», г. Набережные Челны, Республика Татарстан,

о взыскании, расторжении договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Исполнительный комитет муниципального образования г. Набережные Челны (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Управление производственно- технологической комплектации» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 373 633 руб. за период с 01 января 2002 г. по 31 августа 2007 г., пени в сумме 5 443 471 руб. 91 коп. за период с 16 февраля 2002 г. по 01 марта 2010 г., о расторжении договора аренды земли от 31 января 2000 г. № 1284.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17 мая 2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что объекты недвижимости расположенные на спорном земельном участке перешли в собственность третьих лиц, и, соответственно, к третьим лицам перешли права и обязанности арендатора (ответчика) земельного участка, а ответчик выбыл из обязательства по аренде спорного земельного участка.

Не согласившись с выводами суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, исковые требования - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что из имеющегося в материалах дела постановления руководителя Исполнительного комитета от 27 августа 2007 г. № 3090 следует, что после предоставления третьим лицам земельных участков за ответчиком по договору аренды земли от 31 января 2000 г. № 1284 остался закрепленным земельный участок площадью 4 970 кв.м., который указанным постановлением переведен в земли общего пользования.

Следовательно, у третьих лиц отсутствует обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок площадью 4 970 кв.м. вследствие того, что данный земельный участок в соответствии ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к ним не переходил.

Неиспользование арендатором земельного участка и отсутствие на нем объектов недвижимости, принадлежащих арендатору, не является основанием для неуплаты арендной платы по действующему договору аренды.

В органах государственной регистрации имеется запись о регистрации за ответчиком права аренды на земельный участок площадью 23 515 кв.м. по договору аренды земли от 31 января 2000 г. № 1284. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРП от 17 февраля 2007 г. № 30/014/2007-149, приложенной к исковому заявлению.

В связи с указанным обстоятельством третьи лица не могут зарегистрировать за собой право аренды на вновь образованные земельные участки.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ расторжение договора также возможно в связи с существенным изменением обстоятельств. Продажа всех объектов недвижимости на земельном участке и предоставление его новым собственникам объектов недвижимости является существенным изменением обстоятельств.

Представитель ответчика считает решение суда законным и обоснованным.

В судебное заседание представитель истца не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением мэра города Набережные Челны от 11 июля 1994 г. № 957 ответчику в аренду переданы земельные участки общей площадью 32, 97 га, в том числе земельный участок под базой № 2 площадью 6, 65 га.

Постановлением администрации города Набережные Челны от 11 октября 1999 г. № 1302/2 у ответчика изъята часть земельного участка площадью 4, 028 га под базой № 2.

На основании указанных постановлений от 11 июля 1994 г. № 957 и от 11 октября 1999 г. № 1302/2 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земли от 31 января 2000 г. № 1284, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2, 6224 га для базы № 2, расположенный: «Нижний Бьеф», сроком на 44 года.

Постановлением Исполнительного комитета города Набережные Челны от 27 августа 2007 г. № 3090 признано утратившим силу постановление мэра города Набережные Челны от 11 июля 1994 г. № 957 в части предоставления ответчику земельного участка под базу № 2 в нижнем Бьефе Нижнекамской ГЭС, а также расторгнут договор на аренду земли от 31 января № 1284.

Истцом в адрес ответчика направлено соглашение от 30 декабря 2009 г. № 1389 р о расторжении договора аренды земли.

Письмом от 03 марта 2010 г. № 324 ответчик сообщил о том, что в связи с продажей базы № 2 земельным участком с 2004 г. не владеет и не пользуется.

Считая, что ответчик не в полном объеме исполнил обязательство по уплате арендной платы и необоснованно отказал в расторжении договора аренды земли, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтверждается, что ответчик в спорный период ненадлежащим образом исполнял обязательства по оплате арендных платежей.

Однако ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о взыскании арендных платежей.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском 15 марта 2010 г.

Следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом пропущен срок исковой давности за период с 01 января 2002 г. по 05 февраля 2010 г.

Данный факт истцом не отрицается, что следует из его апелляционной жалобы.

Кроме того, отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 06 февраля 2007 г. по 31 августа 2007 г., суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В силу п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 35 ЗК РФ.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Судом первой инстанции установлено, что все объекты недвижимости базы № 2, расположенные на спорном земельном участке, перешли в собственность третьих лиц, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 16-АА № 117981 от 06 февраля 2007 г.; серии 16-АА № 117982 от 06 февраля 2007 г.; серии 16-АА № 117983 от 06 февраля 2007г.; серии 16-АА № 117984 от 06 февраля 2007г. (т. 1 л.д. 67-70).

В п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что к третьим лицам, как новым собственникам объектов недвижимости, перешли права и обязанности арендатора (ответчика) земельного участка, а ответчик выбыл из обязательства по аренде спорного земельного участка.

Довод истца о том, что за ответчиком остался закрепленным земельный участок площадью 4 970 кв.м. и что у третьих лиц отсутствует обязанность по уплате арендных платежей за данный земельный участок, арбитражным апелляционным судом не принимается, исходя из следующего.

Постановлением Исполнительного комитета города Набережные Челны от 27 августа 2007 г. № 3090 земельный участок площадью 4 970 кв.м. переведен в земли общего пользования.

То есть указанный земельный участок площадью 4 970 кв.м. не был занят зданиями, строениями и сооружениями, принадлежащими ответчику, а предназначался для прохода и проезда к зданиям (строениям) базы № 2. Следовательно, право аренды на указанный участок также перешло к покупателям недвижимости.

Таким образом, с момента продажи всех объектов недвижимости базы № 2 ответчик перестал быть пользователем всего земельного участка, в т.ч. и площадью 4 970 кв.м.

Тот факт, что покупатели недвижимости оформили на себя право аренды не на весь земельный участок, не может являться основанием для взыскания с ответчика арендных платежей за земельный участок, права на который перешли к третьим лицам.

Судом первой инстанции также обоснованно отказано в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды земли от 31 января 2000 г. № 1284.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 27 октября 2009 г. № 8611/09 указал, что переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости исключает возможность предъявления его прежним собственником требования о расторжении ранее заключенного с ним этого договора, поскольку он продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Довод истца о том, что запись в ЕГРП о регистрации права аренды препятствует другим лицам зарегистрировать право аренды, арбитражным апелляционным судом не принимается, т.к. предметом рассмотрения по настоящему делу не является требование о прекращении зарегистрированного права.

Согласно п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы,