Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2010 по делу n А55-4606/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

01 сентября 2010 г.                                                                                  Дело № А55-4606/2010

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2010 года

Постановление в полном объеме изготовлено 01 сентября 2010 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Марчик Н.Ю.,

судей Холодной С.Т., Засыпкиной Т.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ивановой Л.В.,

с участием:

от истца – не явился, извещен,

от ответчика – Ефтимиади Г.И., доверенность от 19.04.2010 г. № 437/715,

рассмотрев в открытом судебном заседании 25 августа 2010 года в помещении суда, в зале № 7, апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области

на решение Арбитражного суда Самарской области от 18 июня 2010 года по делу

№ А55-4606/2010 (судья Шабанов А.Н.),

по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области, г. Самара,

к открытому акционерному обществу «САЛЮТ», г. Самара,

о взыскании 1 583 937,62 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Самарской области (далее - истец, ТУ Росимущества по Самарской области) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «САЛЮТ» (далее - ответчик, ОАО «Салют») о взыскании 1 583 937,62, составляющие задолженность по договору аренды земельного участка от 22.04.2000 г. № 005132з за период с 10.01.2007 г. по 03.09.2009 г. в сумме 273 990,49 руб., пени за период с 21.04.2007 г. по 03.09.2009 г. в сумме 417 175,86 руб., неосновательное обогащения за период с 10.09.2009 г. по 10.12.2009 г. в сумме 869 542,44руб. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2009 г. по 31.12.2009 г. в сумме 23 228,83руб.

Решением суда первой инстанции от 18 июня 2010 года  исковые требования удовлетворены частично: суд взыскал с  ОАО «Салют» в пользу ТУ Росимущества по Самарской области неустойку в сумме 20 142,28 руб. В  остальной части в иске отказано.    

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ТУ Росимущества по Самарской области  обратилось  с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в указанной части, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела,  нарушение норм  материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе указывает, что выводы суда о том, что определение  суммы неосновательного обогащения на основании отчета об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы является неправомерным; расчет стоимости неосновательного обогащения по отчету об оценке № 6-16/08 противоречит требованиям действующего законодательства, не соответствуют обстоятельствам дела. Суд ошибочно установил, что полученная величина рыночной стоимости права аренды не может использоваться в качестве цены, используемой для расчета неосновательного обогащения за пользование вышеуказанным земельным участком. Указывает также, что судом принято решение о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле, что в силу п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК  РФ является безусловным основанием к его отмене. ТУ Росимущества по Самарской области считает, что вынесенный судебный акт затрагивает права ООО «Оценка имущества», выполнившего отчет об оценке № 6-16/08, на основании которого произведен расчет стоимости неосновательного обогащения. Кроме того, судом неправильно истолкован закон (ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ).

В отзыве на апелляционную жалобу, ОАО «Салют», считая решение суда законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве. 

Представитель истца в судебное заседание не явился.

В соответствии с ч. 3 ст. 156, ч. 1 ст. 266 АПК   РФ дело по апелляционной жалобе рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие  представителя истца, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.

Принимая во внимание, что в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу ч. 5 ст. 268 АПК  РФ проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части при отсутствии возражений.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом г. Самары (арендодатель) и ОАО «Салют» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.04.2000 г. № 005132з (в редакции дополнительного соглашения от 29.06.2000 г.), по условиям которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды на срок с 01.01.2000 г. по 26.03.2006 г. земельный участок площадью 2440,00 кв.м., кадастровый номер 63:01:030000:0318(208), находящийся по адресу: г. Самара, Красноглинский район, квартал 4 пос. Мехзавод, под дом культуры. (т. 1 л.д. 9-18).

Данный договор и дополнительное соглашение к нему зарегистрированы в установленном законом порядке (т. 1 л.д. 94).

В соответствии с Приложением № 3 к договору расчет арендной платы установлен на пять лет с 2000 г. по 2005 г., последующие начисления будут производиться дополнительно.

В соответствии с п.4.4 договора арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц не позднее десятого числа отчетного месяца.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения принятых на себя обязательств не допускается.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Как указал истец, в нарушение  договорных обязательств за период с 10.01.2007 г. по 03.09.2009 г. за ответчиком образовалась задолженность 273 990,49 руб., в связи с чем, истцом в соответствии с п. 7.2 договора начислены пени за просрочку платежей 417 175,86 руб. за период с 21.04.2007 г. по 03.09.2009 г.

Сумма задолженности по арендной плате рассчитана истцом, исходя из размера арендной платы 9 119,37 руб. в месяц с 01.01.2005 г., указанному в уведомлении Комитета по управлению имуществом города Самары от 26.01.2005 г. № 15-07-15/3500.

Однако, как указывает ответчик и установлено судом первой инстанции, арендная плата в спором периоде должна рассчитываться исходя из размера 4 682,20 руб. в месяц с 01.01.2006 г., согласно уведомлению Комитета по управлению имуществом города Самары от 09.02.2006 г. №15-07-15/7200  (т. 1 л.д. 137).

Судом установлено также, что ответчик оплатил арендную плату за спорный период платежными поручениями (л.д.95-125), задолженность по арендным платежам за период с 10.01.2007 г. по 03.09.2009 г. у него отсутствует.

При этом пени за просрочку платежей за период с 21.04.2007 г. по 03.09.2009 г. подлежат взысканию в сумме 20 142,28 руб., поскольку истцом неверно определен размер задолженности и период просрочки. Данная сумма ответчиком не оспаривается.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 27.04.2000 г. № 005132з  в сумме 273 990,49 руб., пени в сумме 397 033,58 руб.

Истец также просил взыскать неосновательное обогащение за период с 10.09.2009 г. по 10.12.2009 г. в сумме 869 542,44 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 10.09.2009 г. по 31.12.2009 г. в сумме 23 228,83 руб. в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса РФ, начисленные на сумму неосновательного обогащения согласно расчету. По мнению истца, договор считается расторгнутым с 03.09.2009 г. согласно  ст.ст. 451, 610, 621 ГК РФ.

При этом размер неосновательного обогащения рассчитан исходя из рыночной величины арендной ставки, которая составляет 1 100 руб./кв.м./год, согласно отчету об оценке от 14.10.2008 г. № 6-16/08, составленному ООО «Оценка имущества» в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (т. 1 л.д. 21-64).

На основании положения п. 2 ст. 1105 Гражданского кодекса РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило. При этом по аналогии закона (п. 1 ст. 6 Кодекса) может быть использовано правило п. 3 ст. 424 названного Кодекса о применении цены, которая при сравнимых обстоятельствах взимается за аналогичные товары, работы или услуги.       

Как правильно указал суд первой инстанции, в  отчете об оценке от  14.10.2008 г. № 6-16/08 не приведены данные сравнения с аналогичными объектами, которые бы были схожи по характеристикам, местонахождению со спорными объектами. При определении рыночной стоимости права аренды исполнителем отчета об определении рыночной стоимости  сравнительный подход не использовался (т. 1 л.д. 50). Вместе с тем, в силу прямого указания закона размер неосновательного обогащения подлежит определению в соответствии со сравнительным подходом.

Кроме того, признавая определение суммы неосновательного обогащения на основании отчета об оценке от    14.10.2008 г. № 6-16/08 неправомерным, суд первой инстанции правильно указал на  то, что согласно п. 26 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 256, указанная в данном отчете цена не может быть признана рекомендованной для целей совершения сделки, так как с момента составления отчета (14.10.2008 г.) до даты получения ответчиком оферты истца - дополнительного соглашения № 1 об изменении размера арендной платы (03.06.2009 г.) прошло более 6 месяцев.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.11.2009 г. по делу №А72-7733/2008.          

Кроме того, в силу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ изменение размера арендной платы возможно только по соглашению сторон.

Пунктом 4.3 договора аренды предусмотрен односторонний порядок изменения размера арендной платы арендодателем в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе в случае передачи их в аренду.

Нормы данного Федерального закона не содержат положений об изменении цены договора в период его действия, а предусматривают обязательность оценки указанных в нем объектов в случае вовлечения объекта оценки в сделку, в частности при передаче в аренду. Изменение размера арендной платы на основании отчета оценщика возможно только по соглашению сторон договора аренды.

Ссылка истца в направленной 28.05.2009 г. в адрес ответчика оферте об изменении цены договора на рекомендации Минимущества России от 2003 г. НР 658 и писем Росимущества от 28.03.2008 г. № СС-07/6665 и № ЛП-05/6966 несостоятельна, поскольку данные документы не являются нормативными правовыми актами.

Таким образом, изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании отчета об оценке не относится к случаям, перечисленным в п. 4.3 договора.

В соответствии  с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора, договор считается продленным на неопределенный срок, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

На продление договора на неопределенный срок истец указывает в иске.

В обоснование расторжения договора истец ссылается на то, что уведомлением от 28.05.2009 г. (получено ответчиком 03.06.2009 г.) он направил дополнительное соглашение № 1 к договору аренды об изменении размера арендной,  одновременно уведомив, что в случае не подписания данного соглашения в течение 15 календарных дней с момента получения данного письма, истец отказывается от договора, и последний  будет считаться расторгнутым по истечении трех месяцев с момента получения данного письма.

Анализ данного письма от 28.05.2009 г. свидетельствует о зависимости волеизъявления арендодателя относительно отказа от договора от факта подписания либо не подписания арендатором дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы  в непредусмотренном договором и законом порядке (на основании отчета об оценке).

Согласно п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса  РФ если наступлению условия недобросовестно содействовала сторона, которой наступление условия выгодно, то условие признается ненаступившим.

Суд первой инстанции обоснованно учел то обстоятельство, что истец ранее (30.01.2009 г.) намеревался пересмотреть размер арендной платы по этому же основанию, и правомерно, в силу п. 3 ст. 157 Гражданского кодекса  РФ, признал ненаступившим условие о расторжении договора аренды с 04.09.2009 г.

Кроме того, согласно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ волеизъявление арендодателя об отказе от договора должно быть определенно выраженным, не ставиться в зависимость под отлагательные либо отменительные условия.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании 869 542,44 руб. неосновательного обогащения, 23 228,83 руб.  процентов за пользование чужими