Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2010 по делу n А49-5730/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

06 сентября 2010 года                                                                            Дело № А49-5730/2009

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена 30 августа 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 сентября 2010 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Засыпкиной Т.С.,

судей Кузнецова В.В., Холодной С.Т.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кремневой А.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Герасимова Виктора Евгеньевича – извещен, не явился;

от индивидуального предпринимателя Морозова Александра Михайловича – извещен, не явился;

от индивидуального предпринимателя Согояна Оганеза Хачиковича – извещен, не явился;

от администрации г. Пензы – извещен, не явился;

от Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы – извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе

администрации г. Пензы, г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2010 г.

по делу № А49-5730/2009 (судья Земцова М.В.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Герасимова Виктора Евгеньевича, г. Пенза,

индивидуального предпринимателя Морозова Александра Михайловича, г. Пенза,

индивидуального предпринимателя Согояна Оганеза Хачиковича, г. Пенза,

к администрации г. Пензы, г. Пенза,

Управлению по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза,

о признании недействительным отказа, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальные предприниматели Герасимов Виктор Евгеньевич, Морозов Александр Михайлович и Согоян Оганез Хачикович (далее – заявители, Предприниматели) обратились в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением (с учетом уточнения) о признании недействительным отказа администрации г. Пензы (далее - Администрация) от 06 мая 2009 г. № 8-с-692 в предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 404 кв.м., расположенного по адресу: г. Пенза ул. Гражданская, 20, а также обязании ответчика в течение месяца подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его заявителям.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 15 июня 2010 г. заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что отказ администрации г. Пензы от 06 мая 2009 г. № 8-с-692 в предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская, 20, не основан на законе и по своей сути является нарушением исключительных прав заявителей.

Не согласившись с выводами суда, администрация г. Пензы подала апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что из кадастрового паспорта земельного участка следует, что имеющиеся сведения о границах земельного участка не позволяют однозначно определить их местоположение на местности. Доказательств проведения межевания спорного земельного участка с указанием его границ в установленном законодательством порядке из материалов дела не усматривается. Данный факт не отрицается и заявителями по делу. Однако арбитражным судом не были оценены данные обстоятельства.

Указывает, что выводы суда первой инстанции о том, что в приложении к договору аренды от 06 августа 2001 г. № 2789 имеется план, в котором указаны координаты испрашиваемого участка, не соответствуют доводам об установлении границ указанного земельного участка в соответствии с действующим законодательством.

Считает, что предоставление земельного участка в аренду при незавершенном строительством нежилом здании по ул. Гражданская, 20 противоречит утвержденной градостроительной документации и нормам действующего законодательства, в связи с чем требования заявителей являются незаконными и необоснованными.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от 13 января 2009 г. (т. 1 л.д. 11) Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. приобрели у гражданки Качановой О.М. в собственность объект незавершенного строительства площадью 143, 1 кв.м., инвентарный номер 56:401:002:000275810, расположенный на земельном участке, находящемся по адресу: г. Пенза, ул. Гражданская, 20 (т. 1 л.д. 21).

Право собственности заявителей на данный объект подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права №№ 58 АА 518770, 58 АА 518771, 58 АА 518772 (т. 1 л.д. 12-14).

12 ноября 2008 г. администрацией г. Пензы Качановой О.М. было выдано разрешение на строительство объекта незавершенного строительства № RU 58304000-150.

Земельный участок под указанным объектом сформирован, поставлен на кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 58:29:04004019:7 (т. 1 л.д. 30-33).

Управлением подготовки документов по земельным и градостроительным вопросам администрации г. Пензы выдан градостроительный план земельного участка № 675, который утвержден постановлением главы администрации г. Пензы от 27 августа 2008 г. № 1426 (т. 2 л.д. 16-25).

Спорный земельный участок предоставлялся Качановой О.М. на основании постановления главы администрации г. Пензы от 30 июля 2001 г. № 1549/2 для проектирования и строительства магазина (т. 2 л.д. 65-66).

Земельный участок использовался на основании договора аренды от 06 августа 2001 г. № 2789 и дополнительных соглашений к нему от 07 апреля 2005 г., от 09 декабря 2005 г., от 04 апреля 2007 г., от 04 мая 2008 г. (т. 2 л.д. 54-64).

06 апреля 2009 г. Качанова О.М. обратилась в администрацию г. Пензы с заявлением о расторжении договора аренды спорного земельного участка (т. 2 л.д. 45).

В этот же день Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. совместно обратились в администрацию г. Пензы с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка, расположенного по ул. Гражданская, 20 в г. Пензе, на котором находится незавершенное строительством нежилое здание (т. 2 л.д. 44).

23 июня 2009 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы заявление Качановой О.М. было удовлетворено и подготовлено соглашение о расторжении договора аренды от 06 августа 2001 г. № 2789 (т. 2 л.д. 41-42).

Между тем 06 мая 2009 г. письмом № 8-с-692 администрация г. Пензы отказала заявителям в заключении нового договора аренды (т. 2 л.д. 43), мотивировав тем, что испрашиваемый земельный участок входит в зону проектируемой автодороги и расположен в пределах красных линий. Разрешение на строительство объекта незавершенного строительства от 12 ноября 2008 г. № RU 58304000-150 постановлением администрации г. Пензы от 04 мая 2009 г. № 618/1 отменено. Администрацией г. Пензы подано исковое заявление в суд о признании недействительным зарегистрированного права на объект незавершенного строительства.

Не согласившись с данным отказом, индивидуальные предприниматели Герасимов В.Е., Морозов А.М., Согоян О.Х. обратились в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

На основании п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, а также объекты незавершенного строительства.

Исходя из положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ следует, что при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с п. 3 ст. 35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 настоящего Кодекса.

Порядок приобретения земельных участков в собственность или в аренду предусмотрен ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены ЗК РФ, федеральными законами.

Согласно п. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

Исходя из положений п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.

В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ в месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В силу п. 1 ст. 28 ЗК РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Пунктом 4 ст. 28 ЗК РФ определены основания для отказа в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Пункты 4 и 5 ст. 27 ЗК РФ содержат перечни земельных участков, изъятых из оборота и ограниченных в обороте.

Ответчиком в материалы дела не представлено доказательств того, что испрашиваемый Предпринимателями земельный участок нельзя предоставить заявителям в аренду, что спорный земельный участок изъят из оборота, не подлежит приватизации либо зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, а также, что испрашиваемый земельный участок расположен в пределах красных линий.

Согласно п. 12 ст. 85 ЗК РФ нахождение земельного участка на землях общего пользования в границах красных линий является основанием для отказа в приватизации земельного участка.

На основании п. 5 ст. 200 АПК РФ администрация г. Пензы обязана доказать факт нахождения испрашиваемого заявителями земельного участка в границах красных линий.

Новым Генеральным планом города Пензы от 28 марта 2008 г. № 914-44/4 красные линии не утверждались.

Оспариваемый отказ администрации г. Пензы от 06 мая 2009 г. мотивирован тем, что испрашиваемый земельный участок входит в границы земельного участка, предназначенного для реконструкции дороги.

Однако право собственности Качановой О.М. на объект незавершенного строительства, расположенный на испрашиваемом