Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2011 по делу n А49-7393/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

59. Разрешенное использование земельного участка – размещение крытой торговой площадки. Срок аренды установлен с 25.12.2003 г. по 25.12.2052 г. Согласно пункту 5.2 договора арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать земельный участок в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору иному лицу. Согласно пункту 11.2 договора в случае перехода права собственности на здание (строение, сооружение), расположенное на участке, договор подлежит расторжению с арендатором или право аренду подлежит переуступке новому собственнику здания (строения, сооружения).

Указанный земельный участок по акту от 25.12.2003 г. был передан Комитетом по управлению имуществом города Кузнецка МУП «Жилищно-коммунальный комплекс «Кристалл».

Дополнительным соглашением от 07.06.2004 г. Комитет по управлению имуществом города Кузнецка и МУП «Жилищно-коммунальный комплекс «Кристалл» согласовали изменение разрешенного использования земельного участка – под объекты торговли (общественно-деловая застройка).

Соглашением от 01.07.2006 г. МУП «Жилищно-коммунальный комплекс «Кристалл» передало ООО «Сфера» свои права и обязанности по договору №1838 от 25.12.2003 г. на часть земельного участка площадью 1900 кв.м. в границах земельного участка общей площадью 2640 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59.  

Соглашением от 30.12.2004 г. МУП «Жилищно-коммунальный комплекс «Кристалл» передало ОАО «Кузнецкий завод полимерного машиностроения» свои права и обязанности по договору №1838 от 25.12.2003 г. на часть земельного участка площадью 740 кв.м. в границах земельного участка общей площадью 2640 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59.

Соглашением от 27.02.2008 г. ОАО «Кузнецкий завод полимерного машиностроения» передало ЗАО «МВБ» свои права и обязанности по договору №1838 от 25.12.2003 г. на часть земельного участка площадью 740 кв.м. в границах земельного участка общей площадью 2640 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59.

01.05.2010 г. ЗАО «МВБ» (арендатор) и ИП Жесткова А.И. (субарендатор) заключили договор субаренды земельного участка, по условиям которого арендатор предоставил субарендатору в субаренду земельный участок с кадастровым номером 58:31:0203084:124/2 площадью 740 кв.м. (в границах земельного участка общей площадью 2640 кв.м. с кадастровым номером 58:31:0203084:124), расположенный по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59.

Претензия о расторжении договора аренды земельного участка №1838 от 25.12.2003 г. была направлена Комитетом по управлению имуществом города Кузнецка в адрес ЗАО «МВБ» 20.09.2010 г. (исх.№2094), в адрес ООО «Сфера» 20.09.2010 г. (исх.№2095).

Согласно протоколу заседания рабочей группы от 08.06.2010 г. заявление ООО «Сфера» об отзыве разрешения на право организации розничного специализированного Центрального рынка, расположенного по адресу г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59 рассмотрено и удовлетворено, решено уведомить ООО «Сфера» об отзыве разрешения №2 от 13.07.2007 г. и о прекращении деятельности в арендуемом помещении.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и выслушав выступления лиц, участвующих в судебном заседании, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Заявляя требование о расторжении договора №1838 от 25.12.2003 г., истец, впоследствии изменил исковые требования и просил о расторжении договора аренды на часть земельного участка площадью 1900 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, общей площадью 2640 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59.

При разрешении дела суд первой инстанции не обратил внимание на то обстоятельство, что в результате заключения дополнительных соглашений от 30.12.2004 г. указанный выше договор №1838 от 25.12.2003 г. преобразовался в договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора. Иное толкование договора – в силу положений статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации должно влечь за собой вывод о его незаключенности.

Однако, в последующем в результате заключения (и исполнения) дополнительных соглашений от 01.07.2006 г. и от 27.02.2008 г. арендаторами по договору стали выступать ООО «Сфера» и ЗАО «МВБ».

Таким образом, между истцом и ООО «Сфера» (и ЗАО «МВБ», как вторым арендатором) заключенным является договор №1838 от 25.12.2003 г. (с последующими изменениями) аренды земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, общей площадью 2640 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59. Соглашение от 01.07.2006 г. о передаче ООО «Сфера» в аренду части земельного участка площадью 1900 кв.м., входящего в состав земельного участка с кадастровым номером 58:31:0203084:0124, общей площадью 2640 кв.м., расположенного по адресу: Пензенская область, г.Кузнецк, ул.Дарвина, 59 в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не является заключенным в части определения площади переданного в аренду земельного участка в силу отсутствия согласования между сторонами условия об объекте, переданном в аренду.

В обоснование требования о расторжении договора истец ссылался на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и просил о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

К таким обстоятельствам, в частности, истец отнес, утрату ООО «Сфера» права пользования объектом недвижимости, расположенном на спорном земельном участке, а также утратой ООО «Сфера» права организации розничного рынка на территории Пензенской области в связи с отзывом соответствующего разрешения.

В силу пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Как правильно определено судом первой инстанции, указанные четыре условия при расторжении договора по названному основанию должны присутствовать в совокупности, то есть одновременно.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из содержания договора аренды №1838 от 25.12.2003 г. усматривается, что какой – либо цели заключения договора стороны в нем не сформулировали, а разрешенным использованием указали – размещение крытой торговой площадки. В последующем – дополнительным соглашением от 07.06.2004 г. стороны согласовали изменение в договоре в части определения разрешенного использования – под объекты торговли (общественно-деловая застройка).

В тоже время объектом недвижимости, право аренду на который ООО «Сфера» утратило, является здание крытого рынка, общей площадью 869,5 кв.м., размещенное на спорном земельном участке.

Доказательств того, что на спорном земельном участке отсутствуют иные объекты торговли – истцом в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств того, что при заключении договора под объектами торговли стороны понимали именно здание крытого рынка и никакое иное здание.

В силу положений Федерального закона РФ от 30.12.2006 г. №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации» (статьи 5 - 6) разрешение на право организации рынка выдается на основании заявления, поданного юридическим лицом в соответствующий орган местного самоуправления муниципального образования.

Одновременно указанным законом (статья 9) предусмотрена возможность и определен порядок аннулирования разрешения, при этом определен судебный порядок аннулирования разрешения.

В силу статьи 22 закона осуществление деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынке запрещается в случае: приостановления срока действия разрешения в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона; аннулирования разрешения в соответствии с частью 5 статьи 9 настоящего Федерального закона; прекращения юридического лица, являющегося управляющей рынком компанией, в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из материалов дела ни одного из указанных обстоятельств не наступило, в силу чего у ООО «Сфера», вопреки необоснованным утверждениям истца и ошибочному выводу суда первой инстанции отсутствуют законные препятствия в осуществлении деятельности по продаже товаров, выполнению работ, оказанию услуг на рынке.

Таким образом, основания, положенные истцом в обоснование заявленных требований и принятые судом первой инстанции, противоречат фактическим обстоятельствам дела, в силу чего решение суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований истца – ошибочно, а по делу надлежит принять новый судебный акт и в удовлетворении иска – отказать.

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 14 марта 2011 года, принятое по делу № А49-7393/2010 отменить, принять по делу новый судебный акт.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области о расторжении договора аренды земельного участка №1838 от 25.12.2003 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом г.Кузнецка Пензенской области и обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» - отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом города Кузнецка Пензенской области (ОГРН 1025800547937, ИНН 58030020250) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Сфера» (ОГРН 1055800631809, ИНН 5803015317) в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе 2 000 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Е.А. Терентьев

Судьи                                                                                                               Е.М. Балакирева

                                                                                                  Н.Ю. Пышкина