Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2014 по делу n А55-19088/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. [phone]

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: [email protected].

  ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда,

не вступившего в законную силу

28 февраля 2014 г.                                                                                  Дело № А55-19088/2013

г. Самара

Резолютивная часть постановления объявлена: 26 февраля 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено: 28 февраля 2014 года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Кузнецова В.В.,

судей Апаркина В.Н., Александрова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Новиковой С.А.,

с участием:

от заявителя – Таразанов И.А., доверенность от 10 сентября 2013 г. №2-4/482,

от первого ответчика – Сидоренко С.В., доверенность от 09 апреля 2013 г. №3-49/66,

от второго ответчика – извещен, не явился,

от третьего лица – извещен, не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе Министерства строительства Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. по делу № А55-19088/2013 (судья Черномырдина Е.В.),

по заявлению закрытое акционерное общество «Тандер» (ОГРН 1022301598549), г. Краснодар,

к Министерству строительства Самарской области, г. Самара,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара,

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «Арлана», г. Самара,

о признании незаконными действий, обязании совершить определенные действия,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Тандер» (далее заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Министерству строительства Самарской области (далее первый ответчик) и Управлению Росреестра по Самарской области (далее второй ответчик) с заявлением, с учетом изменения предмета требований, принятого судом первой инстанции, о признании незаконными действий Министерства строительства Самарской области по расторжению договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г., выразившиеся в направлении уведомления  от 12.07.2013 г. № 3/6475 об одностороннем отказе  от договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г. с кадастровым номером 63:01:0217004:524 по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора / ул. Г. Димитрова, и о возложении на  Управление Росреестра по Самарской области обязанности  восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  записи об обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 63:01:0217004:524 по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора / ул. Г. Димитрова в виде аренды в пользу ЗАО «Тандер» по договору аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20 декабря 2013 г. по делу № А55-19088/2013 признаны незаконными действия Министерства строительства Самарской области по расторжению договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г., выразившиеся в направлении уведомления  от 12.07.2013 г. № 3/6475 об одностороннем отказе  от договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г. с кадастровым номером 63:01:0217004:524 по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора / ул. Г. Димитрова. На  Управление Росреестра по Самарской области возложена обязанность по вступлении решения суда в законную силу устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним  записи об обременении в отношении земельного участка с  кадастровым номером 63:01:0217004:524 по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, ул. Ст. Загора / ул. Г. Димитрова в виде аренды в пользу ЗАО «Тандер» по договору аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г.

Первый ответчик в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении заявления, считает. что выводы суда в решении не соответствуют обстоятельствам дела.

Заявитель считает, что решение суда является законным и обоснованным и просит оставить его без изменения.

Дело рассмотрено в отсутствие второго ответчика и третьего лица, извещенных надлежащим образом о  времени и месте судебного заседания.

Проверив материалы дела, заслушав представителей заявителя и первого ответчика, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, арбитражный апелляционный суд считает решение арбитражного суда первой инстанции законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.11.2010 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области и ООО «Арлана» заключили договор аренды № 640 земельного участка, общей площадью 10 264, 00 кв.м., кадастровый номер: 63:01:02 17 004:524, вид разрешенного использования: для строительства торгового центра «Гипермаркет», расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улица Стара-Загора/улица Георгия Димитрова.

29.12.2010 г. право аренды  земельного участка было передано от ООО «Арлана» к ЗАО «Тандер» по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г.

26.07.2013 г. в адрес ЗАО «Тандер» поступило уведомление Министерства строительства Самарской области об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г.  в связи с неиспользованием земельного участка по назначению на основании пункта 8.3 указанного  договора.

В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г. земельный участок предоставляется для строительства торгового центра «Гипермаркет».

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, разрешением на строительство является документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ч. 4 - 6 указанной статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию. Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с ч. 4 - 6 рассматриваемой статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления. К указанному заявлению прилагаются документы согласно установленному перечню.

В соответствии с нормами Градостроительного кодекса РФ стадией, предшествующей процессу строительства объекта капитального строительства, является разработка проектной документации, прохождение экспертизы проектной документации, получение исходно-разрешительной документации, в том числе разрешения на строительства.

Анализ положений действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что  проводимые работы по разработке проектной документации и прокладке инженерных коммуникаций и иные работы являются освоением участка и не могут считаться временем неиспользования участка по назначению.

Из пояснений представителя заявителя и материалов дела следует, что в целях строительства торгового центра- гипермаркета на предоставленном в аренду земельном участке ЗАО «Тандер» заключило договор подряда № ГК/43/4757/10 от 09.02.2011 г. с ООО «Интертехпроект» на проектирование и строительство гипермаркета; в целях исполнения обязательств в части финансирования работ по договору ЗАО «Тандер» провело ряд платежей. Кроме того, заявитель указывает на то, что на данный момент разработана проектная документация на объект (гипермаркет) и 27.04.2012 г. получено положительное заключение экспертизы проектной документации.

Из материалов дела следует, что  ЗАО «Тандер»  неоднократно обращалось с заявлениями с исх. №179 от 22.05.2012 г., от 18.06.2013 г. о выдаче разрешения на строительство.

Так, 25.05.2012 г. ЗАО «Тандер» обратилось с заявлением исх. № 179 от 22.05.2012 г. на имя Главы городского округа Самара о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: «Гипермаркет Магнит», расположенном на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Самара, Кировский район, улица Стара-Загора/улица Георгия Димитрова. К данному заявлению приложены документы для получения разрешения на строительство в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.

18.06.2012 г. ЗАО «Тандер» повторно направлено заявление о выдаче разрешения строительство объекта капитального строительства. До настоящего времени разрешение на строительство не выдано.

Из материалов дела следует, что  Министерство строительства Самарской области письмом от 01.11.2012 г. № 3/7598 в адрес ЗАО «Тандер» направило соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г.  с требованием о досрочном расторжении в связи с нарушением условий заключенного договора в части обязанности использования земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 07.05.2013 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 г.,  по делу № А55-3822/2013 исковое заявление Министерства строительства Самарской области о расторжении договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г. оставлено без рассмотрения, в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора.

Ссылка Министерства строительства Самарской области в рассматриваемом случае на пункт 8.3 договора является несостоятельной.

В соответствии с пунктом 8.3 договора аренды земельного участка № 640 от 10.11.2010 г. арендодатель вправе во внесудебном порядке отказаться от договора, предупредив арендатора не менее чем за один месяц до даты отказа в случаях неиспользования участка в соответствии с назначением, предусмотренным пунктом 1.2 договора.

В силу ст. 287 ГК РФ, прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

При этом срок неиспользования земельного участка, как основание для одностороннего расторжения договора аренды, в п. 8.3 договора аренды не определен.

В этой связи довод заявителя о том, что в данном случае подлежат применению положения статей 42, 45, 46 Земельного кодекса РФ является обоснованным.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации, землепользователи обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях ФАС Московского округа от 24.09.2012 г. по делу № А40-84128/11-135-238,  ФАС Поволжского округа от 17.10.2006 г. по делу № А49-774/06-117А/2,  ФАС Северо-Западного округа от 30.06.2009 г. по делу № А56-14331/2008, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.07.2012 г. по делу № А32-17908/2011.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. При этом в трехлетний период не включается время, необходимое для освоения участка.

Анализ указанной нормы позволяет сделать вывод о том, что законом установлен минимальный срок освоения земельного участка, предоставленного для строительства, который составляет  три года. При этом договором данный срок не может быть сокращен.

Учитывая изложенное, является обоснованным довод заявителя о том, что неиспользованием земельного участка можно считать лишь период свыше трех лет, не включая  период его освоения.

В рассматриваемом случае первым ответчиком не  представлены доказательства того, что заявителем не используется земельный участок по целевому назначению в течение трех лет и более.

Договор аренды земельного участка заключен 26.11.2010 г., то есть на дату направления заинтересованным лицом уведомления от 12.07.2013 г., предусмотренный законом срок освоения земельного участка не истек.

При этом суд считает необходимым отметить, что срок действия договора аренды земельного участка определен до 29.10.2015 г.

Представленный первым ответчиком в материалы дела акт осмотра земельного участка от 24.06.2013 г. не подтверждает факт  не использования заявителем земельного участка по его назначению.

В соответствии со ст. 68 АПК РФ, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Отсутствие на земельном участке межевых знаков, капитальных строений и сооружений на земельном участке само по себе не может свидетельствовать о не использовании арендатором земельного участка по его целевому назначению.

В данном случае наличие акта осмотра земельного участка, составленного должностными лицами первого ответчика, не может  являться  единственным и достаточным доказательством, подтверждающим факт