Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.03.2014 по делу n А55-14913/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судом первой инстанции установлено, что в данном случае условие о предмете договора земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.20111 г. № 6 в отношении спорного земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1 сторонами согласовано.

В соответствии с п. 3 ст. 9 Федерального закона  от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет. Минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта Российской Федерации в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду.

Частью 3 ст. 20.1 Закона Самарской области от 11.03.2005 г. № 94-ГД «О земле»  установлено, что минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий, используемого для производства сельскохозяйственной продукции, за исключением случаев, предусмотренных частями 1 и 2 настоящей статьи, составляет три года.

Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) должен соответствовать требованиям Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения и закона субъекта Российской Федерации, установившим минимальный и максимальный сроки аренды для указанной категории земель (ст. 422 ГК  РФ).

Следовательно, условие о сроке договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) менее минимального срока аренды, установленного законом субъекта Российской Федерации, является недействительным (ничтожным) в силу ст. 168 ГК  РФ.

Гражданское и земельное законодательство под существенными условиями договора аренды земельного участка понимают условия об имуществе, подлежащем передаче (ст. 607 ГК  РФ), и размер арендной платы (п. 3 ст. 65 ЗК  РФ).

Поскольку условие о сроке действия договора не является существенным для договоров аренды земельных участков, его недействительность (ничтожность) не влечет недействительности всего договора (ст. 180 ГК  РФ).

Условие о сроке в договоре аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) является определимым. Поэтому недействительность (ничтожность) условия о сроке (равно как и отсутствие его в тексте договора аренды земельного участка) не означает, что такой договор заключен сторонами на неопределенный срок. В таких случаях договор аренды земель сельскохозяйственного назначения (сельскохозяйственных угодий) признается заключенным на срок, соответствующий минимальному, установленному законом субъекта Российской Федерации.

В данном случае, как правильно указал суд первой инстанции, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 следует признать заключенным на три года.

Отказывая в удовлетворении иска КФХ Пивоварова М.Г., суд первой инстанции исходил из того, что муниципалитетом правомерно проведены торги по предоставлению земельного участка сельскохозяйственного назначения; истец не является субъектом преимущественного права на заключение договора на новый срок, поскольку в отсутствие государственной регистрации данный договор аренды является незаключенным в силу положений п. 3 ст. 433 ГК  РФ.

Между тем при разрешении настоящего спора судом первой инстанции не было учтено следующее.

Материалами дела подтверждается, что в рассматриваемом случае в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте (земельный участок площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1), размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым принять во внимание следующее.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 г. № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Истец вправе требовать возврата объекта аренды лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (ст. 450 ГК РФ).

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 в отношении земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенный на три года, является действующим.

Доказательств того, что названный договор был расторгнут в судебном порядке, материалы дела не содержат.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 ввиду отсутствия его государственный регистрации следует признать ошибочным.

Статьей 606 ГК  РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу ст. 611 ГК  РФ арендодатель обязан передать имущество арендатору свободным от арендных прав третьих лиц в отношении этого имущества.

В соответствии со ст. 168 ГК  РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора аренды 05.07.2013 г. № 31 с Главой КФХ Котовым В.В.) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 166 ГК  РФ ничтожная сделка недействительна независимо от такого признания ее судом.

Поскольку договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 01.01.2011 г. № 6 в отношении земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенный с КФХ Пивоварова М.Г., является действующим, администрация не вправе была проводить аукцион по продаже права на заключение договора аренды того же земельного участка площадью 67,12 га с кадастровым номером 63:28:0802006:1.

Следовательно, заключенный по результатам торгов 05.07.2013 г. между муниципальным районом Пестравский Самарской области и Главой КФХ Котовым В.В. договор аренды № 31 земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 671200 кв.м. (пашни) с кадастровым номером 63:28:0802006:1, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», 15, является ничтожной сделкой в виду ее несоответствия требованиям статей 606, 611 ГК  РФ.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК  РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Поскольку заключенная между администрацией и Главой КФХ Котовым В.В. сделка является недействительной, она в силу закона не повлекла правовых последствий, а применительно к рассматриваемому спору - возникновения у Главы КФХ Котова В.В. прав и обязанностей по договору аренды спорного земельного участка от 05.07.2013 г. № 31.

Таким образом, недействительность (ничтожность) сделки является основанием к отказу в удовлетворении исковых требований КФХ Пивоварова М.Г. о переводе на него прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 67,12 га, расположенного по адресу: Самарская область, Пестравский район, в границах колхоза «Серп и Молот», с кадастровым номером 63:28:0802006:1, заключенному на основании протокола заседания аукционной комиссии по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства от 03.07.2013 г. № 1, постановления администрации муниципального района Пестравский Самарской области от 05.07.2013 г. № 660 «О предоставлении в аренду земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства Индивидуальному предпринимателю Главе Крестьянского (фермерского) хозяйства Котову Владимиру Владимировичу».

Поскольку мотивировочная часть судебного акта суда первой инстанции в обжалуемой части не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, с учетом положений абзаца второго п. 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 г. № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», считает, что судебный акт в указанной части отмене не подлежит, при этом мотивировочная часть подлежит изменению.

Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену оспариваемого акта (ч. 4 ст. 270 АПК  РФ), судом апелляционной инстанции не установлено.

С учетом изложенного основания для удовлетворения апелляционной жалобы КФХ Пивоварова М.Г. отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 17.12.2013 г. по делу                     № А55-14913/2013 оставить без изменения,  а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                  Н.Ю. Марчик

Судьи                                                                                                                 В.В. Кузнецов

                                                                                                                            Е.М. Рогалева