Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2014 по делу n А65-25200/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

о необходимости принятия условий договора в данной части в  редакции арендодателя.

Таким образом, суд находит правомерным требование истца на необходимость  указания в договоре срока его действия – 3 года, в связи с этим из пункта 2.4 договора подлежит исключению ссылки на  «п.2.2 и п.2.3».

Доводы ответчика в апелляционной жалобе о том, что не может быть изменение условий договора, поскольку договор аренды подготовлен по форме, утвержденной постановлением от 10.03.2006г. № 391, отклоняются. В соответствии с пунктом 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.

Истец считает необходимым исключить из п.2.4 договора фразу: «До момента его государственной регистрации считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст.610 ГК РФ.». Данное требование подлежит удовлетворению, поскольку при наличии фактического использования  земельного участка у  его собственника имеются установленные законом правовые механизмы разрешения вопроса с пользователем, как в отношении судьбы земельного участка, так  и получения  стоимости пользования.

Необходимость государственной регистрации договора обусловлена требованиями статей 131, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому истцом правомерно предложено указать в договоре, что «Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1., 2.7., и вступает в силу с момента его государственной регистрации», что соответствует положениям законодательства.

Пункт 3.1 проекта договора предложен арендодателем в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с 01 октября 2012 года.». «Арендная плата исчисляется с первого числа месяца, следующего  за месяцем принятия постановления Руководителя исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Главы соответствующей администрации г.Казани о предоставлении земельного участка.

В  случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества, пени – по истечении одного месяца с даты начисления арендной платы на землю.

В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.

Примечание: Налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования  г.Казани от 29.11.2005 № 2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями), по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю; УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в %  от кадастровой стоимости земли; Кф   -   поправочный   коэффициент   к   ставкам   земельного   налога,   учитывающий  вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка».

       Согласно ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Таким образом, следует вывод о том, что обязанность по оплате арендованного имущества возникает с момента заключения договора аренды, более того, поскольку до момента заключения договора аренды и передачи арендованного имущества, Арендатор не имеет правовых оснований пользоваться имуществом, является целесообразным предусмотреть условия, согласно которым Арендатор производит арендную плату после передачи имущества по акту приема-передачи имущества, т.е. после момента возникновения правовых оснований для пользования арендованным имуществом.

В результате истцом правомерно предложена следующая редакция  п. 3.1 договора: «Арендная плата исчисляется с даты, подписания настоящего договора. В случае возникновения права Арендатора на недвижимое имущество, находящееся на арендованном участке в результате сделки, арендная плата исчисляется с 1 числа месяца, следующего после даты подписания акта приема-передачи соответствующего недвижимого имущества. В случае прекращения права Арендатора на арендованный земельный участок (расторжения договора аренды) при расчете арендной платы за землю месяц прекращения указанного права (расторжения договора аренды) принимается за полный месяц.

Примечание: налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему Договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством.

<4> Арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю» (с изменениями и дополнениями), решением Представительного органа муниципального образования  г.Казани от 29.11.2005 № 2-3 «О земельном налоге» (с изменениями и дополнениями), по формуле: Апл. = УПКСЗ х Рс х Кф х Пл, где: Апл. - годовая сумма арендной платы за землю;

УПКСЗ - удельный показатель кадастровой стоимости земли; Рс - размер ставки земельного налога, в %  от кадастровой стоимости земли; Кф   -   поправочный   коэффициент   к   ставкам   земельного   налога,   учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пл - площадь земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку основанием для применения неустойки является факт неправомерного поведения стороны в обязательстве, включение в договор аренды условия о том, что арендатор обязан уплачивать истцу неустойку за неисполнение отдельных условий договора является правомерным.

Между тем как не предусмотренный действующим законодательством пункт 3.2 договора, согласно которому при подписании договора аренды земельного участка арендатор вносит предоплату в размере двойной арендной платы, подлежит исключению из договора.

Пункт 3.5 договора аренды изложен ответчиком в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы производится с 01 ноября 2012 г. Начисление пеней  за несвоевременную уплату арендной платы  за землю производится в следующем порядке: по истечении одного месяца с момента принятия  постановления о предоставлении  земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; по истечении трех месяцев  с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственную регистрацию.

Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскивается в установленном законом порядке.

Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении арендатора.».

Истец возразил против предложенной ответчиком редакции условий договора, просил изложить п.3.5 в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,045 % от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскивается в установленном законом порядке.

С учетом требований ст.71 АПК РФ, заслушав доводы сторон относительно предложенной редакции о применении неустойки в размере 0,1% и предложения истца о применении неустойки в виде 0,045%, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о применении в виде санкции двойной банковской ставки ЦБ РФ, действующей на дату нарушения обязательства арендатором  условия об  оплате аренды. Применение такой санкции основывается на положениях статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, что является допустимым действующим законодательством.

Не противоречащим законодательству является предложение  истца о порядке  оплаты неустойки. Как следствие, подлежат удовлетворению требования истца в части исключения из условий договора пункта 7.2, согласно которому арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере годовой арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями настоящего Договора, а именно: п.п.1.5, 5.1.2,  5.2.2, 5.2.11., и  пункта 7.3 договора, согласно которому  арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку, штраф в размере ежемесячной арендной платы в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им обязательств, предусмотренных условиями  настоящего Договора, а именно: п.п.2.2, с п.п.5.2.3 по 5.2.5, с п.5.2.7. по п.5.2.10, с п.5.2.12 по 5.2.18, 8.1.

Исходя из вышеизложенного являются обоснованными требование истца об  исключении из условий договора Главы 4 «Особые условия», где указана сумма задолженности по аренде и пени на момента подписания договора и которую арендатор обязан уплатить в срок до 23.10.2013г. Согласно условиям данной главы договора, в случае отсутствия оплаты, договор расторгается арендодателем в одностороннем порядке.

Истец, при этом, указывает, что просит сохранить условие Главы 4, изложенные в абзаце 1 в следующей редакции: «Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду, Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя.».

Предложение арендодателя о первоочередном погашении суммы неустойки  противоречит разъяснениями, содержащимися в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в связи с этим подлежит исключению из договора.

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в частности, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для изменения принятого по делу решения, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебные расходы распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд 

                                               ПОСТАНОВИЛ:

       Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23 января 2014 года, принятое по делу № А65-25200/2013, оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

        Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                Е.М. Балакирева

Судьи                                                                                                Н.Ю. Пышкина

С.Ш. Романенко