Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу n А65-24243/2013. Изменить решение (ст.269 АПК)

ответчиком земельного участка по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова, на котором расположен принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости - незавершенное строительство жилого дома (IV очередь строительства), регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации об аренде.

Указанный объект недвижимости приобретен ответчиком у открытого акционерного общества «Континент», которому земельный участок принадлежал на праве аренды в соответствии с договором аренды земельного участка №3054/2006н от 15.11.2006.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации  при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что  по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Следовательно, отношения истца и ответчика в связи с использованием последним земельного участка, расположенного по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова, в течение периода с момента государственной регистрации перехода права собственности на один из объектов недвижимости, расположенных на данном участке, до раздела земельного участка и заключения договора аренды земельного участка истцом и ответчиком, то есть в течение периода с 27.12.2012 по 11.07.2013, регулировались договором аренды земельного участка №3054/2006н от 15.11.2006, заключенным Комитетом и открытым акционерным обществом «Континент».

Право государственной собственности на земельный участок кадастровый номер 12:05:0701003:0010 площадью 8112 кв.м., расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова (на северо-запад от д.24), не разграничено.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно правовой позиции, сформированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №10782/13 от 17.12.2013 по делу №А47-11260/2012, поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета.

Указанный земельный участок предоставлен открытому акционерному обществу «Континент» для жилищного строительства до 01.01.2007.

В соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Следовательно, арендная плата за пользование ответчиком земельным участком, занятым объектом недвижимости - незавершенное строительство жилого дома (IV очередь строительства) и необходимым для его использования, площадью 2356 кв.м., составляет 147602 руб. 22 коп. в год (2356 кв.м. х 1252 руб. 99 коп. х 5%, где 2356 кв.м. – площадь земельного участка, 1252 руб. 99 коп. – удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м., 5% - ставка арендной платы, установленная нормативным актом).

Данный вывод подтверждается расчетом арендной платы, приведенным в  дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка №3054/2006н от 15.11.2006, заключенном Комитетом и открытым акционерным обществом «Континент» 10.07.2013.

Принимая во внимание, указанные обстоятельства, а также, учитывая, что обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком исполнена ответчиком с нарушением сроков, установленных договором аренды земельного участка №3054/2006н от 15.11.2006, проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 2866 руб. 71 коп. (I квартал 2013 года – 777 руб. 99 коп. (36900 руб. 55 коп. х 8,25% : 360 дн. х 92 дн. (с 26.03.2013 по 25.06.2013) + II квартал – 1555 руб. 97 коп. (73801 руб. 10 коп. х 8,25% : 360 дн. х 92 дн. (с 26.06.2013 по 25.09.2013) + III квартал – 532 руб. 75 коп. (110701 руб. 65 коп. х 8,25% : 360 дн. х 21 дн. (с 26.09.2013 по 16.10.2013).

Встречный иск ответчика о признании соглашения о внесении платы за фактическое использование земельного участка от 12.07.2013 недействительным на основании пункта 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчик доказательства заключения оспариваемого соглашения вследствие стечения тяжелых обстоятельств суду не представил.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации  и пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации плата по договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, является регулируемой и ответчик вправе был обратиться в суд для урегулирования разногласий при определении платы за пользование земельным участком кадастровый номер 12:05:0701003:0010 площадью 8112 кв.м., расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова (на северо-запад от д.24), в течение периода с момента государственной регистрации перехода права собственности на один из объектов недвижимости, расположенных на данном участке, до раздела земельного участка и заключения договора аренды земельного участка с истцом.

Однако, заключенное сторонами соглашение о внесении платы за фактическое использование земельного участка от 12.07.2013 не соответствует требованиям статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и в соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату заключения соглашения, является ничтожной сделкой.

Согласно  статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ответчик требование о признании соглашения о внесении платы за фактическое использование земельного участка от 12.07.2013 недействительной сделкой в силу ничтожности не заявлял.

Ответчик обжалует решение суда в полном объеме. Однако доказательства несоответствия обжалуемого решения в части принятия частичного отказа от первоначального иска и прекращения производства по делу в части взыскания 1250000 руб. долга суду требованиям норм материального и процессуального права не представил.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд считает, что вывод суда о размере процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика, не соответствует обстоятельствам дела, решение в этой части принято с нарушением норм материального права – статей 424, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 15 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», что в соответствии с пунктами 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта по первоначальному иску о его частичном удовлетворении с взысканием с ответчика в пользу истца 2866 руб. 71 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой внесения арендной платы за пользование земельным участком кадастровый номер 12:05:0701003:0010, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова (на северо-запад от д.24) за период с 26.03.2013 по 16.10.2013 и распределения расходов по государственной пошлине по первоначальному иску. В остальной части решение подлежит оставлению без изменения.

Принимая во внимание, что требование истца о взыскании долга в сумме 1250000 руб. удовлетворено ответчиком добровольно после подачи иска суд, в соответствии со статьями 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по первоначальному иску подлежат отнесению на ответчика в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Руководствуясь статьями 110,268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10 февраля 2014 года по делу №А65-24243/2013 изменить.

Первоначальный иск удовлетворить частично. Расходы по государственной пошлине по первоначальному иску отнести на истца в соответствии с удовлетворенными требованиями.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЕКО» (ОГРН 1071690052532, ИНН 1658092355) в пользу муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ОГРН 1021200761658, ИНН 1215003356) 2866 руб. 71 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами в связи с просрочкой внесения арендной платы за пользование земельным участком кадастровый номер 12:05:0701003:0010, расположенным по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, ул.Петрова за период с 26 марта 2013 года по 16 октября 2013 года.

В остальной части первоначальный иск оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «РЕКО» (ОГРН 1071690052532, ИНН 1658092355) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску в сумме 25629 руб. 35 коп.

В остальной части решение оставить без изменения.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе отнести на истца и ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с муниципального образования «Город Йошкар-Ола» в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» (ОГРН 1021200761658, ИНН 1215003356) в пользу общества с ограниченной ответственностью «РЕКО» (ОГРН 1071690052532, ИНН 1658092355) 1870 руб. 65 коп. в счет возмещения расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                         В.В.Карпов

Судьи                                                                                                       В.Т.Балашева

С.А.Кузнецов