Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2014 по делу n А65-8146/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в т.ч. на дату подачи заявления о реализации преимущественного права 26.12.2013 г. Также из материалов дела следует, что площадь имущества, находящегося у заявителя 151, 6 кв.м., не превышает предельного значения площади арендуемого имущества, установленного Законом Республики Татарстан от 03.10.2008 № 79-ЗРТ с изменениями от 14.10.2010 г.

Доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, материалы дела не содержат.

Условия, которым должен соответствовать субъект малого и среднего предпринимательства, желающий выкупить арендуемое им имущество, установлены Законом № 159-ФЗ. Перечень данных условий является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Арбитражный суд первой инстанции указал в решении, что необходимым условием реализации субъектами малого и среднего предпринимательства права на выкуп является факт нахождения арендуемого имущества в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (пункт 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Суд первой инстанции необоснованно сослался на пункт 1 ст. 3 Федерального закона № 159-ФЗ в редакции от 22.07.2008 г., поскольку Общество с заявлением о выкупе имущества обратилось 26.12.2013 г., то к возникшим правоотношениям следует применять пункт 1 ст. 3 указанного закона в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ вступившей в силу с 01.07.2013 г.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 02.07.2013 № 144-ФЗ) субъектам малого и среднего предпринимательства, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при выполнении следующих условий - арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Таким образом, возможность реализации права на приобретение имущества связана с правовым основанием пользования данным имуществом, которым является именно договор аренды.

Арбитражный суд, отказывая заявителю в удовлетворении заявленных требований, сделал вывод о том, что договор  аренды от 08.05.2009 № 7947-93 нежилого помещения площадью 151, 6 кв. м., расположенного по адресу: г. Казань, ул. Гагарина, 99, сроком действия с 08.05 2009 г. по 07.05.2012 г., не зарегистрирован в установленном законом порядке, а потому является незаключенным (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Этот вывод суда первой инстанции не соответствует фактическим обстоятельствам.

Как следует из пунктов 2.1 и 2.2 договор  аренды от 08.05.2009 г. № 7947-93 нежилого помещения площадью 151, 6 кв. м., договор заключен сроком на 3 года до 07.05.2012 г. Договор считается заключенным на условиях предусмотренных пунктами 2.1 и 2.2 , и вступает в силу с момента его государственной регистрации. До момента государственной его регистрации настоящий договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. 610 ГК РФ.

Указанные условия договора позволяют сделать вывод о том, что срок договора сторонами не был определен, и условие о сроке договора не было согласовано сторонами.

Поскольку срок договора аренды не является существенным условием договора аренды, то в соответствии с ч. 2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что договор  аренды от 08.05.2009 № 7947-93 нежилого помещения площадью 151, 6 кв. м. в котором не было точно и однозначно согласовано условие  о сроке договора, является заключенным на неопределенный срок и в силу этого не требует государственной регистрации.

Вывод суда апелляционной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.202 г. № 66, Постановлениях ФАС Западно-Сибирского округа от 12.05.2011 по делу № А81-3520/2010, ФАС Северо-Западного округа от 17.07.2009 по делу № А13-10727/2008, ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2006 № А13-1928/2006-04, ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу № А08-2894/2009-8.

Из материалов дела следует, что арендуемые заявителем помещения были внесены в уставной капитал третьего ответчика - открытого акционерного общества «Дирекция внебюджетных программ развития города» на основании постановления исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 21.05.2013 г. № 4593 «О внесении изменений в постановление исполкома муниципального образования г. Казани от 28.02.2013 № 2280».

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что у заявителя имелось преимущественное право выкупа арендуемых помещений как на момент внесения спорных помещений в качестве оплаты в уставной капитал открытого акционерного общества «Дирекция внебюджетных программ развития города», так и на момент вынесения оспариваемого постановления от 21.05.2013 № 4593.

Ответчики считают, что поскольку недвижимое имущество было передано в уставной капитал ОАО «Дирекция внебюджетных программ развития города», выбыло из муниципальной собственности, то органы муниципального образования не вправе распоряжаться чужим имуществом.

Эти доводы ответчиков являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указал, что по смыслу статьи 3 Закона и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства)».

Заявитель 26.12.2013 г.   обратился ко второму  ответчику с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемых  нежилых помещений 1 этажа №№ с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151, 6 кв.м., по ул. Гагарина, 99 г. Казани с приложением необходимых документов.

Исполнительный комитет муниципального образования г. Казани в нарушение Закона № 159-ФЗ и преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого им недвижимого имущества включил указанное имущество общей площадью 151, 6 кв.м., по ул. Гагарина, 99 г. Казани, вносимое в уставный капитал  ОАО «Дирекция внебюджетных программ развития города» в постановление от 21.05.2013 г. № 4593 «О внесении изменений в постановление Исполкома МО г. Казани от 28.02.2013 № 2280»

Как видно из материалов дела нежилые помещения нежилых  1 этажа №№ с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151, 6 кв.м., по ул. Гагарина, 99 г. Казани внесены Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» в качестве оплаты доли муниципального образования г. Казани при размещении дополнительного выпуска акций ОАО «Дирекция внебюджетных программ развития города».

Из материалов дела также следует, что в оспариваемом заявителем отказе в реализации преимущественного права выкупа, не указаны данные обстоятельства передачи арендуемого недвижимого имущества в уставной капитал ОАО «Дирекция внебюджетных программ развития города».

Между тем, до настоящего времени арендная плата заявителем уплачивается, что не опровергнуто ответчиками.

Поскольку в силу положений Федерального закона № 159-ФЗ на Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» возложены обязанности совершить действия, направленные на заключение с арендатором (заявителем) договора купли-продажи спорного объекта, то совершённые им действия по отказу в заявлении о преимущественном праве на выкуп, совершения сделки по передаче этого объекта в уставной капитал хозяйственного общества, свидетельствуют о злоупотреблении ответчиком правом в целях воспрепятствования реализации субъекту малого предпринимательства права на приобретение имущества в собственность.

Таким образом совершённые Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» действия влекут прекращение использования имущества в производственной деятельности Общества - арендатора, в то время как принятие названного Закона №159-ФЗ направлено на создание благоприятных условий в поддержку деятельности субъектов малого и среднего предпринимательства и на сохранение за ними помещений.

Пунктом 1 ст. 6 Закона № 159-ФЗ установлено, что сделки по приватизации государственного или муниципального имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества и совершенные с нарушением требований, установленных настоящим Федеральным законом, ничтожны.

В соответствии с п. 2 ст.168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, в силу приведенных норм Закона № 159-ФЗ, Гражданского кодекса РФ оспариваемая сделка по передаче Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» в декабре 2013 г. данных помещений в уставной капитал ОАО «Дирекция внебюджетных программ развития города» является ничтожной в силу прямого указания Закона, и независимо от такого признания судом (п.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ).

Арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что, совокупностью доказательств по делу подтверждается несоответствие оспариваемых постановлений в части, действий по отказу в реализации преимущественного права, вышеприведенным нормам закона, что привело к нарушению прав и законных интересов заявителя в сфере экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 7 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 139 от 11.05.2010, расходы заявителя по уплате госпошлины в сумме 3 000 руб. подлежат отнесению на ответчика – МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования г. Казани», 3 000 руб. на ответчика  Исполком муниципального образования г. Казани.

Излишне уплаченная государственная пошлина в размере 8 000 руб. подлежит возврату заявителю в порядке ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.

Решение арбитражного суда первой инстанции следует отменить, заявленные требования удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

 ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02 июня 2014 г. по делу № А65-8146/2014 отменить.

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным постановление исполнительного комитета муниципального образования  г. Казани от 28.02.2013 № 2280 (в редакции постановления от 21.05.2013 № 4593) в части п.1.1.14. «помещения 1-го этажа общей площадью 151,6 кв.м., расположенные по ул. Гагарина, д. 99».

Признать недействительной сделку по передаче нежилых помещений 1 этажа №№ с 24 по 31, 31а, 31б, с 32 по 37, 37а, 40 общей площадью 151, 6 кв.м., расположенных по адресу: г. Казань, ул. Гагарина, 99 открытому акционерному обществу «Дирекция внебюджетных программ развития города» в уставной капитал.

Признать незаконным отказ Муниципального казенного учреждения «Комитет