Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2009 по делу n А49-5828/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

- нескольких специалистов.

Согласно п.п.1, 2 ст. 52 указанного Закона оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, действующим на день исполнения исполнительного документа, за исключением случаев, когда оценка производится по регулируемым ценам. Если оценка отдельных предметов является затруднительной, либо должник или взыскатель возражает против произведенной судебным приставом оценки, судебный пристав-исполнитель для определения стоимости имущества назначает специалиста.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Требования к проведению оценки предусматривают Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, которые утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 (далее - Стандарты оценки).

Согласно ст. 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и п. 3 Стандартов оценки рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с п.п. «ж» п. 4 Стандартов оценки стоимость объекта оценки может быть отлична от рыночной в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов. Срок экспозиции объекта оценки согласно п. 10 Стандартов оценки представляет собой период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Обращение взыскания на имущество должника путем его ареста и реализации в ходе исполнительного производства носит не добровольный, а принудительный характер, то есть осуществляется вне зависимости от воли должника.

Нормами Закона об исполнительном производстве предусмотрены ограниченные сроки исполнения требований исполнительных документов и реализации арестованного имущества, которые составляют два месяца.

Суд первой инстанции, исходя из имеющегося в материалах дела отчета об оценке оценщика ООО «Эксперт-Плюс» Талышева В.Н. (т. 2 л.д. 37-88) установил, что оценщик при его составлении применял затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке производственного корпуса, что соответствует требованиям п. 5 Стандартов оценки. Далее в соответствии с п. 11 Стандартов оценки оценщик определил итоговую величину рыночной стоимости данного объекта в размере 2 243 100 руб.

Обоснованно суд посчитал, что отчет общества с ограниченной ответственностью «Эксперт-Плюс», которым руководствовался судебный пристав-исполнитель при определении начальной рыночной стоимости арестованного производственного корпуса, полностью соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, обоснован осмотром и непосредственным исследованием объекта оценки, подтвержден документально и является достоверным.

Поскольку должник посчитал стоимость арестованного имущества заниженной, определением арбитражного суда первой инстанции для разрешения вопроса об определении рыночной стоимости арестованного имущества была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» Ивашкову А.А.

Согласно заключению судебного эксперта АНО «Пензенская лаборатория судебной экспертизы» Ивашкова А.А. от 28.04.2008 № 1/16 (т. 4 л.д. 2-29) итоговая величина рыночной стоимости (со сроком реализации не более двух месяцев) спорного нежилого здания производственного корпуса общей площадью 12 399,3 кв.м., арестованного судебным приставом по акту описи и ареста от 14.06.2007 г., по состоянию на 14.06.2007 г. составила 5 102 700 руб. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости эксперт также применял затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете должны быть указаны, в частности, точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения и т.д.

Исходя из норм Стандартов оценки оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц, данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к нему, информации о его технических и эксплуатационных характеристиках и других сведений. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Суд первой инстанции, подробно исследовав указанный выше отчет, обоснованно отметил, что в заключении эксперта не установлена и не указана балансовая стоимость производственного корпуса, хотя такие сведения имелись в техническом паспорте, предоставленном эксперту, а также не установлено и не отражено, что на момент осмотра и составления заключения объект оценки уже был продан с торгов в пользу общества с ограниченной ответственностью «Никофлекс».

Далее суд указал на те обстоятельства, что при использовании доходного подхода для оценки объекта экспертом в расчет принята арендная плата исходя из базовой ставки 45 руб. за 1 кв. м. со ссылкой на то, что по имеющейся у него информации ставка арендной платы за нежилые помещения в г. Нижний Ломов составляет указанную сумму, хотя источник этой информации экспертом в заключении не указан. При использовании сравнительного подхода в заключении эксперта не указаны точные даты совершения сделок с объектами - аналогами, что не позволяет достоверно установить дату их продажи, в связи с чем нельзя выяснить, проданы они до даты оценки, обозначенной в заключении, или после нее к моменту составления заключения, и, следовательно, невозможно сделать вывод о допустимости использования цен на такие аналоги при оценке объекта по состоянию на 14.06.2007 г. В соответствии с проведенным исследованием суд первой инстанции обоснованно отметил, что данный отчет нарушает положения статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 15, 16 Стандартов оценки и позволяет неоднозначно толковать выводы эксперта при использовании им доходного и сравнительного подходов, а, значит, и при определении итоговой рыночной стоимости объекта недвижимости, в связи с чем указанное заключение эксперта о величине рыночной стоимости спорного объекта в размере 5 102 700 руб. не может быть признано обоснованным и достоверным. законодательства об оценочной деятельности в указанном отчете оценщика судом не установлено.

Доводы, приведенные ФГУП "Нижнеломовский ЭМЗ", г. Нижний Ломов, в апелляционной жалобе, не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пензенской области от 21 ноября 2008 года по делу № А49-5828/2007 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий              С.Т. Холодная

Судьи                                   В.В. Кузнецов

И.С. Драгоценнова