Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2009 по делу n А55-1519/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 26 Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества, при этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора. 

В силу требования статьи 2 этого же закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, государственная регистрация договора аренды является правоподтверждающим действием, но не правоустанавливающим обстоятельством. 

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды объекта недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.  

В силу этого доводы ответчика о том, что права и обязанности арендатора, в том числе обязанность платить арендную плату, в соответствии с договором от 20.02.2007 г. могут быть на него возложены только с момента государственной регистрации договора, когда договор стал считаться заключенным,  являются обоснованными.

Однако, в рамках указанного договора (в пункте 3.1) стороны согласовали применение условий договора к отношениям, возникшим между сторонами, с 31.03.2005 г.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. 

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон. 

Согласно п. 4.1. договора арендная плата исчисляется с даты, указанной в пункте 3.1 договора, то есть с 31.03.2005 г.  

Таким образом, стороны распространили действие договора аренды на их отношения, возникшие до его заключения, что не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что до государственной регистрации договора аренды у ответчика отсутствовали основания для перечисления арендной платы, поскольку незаключенный договор не порождает предусмотренных договором гражданских прав и обязанностей - противоречит фактическим обстоятельствам дела, поскольку судом установлено, что рассматриваемый договор был зарегистрирован в установленном порядке 1.08.2007 г. и стороны в договоре предусмотрели распространение его действия на их отношения, возникшие до заключения договора.  

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое пользование им земельным участком на условиях, предусмотренных договором аренды.

С указанной даты у ответчика возникла обязанность уплатить арендную плату за пользование земельным участком, в том числе и за период, предшествовавший заключению договора, при этом само обязательство по уплате арендных платежей возникло после государственной регистрации договора аренды.

В тоже время в материалах дела не имеется доказательств реального возникновения арендных отношений между сторонами ранее 20.02.2007 г. (даты передачи земельного участка по акту от истца к ответчику).

Ссылку истца в апелляционной жалобе на постановление Главы г.Самары от 31.03.2005 г. судом апелляционной инстанции не признается обоснованной, поскольку из указанного акта не усматривается, что спорный земельный участок фактически был передан ответчику в указанный день. Также не может быть принят в качестве надлежащего доказательства фактической передачи земельного участка ответчику представленный вместе с апелляционной жалобой истца акт №10076 от 12.09.2005 г. об отводе границ земельного участка, поскольку он не содержит указания на фактическую передачу земельного участка.

В связи с этим суд апелляционной инстанции условия договора о распространении его действия на отношения сторон, возникшие с 31.03.2005 г. и по 19.02.2007 г. признает противоречащими фактическим правоотношениям сторон и договор в указанной части признает недействительным. 

В силу этого, отменяя решение суда первой инстанции, и, частично удовлетворяя исковые требования Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд полагает необходимым взыскать с ответчика (исходя из расчета Министерства) задолженность по договору аренды земельного участка №74 за период с 20.02.2007 г. по 31.07.2007 г. в сумме 452.065 руб. 87 коп.

В силу пункта 7.3 договора стороны установили размер неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Начисленная в соответствии с договором сумма неустойки за период с 10.08.2007 г. по 30.09.2007 г. составляет 69.166 руб. 20 коп., представляется суду явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства.

В силу этого, в соответствии с требованиями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции уменьшает сумму неустойки до 20.000 руб. 

В соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на ответчика в части, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. В остальной части госпошлина по иску подлежит взысканию с истца. 

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобождается от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе, поскольку процессуальное действие (подача апелляционной жалобы) была им совершена после введения в действие указанной нормы закона.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный  апелляционный суд 

постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 26 января 2009 года, принятое по делу № А55-1519/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт.

Взыскать с открытого акционерного общества «Моторостроитель» в пользу Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области долг по договору № 74 аренды земельного участка от 20.02.2007 г. за период с 20.02.2007 г. по 31.07.2007 г. в сумме 452.065 руб. 87 коп., а также пени за просрочку платежей, начисленную за период с 10.08.2007 г. по 30.09.2007 г. в сумме 20.000 руб., а всего взыскать 472.065 рублей 87 копеек.

В остальной части в удовлетворении исковых требований Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области – отказать.

Взыскать с Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства в доход федерального бюджета государственную пошлину (по иску) в сумме 25.345 руб. 86 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества «Моторостроитель» в доход федерального бюджета государственную пошлину (по иску) в размере  3890 руб. 72 коп.

Взыскать с открытого акционерного общества «Моторостроитель» в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 133 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа. 

Председательствующий                     Е.А.Терентьев

Судьи             В.Т.Балашева

В.А.Морозов