Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 по делу n nА57-22683/08-27-221. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело N А57-22683/08-27-221

10 августа 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 августа 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Н.А. Клочковой, А.Ю. Никитина

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: от истца – Еланцева А.А., консультанта, удостоверение № 074, доверенность от 15.01.2009 № 79в (ксерокопии в деле), от ответчика – Слепнева И.Н., представителя, паспорт серии 63 03 № 793260, доверенность от 20.12.2008 (ксерокопии в деле), Макарова В.Ю., представителя, паспорт серии 63 03 № 793261, доверенность от 20.12.2008 (ксерокопии в деле),

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 22 июня 2009 года по делу                  № А57-22683/08-27-221, принятое судьей Е.А. Волосатых,

по иску Комитета по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов,

к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд», г. Балаково Саратовской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области», г. Саратов,

о выселении из занимаемых помещений,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом Саратовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» о выселении из занимаемых нежилых помещений, расположенных по адресу:                       г. Балаково, ул. Советская, 57.

     Решением от 22 июня 2009 года Арбитражного суда Саратовской области по делу                     № А57-22683/08-27-221 в удовлетворении исковых требований отказано.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом, Комитет по управлению имуществом Саратовской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: необоснованна ссылка суда на нормы пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2006 года № 21, статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, не основаны на законе выводы об отсутствии у истца права на расторжение договора аренды, не учтена позиция третьего лица о выселении ответчика.

     Общество с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» представило отзыв на апелляционную жалобу, ответчик с ее доводами не согласен, считает не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. третье лицо, владеющее спорным имуществом на праве оперативного управления, вправе самостоятельно осуществлять полномочия в отношении арендуемого нежилого помещения, собственник имущества, передав последнее на праве оперативного управления третьему лицу, не вправе пользоваться этим имуществом и требовать его возврата от арендатора, пункт 6.2 договора аренды является ничтожным на основании статей 167, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. противоречит нормам статей 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     Государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» не возражает против рассмотрения апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.

     В судебном заседании объявлен перерыв до 10 августа 2009 года на 15 час. 20 мин., объявление о перерыве размещено в соответствии с рекомендациями, данными  в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации».

     Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом Саратовской области, выступающий от имени собственника областного имущества (арендодатель), государственное учреждение культуры «Научно-производственный центр по историко-культурному наследию области» (владелец) и общество с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» (арендатор) заключили договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося областной собственностью, закрепленного за государственными учреждениями (организациями) на праве оперативного управления от 22 марта 2004 года № 363-2138, согласно пункту 1.1 которого истец при участии владельца передал, а арендатор принял во временное пользование и владение нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Балаково Саратовской области, ул. Советская, 57, для оказания бытовых услуг населению, организации выставочных центров. Общая площадь сдаваемых в аренду помещений – 1193,5 кв. м, в том числе здание памятника – 699,9 кв. м, пристройка к зданию памятника – 403,3 кв. м, гараж – 90, 3 кв. м. В пункте 1.3 договора стороны определили срок его действия – до 5 марта 2039 года. Обязанности сторон согласованы в разделе 2 заключенного договора, при чем, истцу предоставлено только право контролировать поступление арендных платежей в областной бюджет и рассматривать обращения арендатора по вопросам субаренды, изменения назначения арендуемых помещений, их ремонта и переоборудования. Платежи и расчеты по договору предусмотрены в разделе 4, ответственность сторон – в разделе 5, порядок изменения, расторжения, прекращения и продления договора – в разделе 6. К договору аренды сторонами подписаны приложения: ведомость о составе и характеристике передаваемого в аренду помещения, расчет арендной платы, акт приема-передачи нежилого помещения государственной собственности, из которых следует, что в арендуемых помещения отсутствует комфортность полностью, техническое состояние неудовлетворительное. Поскольку договор аренды от 22 марта 2004 года № 363-2138 заключен на срок более одного года, то в соответствии с требованиями статей 130, 131, 164, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации произведена государственная регистрация сделки, о чем свидетельствует запись от 28 мая 2004 года.

     Участники договора аренды подписали дополнительные соглашения от 8 февраля               2005 года № 1 о возможности проведения арендатором ремонтно-реставрационных работ, капитального ремонта в счет платежей по арендной плате, о зачете стоимости реставрационных работ на сумму 1000000 руб. в счет платежей по арендной плате; от                 1 сентября 2005 года № 2 о согласовании размера и порядка внесения арендных платежей с 1 сентября 2005 года; от 14 июля 2006 года № 3 о зачете стоимости реставрационных работ на сумму 1863153 руб. в счет платежей по арендной плате; от 3 октября 2007 года   № 4 о зачете стоимости реставрационных работ на сумму 3703515 руб. в счет платежей по арендной плате, об изменении назначения использования арендуемых помещений. Дополнительные соглашения, оформленные сторонами, зарегистрированы в установленном законом порядке, о чем свидетельствует запись от  17 января 2008 года                 № 64-64-13-/008/2008-029.

     Комитет по управлению имуществом Саратовской области уведомлением от 21 апреля 2008 года № 1842 довел до сведения арендатора (ответчика) о расторжении договора  от 22 марта 2004 года № 363-2138 на основании пункта 6.2 указанного договора и предложил обществу с ограниченной ответственностью «Интэкс-Трейд» освободить занимаемые помещения по адресу: г. Балаково, ул. Советская, 57, в сроки, установленные договором аренды.

     Пунктом 6.2 договора аренды от 22 марта 2004 года № 363-2138 предусмотрено, что до истечения установленного при заключении настоящего договора срока его действия, договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Комитета и арендатора от исполнения договора полностью, с извещением за один месяц с даты отправки уведомления об этом заказным письмом по адресу, указанному в настоящем договоре. Заключения дополнительного соглашения не требуется.

     Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

     В уведомлении от 21 апреля 2008 года № 1842 Комитет по управлению имуществом Саратовской области не указывает причины расторжения данного договора аренды, что свидетельствует о злоупотреблении правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец не смог пояснить причины досрочного расторжения договора аренды при рассмотрении спора в судах обеих инстанций. 

     Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора аренды, перечислены в статьях 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. К основаниям досрочного расторжения договора аренды отнесены неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств арендодателем или арендатором. Расторжение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, возможно в порядке норм пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

     В данном случае, истец, расторгая договор, не указывает на неисполнение или ненадлежащее исполнение заключенного договора аренды арендатором.

     Из материалов дела следует, что арендатор добросовестно исполнял свои обязательства, в том числе восстановил памятник культурного наследия, произведя необходимые реставрационные работы.    

     В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

     Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное  действие,  как-то:  передать  имущество,  выполнить  работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

     Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

     На основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

     В силу положений статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

     Положения пункта 6.2 договора аренды от 22 марта 2004 года № 363-2138 не соответствуют нормам статей 309, 310, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, договор в указанной части может быть признан недействительным в силу правил статей 10, 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации.    

     Кроме того, нормы статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

     Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

     Из текста пункта 6.2 договора аренды следует, что договор считается расторгнутым в случае одностороннего отказа Комитета и арендатора от исполнения договора полностью, т.е. предполагается наличие соглашения сторон на отказ от договора. Невозможно однозначно утверждать, что отказ может быть заявлен комитетом или арендатором, т.к. в данном случае не применен разделительный союз «или», следовательно, отказ возможен одновременно комитета и арендатора, последний возражает против досрочного расторжения заключенного договора аренды.  

     Сопоставляя содержание договора с обстоятельствами дела и поведением сторон при исполнении договора,  можно сделать вывод, что стороны предполагали длительные арендные отношения, т.к. срок аренды определен до 5 марта 2039 года. Поскольку передаваемое в аренду имущество находилось в неудовлетворительном состоянии, в нежилых помещениях полностью отсутствовала комфортность, последние требовали восстановления путем производства реставрационных капитальных работ, которые были выполнены арендатором на общую сумму 6566668 руб., то арендатор вправе был рассчитывать на использование нежилых помещений до полного возмещения расходов на ремонт. Арендодатель, подписав дополнительные соглашения о зачете стоимости ремонтных работ в счет арендных платежей, согласовал, тем самым, производство реставрационных работ и их стоимость.

     Указанное свидетельствует, что участники договора аренды при его заключении не допускали