Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2009 по делу n А06-1201/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                            Дело N А06-1201/2009

31 августа 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 31 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2009 года.

     Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего - судьи Т.Н. Телегиной, судей Г.И. Агибаловой, Т.В. Волковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Ю.Х. Евлоевой

при участии в заседании: от истца – Ворсина А.М., представителя, паспорт серии 12 06               № 129570, доверенность от 05.08.2009 (ксерокопии в деле); от ответчиков - общества с ограниченной ответственностью «Батайль» - Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 № 051658, доверенность от 13.11.2008 (ксерокопии в деле), предпринимателя без образования юридического лица Веремейчук З.Н. – Шориной А.В., представителя, паспорт серии 12 06 № 051658, доверенность от 01.01.2009 (ксерокопии в деле); третьи лица извещены о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом в порядке части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтового отправления от 12.08.2009 №№ 95375, 95376,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья и нежилых помещений «Тихорецкий», г. Астрахань,

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 29 июня 2009 года по делу              № А06-1201/2009, принятое судьей Г. В. Грибановым,

по иску товарищества собственников жилья и нежилых помещений «Тихорецкий»,                   г. Астрахань,

к обществу с ограниченной ответственностью «Батайль», Кулаковский промузел Приволжского района Астраханской области, предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук Зое Николаевне, г. Астрахань,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной регистрационной службы по Астраханской области, Федеральное государственное унитарное предприятие «Ростехинвентаризация – Федеральное Бюро технической инвентаризации» в лице Астраханского филиала,                        г. Астрахань,

о признании недействительным зарегистрированного права на недвижимое имущество,

У С Т А Н О В И Л:

в Арбитражный суд  Астраханской области обратилось товарищество собственников жилья и нежилых помещений «Тихорецкий» с заявлением, с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным права собственности на недвижимое имущество, зарегистрированного за обществом с ограниченной ответственностью «Батайль» на нежилое помещение № 001, общей площадью 181,7 кв. м. (регистрационная запись № 30-30-01/112/207-992) и нежилое помещение № 002, общей площадью 30,4 кв. м (регистрационная запись № 30-30-01/112/2007-993), расположенных по адресу:                                 г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, зарегистрированного за предпринимателем без образования юридического лица Веремейчук Зоей Николаевной на нежилое помещение                   № 001, общей площадью 181,7 кв. м. (регистрационная запись № 30-30-01/076/2008-492) и нежилое помещение  № 002, общей площадью 30,4 кв. м. (регистрационная запись № 30-30-01/076/2008-491), расположенных по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д.1.  Истец также просил признать недействительными (ничтожными) договоры от 23 мая 2008 года.

     Решением от 29 июня 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по делу         № А06-1201/2009 в удовлетворения заявленных требований отказано.

     Не согласившись с принятым по делу судебным актом, товарищество собственников жилья и нежилых помещений «Тихорецкий» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

     Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: суд при рассмотрении дела вышел за пределы заявленных истцом требований.

      Ответчиками представлены отзывы на апелляционную жалобу, последние с ее доводами не согласны, считают не подлежащим отмене принятый судебный акт, т.к. доводы истца были предметом обсуждения в суде первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.

     Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

     Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзывах на нее, выступлениях присутствующих в заседании участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд не считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

     Как следует из материалов дела, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 29 марта  2007 года № RU30301000-8, выданного Администрацией г. Астрахани, был введен в эксплуатацию объект капитального строительства «1,2,4 этапы 2-очереди группы жилых домов по пер. Тихорецкому/ ул. Челябинской/ ул. Брестской в Советском районе              г. Астрахани», расположенный по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, застройщиком которого выступало общество с ограниченной ответственностью «Батайль». На введенный в эксплуатацию жилой дом оформлен технический паспорт от 14 декабря 2006 года № 2-296-1 с указанием нежилых помещений цокольного этажа               №№ 001 – 004.

     Общество с ограниченной ответственностью «Батайль» на основании указанного разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 29 марта  2007 года № RU30301000-8 зарегистрировало за собой право собственности  на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, цокольный этаж - помещение № 001 общей площадью 181,7 кв. м. и помещение № 002 общей площадью 30,4 кв. м., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 8 ноября 2007 года №№ 30-30-01/112/2007-992, 30-30-01/112/2007-993.

     По акту приема-передачи жилого дома по пер. Тихорецкий, 1, от 20 октября 2007 года общество с ограниченной ответственностью «Батайль» (застройщик, ответчик) передало товариществу собственников жилья и нежилых помещений «Тихорецкий» (истец) для эксплуатации указанный жилой дом и проектно-сметную документацию на объект строительства.

     Общество с ограниченной ответственностью «Батайль» (продавец) и предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна (покупатель, ответчик) заключили договоры купли-продажи от 23 мая 2008 года, по условиям которых продавец  принял на себя обязательства передать в собственность покупателю нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А помещение № 001 общей площадью 181,7 кв.  м. и  помещение № 002 общей площадью 30,4 кв. м, покупатель обязался их оплатить по цене, согласованной сторонами в договоре купли-продажи.

     Предприниматель без образования юридического лица Веремейчук Зоя Николаевна, на основании указанных договоров, зарегистрировала право собственности на оспариваемые помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 3 июля 2008 года №№ 30-30-01/076/2008-491, 30-30-01/1076/2008-492.

     Истец, предъявляя требования к ответчикам о признании недействительным зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество, утверждает, что право собственности зарегистрировано за ответчиками незаконно, т.к. оспариваемые помещения находятся в общей долевой собственности собственников помещений в много- квартирном доме и их отчуждение возможно только с согласия собственников жилья.

     Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

     В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

     В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме).

     По смыслу указанной нормы права к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено подвальное помещение, имеющее исключительно технический характер, то есть предназначенное для обслуживания всех или нескольких помещений жилого дома и не имеющее иных полезных свойств.

     Согласно нормам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

     Из представленных в материалы дела технического паспорта от 14 декабря 2006 года № 2-296-1, плана технического подполья, экспликации к поэтажному плану здания, расположенному по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, следует, что помещения №№ 001, 002 являются подсобными, находятся на цокольном этаже здания и в указанных помещениях имеются инженерные коммуникации (трубопроводы горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения).

     Для установления факта наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций и запорно-регулировочных устройств определением от 4 мая 2009 года Арбитражного суда Астраханской области по настоящему делу была назначена судебно-строительная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Астраханьпромстройпроект».

     Из заключения эксперта от 18 мая 2009 года следует, что в нежилых помещениях            №№ 001, 002, расположенных в цокольном этаже жилого дома по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, 1, имеются следующие инженерные коммуникации: система теплоснабжения, горячее и холодное водоснабжение, бытовая канализация. На указанных выше коммуникациях установлена запорная и сливная арматура. Регулировочная арматура (регулятор температурный радиаторный РТР) устанавливается в каждой квартире, другая регулировочная арматура установлена в помещении теплового узла. Запорная и сливная арматура установлена в помещениях №№ 001, 002. Фактическое расположение запорной и сбросной арматуры расположенной в помещениях технического этажа соответствует проектной и исполнительной документации.

     Таким образом, через принадлежащие предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. на праве собственности помещения проходят внутридомовые инженерные коммуникации теплоснабжения и водоснабжения, на которых размещена запорная арматура, доступ к которой необходим только в случае возникновения аварийной ситуации. Регулирующая арматура, распределительно-смесительная арматура, предохранительная арматура на указанных трубопроводах отсутствует.

     Из анализа содержания справки о соответствии наименования помещений нижнего уровня здания, расположенного по адресу: г. Астрахань, пер. Тихорецкий, д. 1, литер А (строительный № 5) следует, что спорные помещения не являются подвалом или техническим этажом, т.е. спорные помещения являются цокольным этажом, помещениями общественного назначения и не относятся к местам общественного пользования. Более того, в цокольном этаже допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения.

     Необходимость доступа в аварийной ситуации может возникнуть в отношении любого помещения в доме. Обязанность владельца помещения обеспечить такой доступ  вытекает из положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и не зависит от того, находится ли помещение в общей долевой собственности или в собственности одного физического или юридического лица.

     В судебном заседании представитель ответчиков пояснил, что запорная арматура системы отопления и водоснабжения действительно расположена в принадлежащих предпринимателю без образования юридического лица Веремейчук З.Н. помещениях, однако необходимость в ее использовании возникает только в случае аварии, чему собственник нежилого помещения не намерен препятствовать, кроме того, стояки могут быть перекрыты из помещения теплового узла (помещение № 004), где расположены основные узлы: узел горячего водоснабжения, ввод питьевого водопровода, задвижки всей внутридомовой сети.

     Кроме того, из представленного в материалы дела договора аренды от 1 мая 2008 года № 1, заключенного товариществом собственников жилья «Тихорецкий» (арендодатель) с предпринимателем  без образования юридического лица Юсуповым Рафаэлем Искяндяровичем (арендатор), следует, что нежилое помещение площадью 29 кв.м., расположенное в цокольном этаже жилого дома, передано в аренду для использование под магазин. Передача спорных помещений истцом в аренду подтверждает, что встроено-пристроенные помещений цокольного этажа являются  помещениями общественного назначения и не относятся к местам общего использования.

     Доказательства того, что во время эксплуатации