Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2009 по делу n А12-4303/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А12-4303/2009

«05» октября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена «01» октября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен «05» октября 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Дубровиной О.А., Комнатной Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поморовой Н.М.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Мината» - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 77299),

от общества с ограниченной ответственностью «Гарант» - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 77298),

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мината» (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от «08» июня 2009 года по делу № А12-4303/2009, принятое судьей Буланковым А.А.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мината» (г. Волгоград)

о взыскании 166665,73 руб.,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее ООО «Гарант», истец) с исковым требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Мината» (далее ООО «Мината», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 54 407 руб. 00 коп. по состоянию на 20 февраля 2009г., пени в размере 112 258 руб. 73 коп. за период с августа 2007г. по февраль 2009г. по договору аренды б/н от 01.08.2007г. нежилого помещения.

В ходе рассмотрения спора истцом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ  заявлено об увеличении исковых требований в части взыскания пени до 130 872 руб. 26 коп. за период с августа 2007г. по март 2009г.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.06.2009г. исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Мината» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Гарант» взыскано 54 470 руб. 00 коп. основного долга, 50 000 руб. 00 коп. пени, 5 205 руб. 58 коп. государственной пошлины.

В остальной части взыскания пени отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Мината», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу, в котором общество с ограниченной ответственностью «Гарант» просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО «Мината» без удовлетворения, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

В судебном заседании, открытом в 15 час 20 мин 24.09.2009г, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ был объявлен перерыв до 01.10.2009г. 14 час 10 мин.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части, а решение суда первой инстанции подлежит отмене в части по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, между ООО «Гарант» (арендодатель) и ООО «Мината» (арендатор) был заключен договор б/н от 01.08.2007г. аренды нежилого помещения, часть кондитерского цеха фабрики - заготовочной, общей площадью 230 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Гроссмана, 6.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.08.2007г. по 01.07.2008г. (п. 6.1. договора).

В соответствии с п. 4.1 договора, арендатор обязан вносить арендные платежи ежемесячно, не позднее 05 числа текущего месяца.

Поскольку арендатор в сроки, установленные в договоре, не произвел оплату арендных платежей, истец направил в адрес ответчика претензию от 21.01.2009г. (л.д. 34) с требованием о перечислении на расчетный счет ООО «Гарант» денежных средств в сумме 54407 руб.

В связи с тем, что ответчик в добровольном порядке не оплатил имеющуюся задолженность по договору аренды в сумме 54407 руб., истец обратился в арбитражный суд с вышеизложенными требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания задолженности по договору аренды от 01.08.2007г. в сумме 54407 руб., суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно представленному истцом расчету задолженность по арендной плате, оплате коммунальных платежей, налогу на землю по состоянию на 20 февраля 2009г. составила 54 407 руб. 00 коп.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания задолженности по договору, пришел к выводу о том, что расчет, представленный истцом, является правильным.

Апелляционная инстанция пришла к следующим выводам.

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Апелляционный суд считает необоснованным довод апелляционной жалобы о том, что  обществом с ограниченной ответственностью «Гарант» не представлен акт приема-передачи арендуемого помещения.

Истцом в апелляционную инстанцию представлен подлинный акт от 01.08.2007г. передачи нежилого помещения площадью 230кв.м, расположенного на 3-ем этаже по ул. Гроссмана, 6, подписанный со стороны ответчика директором Виговской Т.С. и скрепленный печатью общества.

Таким образом, арендатор пользовался помещением, переданным по договору аренды, с 01.08.2007г.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, пунктом 4.2. договора, стороны определили, что размер арендной платы за пользование помещением составляет 13 130 руб. в месяц, при этом арендатор уплачивает соответствующие налоги, установленные Законодательством РФ и Волгоградской области,  расходы по водоснабжению, электроэнергии. Пунктом 2.2 договора предусмотрена также оплата арендатором счетов за телефон (т.1 л.д.10).

Ссылка апелляционной жалобы на то, что истец документально не подтвердил потребление коммунальных услуг в объеме заявленных требований, и что ООО «Мината» ни в одном контрольном замере сведений потребления коммунальных услуг и электроэнергии не участвовало, является несостоятельной и несоответствующей материалам дела.

Из имеющихся в материалах дела документов следует, что в арендованном помещении находились приборы учета холодной воды и учета электроэнергии. Данный факт ООО «Мината» не отрицает.

В подтверждение расчета истцом представлены срочные донесения энергоснабжающей организации ООО «РЭС-Энергосбыт» о показании счетчиков, расходе электроэнергии раздельно по каждому абоненту, в том числе ООО «Мината», счета ОАО «ЮТК» Волгоградский филиал с расшифровками по оказанным услугам связи (т.1 л.д. 133-150, т.2 л.д.2-4).

Ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлены доказательства, опровергающие расчет, представленный истцом.

На основании изложенного судом первой инстанции правомерно сделан вывод в части удовлетворения исковых требований о взыскании арендной платы и стоимости коммунальных услуг и услуг связи.

Вместе с тем апелляционная инстанция считает, что судом первой инстанции при рассмотрении спора и удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга по договору аренды в заявленной истцом сумме не учтено следующее.

Согласно статье 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования.

В соответствии с пунктом 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, по общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание.

В договоре аренды отсутствует условие о том, что плата за пользование земельным участком подлежит взысканию отдельно от арендной платы за пользование нежилым помещением. Поскольку иное не установлено законом, в этом случае необходимо исходить из того, что предусмотренная договором арендная плата включает и плату за пользование земельным участком.

   Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.09.2008г. № 808/08.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 1 Закона Российской Федерации «О плате за землю» и пункта 2 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации не признаются плательщиками земельного налога граждане и юридические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве аренды.

Таким образом, ни законом, ни договором не предусмотрена обязанность ООО «Мината» по уплате арендных платежей за пользование земельным участком либо земельного налога за земельный участок, на котором расположено арендуемое им нежилое помещение, дополнительно к уплате арендных платежей за пользование этим нежилым помещением.

В договоре аренды нежилого помещения  б/н от 01.08.2007г. отсутствуют условия о возложении на арендатора обязанности вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за помещение, а также не указан размер таких платежей либо порядок его определения.

Следовательно, взыскание с ответчика земельного налога в связи с арендой нежилого помещения по адресу: г. Волгоград, ул. Гроссмана, 6, нельзя признать правомерным.

            На основании изложенного расчет задолженности, представленный истцом, с включением в него сумм земельного налога является необоснованным.

            Как следует из справки расчета, представленного истцом, счетов-фактур № 142 от 02.08.2007г, № 162 от 06.09.2007г., № 178 от 03.10.2007г., № 179 от 03.10.2007г., № 197 от 02.11.2007г., № 198 от 02.11.2007г., № 215 от 03.12.2007г., № 216 от 03.12.2007г., № 232 от 31.12.2007г., № 233 от 31.12.2007г., № 3 от 01.02.2008г., № 17 от 29.02.2008г. (т.1 л.д. 14-16, 36-49) всего истцом по договору аренды ответчику за период с августа 2007г. по март 2008г. было начислено 262288 руб., в том числе необоснованно начислен налог на землю в размере 15701руб., из расчета 2243руб. за каждый месяц, начиная с августа 2007г. по февраль 2008г. (расчет налога за один месяц - т.1 л.д.98 и расшифровки т.1 л.д. 137,139,141,143,145,147,149).

            Таким образом, всего по договору аренды ООО «Гарант» обоснованно было начислено ООО «Мината» 246587руб. (262288руб. – 15701руб.).

            При этом ООО «Мината» оплачено 207881руб., что подтверждено платежными поручениями (т.1 л.д. 60-70).

            Следовательно, задолженность арендатора по договору аренды составила 38706руб. (246587руб. - 207881руб.), которая в соответствии с нормами ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ и подлежит взысканию с ООО «Мината» в пользу ООО «Гарант», а не 54407руб., как указано судом первой инстанции.

            Исковые требования ООО «Гарант» в части взыскания 15701руб. удовлетворению не подлежат. В связи с чем решение суда первой инстанции в данной части подлежит отмене.

Кроме того, истцом за нарушение условий договора, а именно за несвоевременную оплату арендных платежей, ответчику начислена неустойка в соответствии с п. 5.2 договора аренды в размере 0,5% от общей суммы задолженности за каждый день просрочки, что составляло на момент рассмотрения дела в суде первой инстанции 130872 руб. 26 коп.

Признав, что взыскиваемая с ответчика неустойка в размере 130872 руб. 26 коп., вследствие установления в договоре высокого процента, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, снизил размер неустойки до 50000 руб.

Поскольку суд апелляционный инстанции пришел к выводу о том, что по договору аренды истцом неправомерно предъявлялся к оплате ответчику налог на землю, то соответственно неустойка, предусмотренная договором,