Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2009 по делу n А12-14100/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                    Дело № А12-14100/2009

«17» ноября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена «10» ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен «17» ноября 2009 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Веряскиной С.Г.,

судей: Комнатной Ю.А., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Поморовой Н.М.,

при участии в заседании:

от Волгоградской областной общественной организации футбольный клуб «Ротор» - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 81594, № 81595),

от Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 81596),

от Комитета по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 81597),

от Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования «Волгоградский колледж олимпийского резерва» - не явились, извещены надлежащим образом (уведомление № 81598),

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Волгоградской областной общественной организации футбольный клуб «Ротор» (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от «08» сентября 2009 года по делу № А12-14100/2009, принятое судьей Стрельниковой Н.В.,

по заявлению Волгоградской областной общественной организации футбольный клуб «Ротор» (г. Волгоград)

заинтересованные лица:

Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (г. Волгоград),

Комитет по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области (г. Волгоград),

Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Волгоградский колледж олимпийского резерва» (предыдущее наименование – Государственное образовательное учреждение «Волгоградское училище олимпийского резерва») (г. Волгоград)

о признании незаконными действий

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Волгоградской области обратилась Волгоградская областная общественная организация футбольный клуб «Ротор» (далее - ВООО ФК «Ротор», заявитель) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее УФРС по Волгоградской области, Управление) о признании незаконными действий по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды ВООО ФК «Ротор» по договору № 047/54/24 о передаче в аренду имущества, являющегося государственной собственностью Волгоградской области, закрепленного за организацией на праве оперативного управления от 20.02.2007г. на объект недвижимого имущества: имущественный комплекс стадиона «Трактор», расположенного по адресу:                  г. Волгоград, ул. Могилевича 2а.

В порядке восстановления нарушенного права заявитель просил обязать Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области восстановить регистрационную запись от 12.09.2007г. за №34-34-01/173/2007-372, подтверждающую право аренды ВООО ФК «Ротор» имущественного комплекса стадиона «Трактор», расположенного по адресу: г. Волгоград, ул. Могилевича 2а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, определением от 14.07.2009г. привлечены Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и Государственное образовательное учреждение «Волгоградское училище олимпийского резерва» (впоследствии переименованное в дальнейшем на Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Волгоградский колледж олимпийского резерва»).

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 08.09.2009г. в удовлетворении заявленных требований отказано.

Волгоградская областная общественная организация футбольный клуб «Ротор», не согласившись с вынесенным судебным актом, обратилась в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В материалах дела имеется отзыв на апелляционную жалобу, в котором Управление Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

Согласно представленному в материалы ходатайству, Государственное образовательное учреждение среднего профессионального образования «Волгоградский колледж олимпийского резерва» просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя.

В соответствии с ч. 3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд рассматривает апелляционную жалобу без участия представителей сторон, надлежащим образом извещенного о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20.02.2007г. между Волгоградским училищем олимпийского резерва (арендодатель), Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (согласующая сторона) и ВООО ФК «Ротор» заключен договор аренды № 047/54/24 находящегося в государственной собственности имущественного комплекса стадиона «Трактор». Договор аренды был зарегистрирован 12.09.2007г.

30.06.2009г. Государственное образовательное учреждение «Волгоградское училище олимпийского резерва» (далее - ГОУ «ВУОР») обратилось в УФРС по Волгоградской области с заявлением о государственной регистрации прекращении права аренды на имущественный комплекс стадион «Трактор», расположенный по                              ул. Могилевича, 2а г. Волгограда. На государственную регистрацию 02.07.2009г. было представлено заявление о предоставлении дополнительных документов.

На основании представленных документов Управлением 06.07.2009г. осуществлена государственная регистрация прекращения ограничения (обременения) в виде аренды.

Посчитав, что действия УФРС по Волгоградской области по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды ВООО ФК «Ротор» на имущественный комплекс стадиона «Трактор», расположенного по адресу:                               г. Волгоград, ул. Могилевича 2а, не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с вышеизложенными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что действия Управления по государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде аренды ВООО ФК «Ротор» не противоречат нормам действующего законодательства.

Апелляционный суд считает выводы суда правомерными по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, пунктом 2.2 договора аренды от 20.02.2007                                  № 047/54/24, заключенного между Волгоградским училищем олимпийского резерва, Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и ВООО ФК «Ротор», стороны предусмотрели, что арендатор обязан содержать имущество в полной исправности и соответствующем техническом состоянии.

Согласно пункту 4.5 указанного договора, арендодатель по согласованию с Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязательств по надлежащему содержанию имущества в исправном техническом состоянии.

При рассмотрении дела судами установлено, что основанием для обращения Волгоградского училища олимпийского резерва за регистрацией прекращения ограничения (обременения) в виде аренды послужило расторжение договора аренды на основании пункта 4.5 договора, а именно неисполнение арендатором обязательств по надлежащему содержанию имущества, переданного в аренду (т. 3 л.д.15).

На регистрацию в Управление было представлено заключение ООО НПФ ИЦ «Югстрой» от 22.05.2009г. о техническом состоянии строительных конструкций зданий и сооружений стадиона «Трактор», согласно которому объект находится в ограниченно-работоспособном и недопустимом состоянии по причине ненадлежащей эксплуатации.

Также на государственную регистрацию представлено письмо Комитета по управлению государственным имуществом от 02.07.2009г. №237, в котором ВООО ФК «Ротор» уведомляется о расторжении договора аренды имущественного комплекса в одностороннем порядке в связи с неисполнением арендатором обязательств по надлежащему содержанию имущества в исправном техническом состоянии.

Согласно части 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если для регистрации не представлены необходимые в соответствии с указанным законом документы.

Статьей 18 Закона о регистрации предусмотрено, что представляемые на государственную регистрацию документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона о регистрации к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относится, в том числе проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Судом первой инстанции правомерно указано, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию соответствовали требованиям действующего законодательства, в связи с чем, у УФРС по Волгоградской области не имелось оснований для отказа в регистрации, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Довод заявителя о том, что договор аренды может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя только судом не принимается апелляционной инстанцией в силу нижеследующего.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает случаи досрочного расторжения судом договора аренды по требованию арендодателя в случае нарушения арендатором определенных условий договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 27 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора. В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Согласно позиции Конституционного суда России, изложенной в Определении от 21.12.2006г. № 549-О, норма ст. 450 ГК РФ направлена на реализацию гражданско-правового принципа свободы договора  и предоставляет сторонам возможность в договорном порядке самостоятельно определить основания, при которых возможны изменение или расторжение договора, кроме как по их взаимному соглашению.

Как было указано выше, условиями договора предусмотрена возможность расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Таким образом, для расторжения договора в рассматриваемом случае не требовалось взаимного соглашения о расторжении договора или судебного решения.

ГОУ «ВУОР» 16.06.2009г. в адрес ВООО ФК «Ротор» направило письмо №222 с предложением во исполнение ст.452 ГК РФ в добровольном порядке расторгнуть договор аренды имущественного комплекса стадиона «Трактор», которое также было представлено на регистрацию.

Апелляционный суд также считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что представленное на государственную регистрацию заключение ООО НПФ ИЦ «Югстрой» не могло было быть принято во внимание Управлением при проведении государственной регистрации, поскольку, указанное заключение не является результатом судебной экспертизы.

Пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации установлен порядок проведения государственной регистрации прав, включающий правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Исходя из результатов экспертизы, регистрирующий орган устанавливает отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 33 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002г. № 184 определена последовательность