Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.11.2009 по делу n  А57-6080/09-34. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А57-6080/09-34

30 ноября 2009 года

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2009 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания судьёй Акимовой М.А.,

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «Элвис-К» Токаревой И.В., действующей по доверенности                           от 25.05.2009,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 30 сентября 2009 года по делу № А57-6080/09-34 (судья Медникова М.Е.)

по иску комитета по управлению имуществом Саратовской области (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью «Элвис-К» (г. Саратов)

о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее – комитет) с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Элвис-К» (далее – ООО «Элвис-К») о  взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2006 № 296 в сумме 433 820,49 руб., пени за просрочку платежа в сумме 24 923,75 руб.

Решением суда первой инстанции от 30 сентября 2009 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Истец не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

ООО «Элвис-К» против удовлетворения апелляционной жалобы возражает. Отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области явку представителя в судебное заседание не обеспечил, о месте и времени судебного разбирательства извещён надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления          № 410031 19 913473.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01 июня 2006 года на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 25.05.2006 № 893-р между комитетом и ООО «Элвис-К» заключён договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 296, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на пять лет земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:04 04 53:0016, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. им. Шехурдина А.П., для строительства автосалона площадью 6342 кв.м (т.1 л.д.4-8).

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чём сделана запись регистрации 64-64-01/193/2006-318.

Размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.1. договора и приложением № 1 к нему  установлен в твёрдой денежной сумме 188864,76 (т.1 л.д.9).

Пунктом 3.5. договора стороны согласовали, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчёта арендной платы, показателей, влияющих на размер арендной платы и её составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, г. Саратова. Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом, направляемое арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора. Арендатор также может быть уведомлён об изменении арендной платы через средства массовой информации. Новый размер арендной платы устанавливается с даты, указанной в уведомлении.

Пунктом 4.2.4. установлено, что арендодатель своевременно производит перерасчёт арендной платы и своевременно информирует об этом арендатора.

Согласно пункту 5.2.3. договора, арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

Реализуя свое право на одностороннее изменение арендной платы, комитет в адрес общества направил уведомления от 19.02.2007 № Т-685, от 04.03.2008 № Т-867, от 22.05.08 № Т-2368 о перерасчёте арендной платы.

Комитет по управлению имуществом полагает, что в силу пункта 3.5. договора, с учётом изменения базовых ставок арендной платы на 01.01.2007 размер арендной платы составил 679989,24 руб. в соответствии с решением Саратовской городской Думы от 26.12.2006 № 13-101 «Об установлении базовых ставок арендной платы  и сроках уплаты арендной платы за земли города Саратова на 2007 год». Размер арендной платы за 2008 год составил 995915,97 руб. согласно постановлению Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» и постановлению Правительства Саратовской области  от 30.11.2007 № 423-П «Об утверждении  результатов государственной кадастровой оценки земель поселений  в Саратовской области».

ООО «Элвис-К» не уплатило арендную плату в соответствии с полученными уведомлениями.

Полагая, что в результате ненадлежащего исполнения ООО «Элвис-К»  обязательства по договору аренды у ООО «Элвис-К» сформировалась задолженность по арендной плате в сумме 433820,49 руб. и пеням за просрочку платежа в сумме 24923 руб., комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании денежной суммы. 

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, пришёл к правильному выводу о том, что комитет по управлению имуществом не исполнил свои обязательства по договору при одностороннем изменении размера арендной платы и не произвёл регистрацию соответствующих изменений условий договора.

Апелляционная инстанция считает выводы суда первой инстанции основанными на законе и подтверждёнными собранными по делу доказательствами.

Из представленного истцом расчёта задолженности по договору на 24.03.2009 следует, что за ответчиком числятся недоимка по арендным платежам за четвёртый квартал 2007 года,  2008 год в сумме 433820,49 руб. и пеням в сумме 24923,75 руб.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ и частью 4 статьи 22 Земельного кодекса РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

В рассматриваемом случае сторонами арендная плата согласована в виде фиксированной денежной суммы, а не способа её расчёта. Поэтому любое её изменение является изменением существенного условия данного договора.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменён арендодателем в одностороннем порядке при определённых обстоятельствах.

Уведомление о перерасчёте арендной платы вместе с расчётом направляется арендатору и  составляет неотъемлемую часть  договора.

Согласно договору, арендатор может быть уведомлён об изменении арендной платы также и через средства массовой информации. Однако при использовании любого способа извещения до арендатора должна доводиться конкретная информация об изменении условий именно его договора с чётким указанием размера нового обязательства.

Факт опубликования нормативно-правового акта, изменившего методику расчёта арендной платы, не является уведомлением арендатора об изменении условий договора.

Апелляционная коллегия считает, что, исходя из условий договора, расчёт в соответствии с нормативами должен производить арендодатель и о результатах уведомлять арендатора любым из предусмотренных договором способов.

Суды обеих инстанций пришли к выводу, что истец не выполнил условия пункта 3.5. договора. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не представил доказательства уведомления ответчика о перерасчёте арендной платы на 2008 год и установлении годового размера арендной платы в сумме 995915,97 руб. Кроме того,  между истцом и ответчиком подписан акт сверки на 31.12.2008. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Суд апелляционной инстанции, основываясь на положениях статей 609 и 453 Гражданского кодекса РФ, считает, что все изменения условий рассматриваемого договора подлежат государственной регистрации.

Данный вывод содержится в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Апелляционная коллегия не согласна с доводами истца о том, что изменения, вносимые им в договор в соответствии с пунктом 3.5., не подлежат регистрации.

В связи с принятием постановлений Правительства Саратовской области от 27.11.2007 № 412-П «Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков её внесения» и от 30.11.2007 № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в Саратовской области» с 01 января 2008 года изменилась методика расчёта арендной платы.

Данными актами расчёт арендной платы поставлен в зависимость от вида разрешённого использования участка и его кадастровой стоимости, то есть изменён сам механизм расчёта. Названное обстоятельство влечёт внесение изменений в условие договора, определяющее размер арендной платы.

Комитет связывает возможность регистрации изменений в договор с наличием соответствующего соглашения. Однако договор может быть изменён как путём соглашения, так и в одностороннем порядке. При этом обязательность государственной регистрации не поставлена законом в зависимость от способа внесения изменений.

Пунктом 7.1. договора аренды установлено, что все изменения и (или) дополнения к договору оформляются в письменной форме, в том числе посредством составления и направления в адрес арендатора уведомлений и прилагаемых к ним расчётов арендной платы.

В соответствии с положениями статей 421, 450 Гражданского кодекса РФ, учитывая порядок изменения размера арендной платы, согласованный сторонами в пунктах 3.5., 7.1.  указанного договора, изменения условий, касающихся арендной платы, должны быть оформлены уведомлениями.

Из материалов дела видно, что арендная плата на 2007 и 2008 годы неоднократно изменялась истцом, что подтверждается уведомлениями от 19.02.2007, 04.03.2008, 22.05.2008.

 На основании указанных уведомлений изменения в договор подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.11.1997  № 122-ФЗ. Регистрация данных изменений может быть произведена истцом в одностороннем порядке и не требует участия ответчика. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ истец не предоставил доказательств того, что изменение арендной платы зарегистрировано в установленном законом порядке.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия считает несостоятельным довод апелляционной жалобы о том, что изменение  размера арендной платы  в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является изменением  условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение  согласованного сторонами условия договора аренды, поскольку пунктом 3.1. договора и приложением к нему установлена фиксированная арендная  плата, а не способ  её расчёта.

Суд апелляционной инстанции полагает, что довод комитета о том, что  ответчиком получено уведомление об изменении размера арендной платы не влияет в рассматриваемом случае на выводы судов о возникновении у ООО «Элвис-К» обязанности по уплате арендных платежей, поскольку в нарушение пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ изменения к договору  не вступили в законную силу.

Апелляционная коллегия не принимает довод апелляционной жалобы о том, что в рассматриваемом случае обязанность арендатора уплачивать арендную плату за пользование земельного участком в ином размере, чем установлен в договоре аренды земельного участка, возникает с даты вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новые базовые ставки и новый порядок определения размера арендной платы, поскольку он основан на неверном толковании статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статьи 421 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Обязанность по уплате арендной платы возникает, согласно договору, с даты, указанной в уведомлении. Истец не исполнил установленную пунктом 3.5. обязанность и не указал в уведомлении дату, с которой арендная плата подлежит уплате в новом размере.