Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2010 по делу n А57-2030/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

действующим.

ЗАО «Багира плюс» направило в Комитет по управлению имуществом по Саратовской области оферту, как это предусмотрено ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации для ответчика заключение договора обязательно. Не получив ответа ЗАО «Багира плюс» обратилось в суд в порядке п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации с настоящим  иском о понуждении к заключению договора, полагая, что  поскольку оно является собственником здания (площадь 24,1 кв.м.). и на испрашиваемом земельном участке нет иных сооружений, то истец вправе   понудить ответчика  в судебном порядке заключить договор  купли-продажи спорного земельного участка площадью 1427 кв.м.

   Судебная коллегия находит необоснованным и недоказанным довод истца относительно того, что он имеет преимущественное право на приобретение в собственность всего спорного  земельного участка площадью 1427 кв.м. в силу того, что на нем отсутствуют иные здания и сооружения, кроме принадлежащего ему на праве собственности нежилого помещения площадью 24,1 кв.м., а так же  по следующим основаниям.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (часть 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 названного Кодекса.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса ограничиваются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

В п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" указано, что согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, предоставление земельного участка в собственность на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только при наличии на этом участке объектов недвижимости, находящихся в собственности у заявителя, при этом объем прав на землю ограничен положениями пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса. (Указанной правовой позиции придерживается Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в определении от 08.10.2009г., № ВАС-12461/09, Федеральный Арбитражный Суд Поволжского округа в постановлении от 27.05.2009г., по делу № А49-5472/2008г.)

Размер испрашиваемого земельного участка  непосредственно связан  с функциональным назначением объекта. Противоположное толкование ведет к тому, что  злоупотребляя положениями ст. 36 ЗК РФ, возможно без аукциона приобрести в собственность участок, размер которого многократно превышает площадь недвижимости и размер земли, необходимой для  ее эксплуатации, исключительное право на приобретение участка, которое  представлено истцу ст. 36 ЗК РФ, и оно, по мнению судебной коллегии, должно распространяться  на экономически обоснованный размер участка в соответствии с  нормами ст. 33 ЗК РФ.

Как установлено судом апелляционной инстанции, площадь объекта недвижимости, расположенного на испрашиваемом  земельном участке составляет 24,1 кв.м.,  а площадь всего спорного земельного участка, указанная в предмете проекта договора купли-продажи,  составляет  1427 кв.м., то есть  площадь испрашиваемого земельного участка в 59 раз превышает размер находящегося на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу на праве собственности.

Согласно акта обследования площади  специалистами ООО «Городской центр геодезии и землеустройства» было установлено, что на спорном земельном участке  нет иных зданий и сооружений кроме нежилого здания площадью 24,1 кв.м. (т.2 л.д. 41). 

Судом апелляционной инстанции судебное заседание по настоящему делу было отложено  для выяснения вопроса о формировании спорного земельного участка. Кроме того запрос был направлен  с целью истребования   сведений относительно того, проводилось ли в установленном законом порядке межевание и определялись ли границы земельного участка, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Московская, с кадастровым номером 64:48:010315:06, определялись ли границы данного земельного участка в натуре и может ли данный земельный участок являться предметом сделок.

Из кадастровой палаты в адрес суд поступили документы согласно которых ранее  спорный земельный участок был сформирован под строительство 4 этажной блок-секции жилого дома с подземными хозблоками   и трансформаторной подстанцией без уточнения площадей. Для указанных целей земельный участок был предоставлен в аренду ОАО «Железобетон» Постановлением Администрации г. Саратова от 23.12.1998г. № 660-211 сроком на 10 лет. Однако жилой дом в настоящее время на спорном земельном участке отсутствует.

Решением  Арбитражного суда Саратовской области от 06.06.2008г., по делу № А57-23260/07-11 вышеуказанное постановление, а так же заключенный на его основе договор аренды были признаны недействительными (л.д. 14-18 т.1).

  Истцом в суд апелляционной инстанции не было предоставлено никаких доказательств в обоснование  необходимости предоставления земельного участка  вышеуказанной площади, а так же не были предоставлены доказательства того, что земельный участок ему необходим для тех же целей, что и ОАО «Железобетон», то есть для строительства жилого дома, и что он вообще был сформирован  в установленном   положениями  ст. 16 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

  Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

  Согласно п. 1 статьи 554 Гражданского Кодекса РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить  недвижимое имущество, подлежащее  передаче покупателю по договору.

В материалах дела имеются идентичные  кадастровые планы с номерами 64:48:01 03 15:0006 и 64:48:01 03 15:6 согласно которых разрешенный вид использования спорного земельного участка ранее был установлен для строительства 4 этажной блок-секции жилого дома с подземными хозблоками   и трансформаторной подстанцией. Кроме того, в кадастровом плане  №   64:48:01 03 15:0006 указано, что площадь земельного участка ориентировочная, сведения о границах не позволяют однозначно определить  участок в качестве объекта недвижимости, сведения об участке подлежат уточнению при межевании. В кадастровом плане № 64:48:01 03 15:6  в графе «особые отметки указано, что он идентичен ранее указанному и следовательно не содержит сведений о межевании земельного участка в установленном законом порядке (л.д. 20, 48 т.1).

Применяя в системной взаимосвязи положения ст. 6 Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и учитывая, что земельный участок  надлежащим образом не сформирован, судебная коллегия считает, что он не может быть объектом земельных отношений и предметом договора купли-продажи.

ЗАО «Багира плюс» в суде апелляционной инстанции представило в материалы дела технический паспорт здания, принадлежащего ему на праве собственности площадью 24.1 кв.м. (л.д. 1-7 т.2). Однако из данного технического паспорта не усматривается, земельный участок какой площади необходим для эксплуатации данного здания.

   В ходе исследования обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорный земельный участок значительно превышает площадь расположенного на этом участке объекта недвижимости, а земельный участок меньшей площади в установленном порядке не сформирован, не прошел государственный кадастровый учет и в соответствии с пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом договора купли-продажи.

Соответственно, у заявителя не имеется правовых оснований для понуждения ответчика -  Комитета по управлению имуществом Саратовской области согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации заключить договор купли-продажи всего спорного земельного участка площадью 1427 кв.м.

В соответствии с абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Согласно пп. 3 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.01 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов Российской Федерации, осуществляется органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов Российской Федерации не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Кроме того, Законом Саратовской области от 7 октября 2009 г. N 144-ЗСО "О внесении изменений в Закон Саратовской области  "О земле"  признана утратившей силу статья  4, согласно которой  Комитет  по управлению имуществом Саратовской области обладал полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с положением пункта 2 статьи 11, статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляется управление и распоряжение земельными участками, находящихся в муниципальной собственности в пределах их компетенции.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

   На основании приведенных норм  гражданского, земельного и градостроительного  законодательства и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, предусмотренного в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец в суд апелляционной инстанции не предоставил  доказательств в подтверждение  площади земельного участка, на который он претендует, установленным действующим законодательством для конкретного вида деятельности.

            Представленные в суд апелляционной инстанции документы  не содержат расчетов  испрашиваемой площади земельного участка, необходимой для  фактического использования  объекта  недвижимости, а так же признаков  и характеристик объекта, которые свидетельствуют о том, что здание, находящееся в собственности  и прилегающая территория, составляют единый и неотъемлемый   технологический комплекс.

 Суд апелляционной  инстанции приходит к выводу о том, что заявитель, требуя предоставить ему в собственность земельный участок, значительно превышающий площадь строения (в 59 раз), не обосновал необходимость использования указанной площади для эксплуатации объекта недвижимости расположенного на спорном земельном участке. Кроме того, ЗАО «Багира плюс» не сослалось ни на нормы отвода земель для конкретных видов деятельности, ни на правила землепользования и застройки, ни на землеустроительную, градостроительную и проектную в обоснование заявленных требований.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что исковые требования Закрытого акционерного общества «Багира плюс»  о признании исключительным права закрытого акционерного общества «Багира плюс» на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:48:01 03 1560006, об обязании Комитета по управлению имуществом Саратовской области подписать договор купли-продажи земельного участка удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями  268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

             Решение арбитражного суда  Саратовской области от 02 июля 2009 года по делу №А57-2030/2009 отменить.

            В удовлетворении исковых требований Закрытого акционерного общества «Багира плюс» отказать.

Постановление вступает в силу с момента его принятия.

Направить  копии постановления  лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями пункта 4 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.    

           Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение.

              Председательствующий                                                              Т.В. Волкова

              Судьи                                                                                              А.Ю. Никитин

                                                                                                                        А.Ю. Самохвалова