Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 по делу n А06-2333/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

оценки обязан использовать все три указанных подхода к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. (пункт 6 ФСО №1)

На основании пункта 24 ФСО №1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатом при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Как следует из материалов дела, оценка рыночной стоимости размера арендной платы по Договору, заключенному  между ТУ Росимущества в Астраханской области и  ООО ПКФ «Центральный грузовой порт», за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой) выполнена ООО «НПО «Азимут».

Согласно отчёту об оценке № 3/230Ж-ГК от 25.11.2008 итоговая величина рыночного размера арендной платы за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой) составила 5 513 138,64 руб. в год без учета НДС.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству истца определением суда первой инстанции от 05 июня 2009 года назначена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости размера арендной платы за пользование гидротехническим сооружением (причальной стенкой), проведение которой поручено Обществу с ограниченной ответственностью «Независимая оценка». (т. 1 л.д. 59-60)

Экспертным заключением № 379-10-9 от 19 октября 2009 года установлено, что рекомендуемая рыночная стоимость арендной платы за пользование объектом оценки по состоянию на 01.01.2009 без учета НДС составляет 1 365 254 руб. в год. Расчеты произведены с использованием затратного и доходного подходов с обоснованием невозможности применения сравнительного подхода в связи со специфичным объектом оценки и отсутствием рынка аналогичных объектов оценки. (т. 1 л.д. 85-111)

Как установлено судом первой инстанции, разница в величине рыночной стоимости объекта оценки, установленной экспертным заключением № 379-10-9 от 19 октября 2009 года, по сравнению величиной, указанной с оспариваемом отчетом обусловлена тем, что при определении величины рыночной стоимости объекта оценщиком ООО «НПО «Азимут» применен один - затратный подход, иные подходы - доходный и сравнительный не применялись, итоговая стоимость объекта оценки определена без  согласования  (обобщения)  результатов расчета стоимости  объекта оценки  при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Это свидетельствует о нарушении оценщиком ООО «НПО «Азимут» требований пунктов 6, 20, 24 ФСО № 1.

Между тем, суд апелляционной инстанции не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отчет об оценке № 3/230Ж-ГК от 25.11.2008 не содержит обоснования невозможности применения сравнительного подхода при определении величины рыночной стоимости объекта оценки, поскольку содержание отчета свидетельствует об обратном .

Так, из пункта 5.2 отчёта об оценке № 3/230Ж-ГК от 25.11.2008 следует, что «поскольку специфика рассматриваемого объекта такова, что открытого рынка аналогичных объектов не существует, сравнительный подход к рассматриваемому объекту неприменим». (т. 2 л.д. 51)

Следует отметить, что аналогичный вывод содержится и в экспертном заключении ООО «Независимая оценка» № 379-10-9 от 19 октября 2009 года. (т. 1 л.д. 101-103)

Вывод суда первой инстанции об отсутствии обоснования в отчете об оценке                         № 3/230Ж-ГК от 25.11.2008 причин невозможности применения доходного подхода является правильным.

Ссылки в апелляционной жалобе на специфику объекта и отсутствие у оценщика ООО «НПО «Азимут» информации от арендатора как на обстоятельства, не позволившие оценщику применить, в том числе, доходный подход, являются несостоятельными. В силу требований Федерального стандарта оценки оценщик при проведении оценки обязан обосновать отказ от использования того или иного подхода. В нарушение требований закона отчёт № 3/230 Ж-КГ от 25.11.2008, выполненный ООО «НПО Азимут», такого обоснования не содержит.

Пунктами 21 и 22 ФСО № 1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить. Из чего следует, что доходный подход применяется с учётом информации, представленной арендатором.

Из пункта 5.3 отчёта № 3/230 Ж-КГ от 25.11.2008 (т. 2 л.д. 51) следует, что «поскольку оцениваемый объект является федеральной собственностью и информация о извлечении дохода от его эксплуатации отсутствует доходный подход не применим к оценке рассматриваемого объекта».

Доказательств того, что оценщик запрашивал у арендатора информацию, необходимую для достоверного определения  величины рыночной стоимости объекта оценки, в материалах дела не имеется. На наличие таких доказательств ТУ Росимущества (арендодатель) в Астраханской области в апелляционной жалобе не ссылается.

Однако подпунктом «в» пункта 16 ФСО № 1 оценщику вменено в обязанность проведение действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона № 135-ФЗ оценщику предоставлено право требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки, а также получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что наличие информации для применения доходного похода, возможность её предоставления арендатором, а, следовательно, и применение оценщиком доходного похода подтверждается экспертным заключением  ООО «Независимая оценка» № 379-10-9 от 16.10.2009. (т. 2 л.д. 102-108)

Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для проведения повторной экспертизы отчёта об оценке № 3/230 Ж-КГ от 25.11.2008, выполненного ООО «НПО Азимут», поскольку экспертиза данного отчёта была проведена ООО «Консалтинговая Группа» и его результаты признаны соответствующими требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка отчёта об оценке № 3/230 Ж-КГ от 25.11.2008 осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции сделал правильные выводы о том, что  обжалуемая итоговая величина рыночного размера арендной платы в сумме 5.513.138,64 руб. в год, без учета НДС, указанная в отчетах об оценке №3/230Ж-ГК от 25.11.2008, составленных ООО «НПО «Азимут», является недостоверной, в нарушение статьи 11 Федерального Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отчете об оценке № 3/230 Ж-КГ от 25.11.2008 оценщиком использован только один подход к оценке, требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» при составлении отчет не соблюдены.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального и процессуального права.

Правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от «04» декабря 2009 года по делу № А06-2333/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и  может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Астраханской области в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий судья                                                                    Т.С. Борисова

Судьи                                                                                                             Л.Б. Александрова

                                                                                                                        М.А. Акимова