Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.05.2010 по делу n А06-3521/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Судом первой инстанции правомерно установлено, что требования подпунктов 1- 4 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» были соблюдены.

Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости нежилых помещений, так как покупателем за период использования выкупаемого имущества произведены затраты на неотделимые улучшения этого имущества.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Исходя из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, 08 июля 2004 года между Комитетом имущественных отношений Астраханской области и ООО «Настроение» заключен договор аренды №4/56 государственного недвижимого имущества Астраханской области.

В соответствии с пунктом 1.1. заключенного договора на основании распоряжения Комитета имущественных отношений Астраханской области от 08.07.2004 №397 Комитет сдает, а арендатор принимает во временное пользование государственное имущество, нежилые помещения №54 (ком. №19 - 4,1 кв.м), №54а (ком. №2 – 21,9 кв.м, №3 – 4,8), №54в (ком. №1 – 88,2 кв.м, №2-14,2 кв.м) общей площадью 133,2 кв.м, расположенные на первом этаже здания, литер «А» по адресу: ул. Халтурина/Кирова,9/13 г. Астрахани, находящиеся в собственности Астраханской области.

01 августа 2004 года нежилые помещения 54 (ком. №19 -4,1 кв.м), №54а (ком. №2 – 21,9 кв.м, №3 – 4,8), №54в (ком. №1 – 88,2 кв.м, №2-14,2 кв.м) общей площадью 133,2 кв.м переданы ООО «Настроение» по передаточному акту.

02 декабря 2004 года дополнительным соглашением №1 к договору аренды №4/56 от 08.07.2004 года произошло изменение объема арендованных помещений: нежилые помещения №54 (ком. №19 - 4,1 кв.м), №54а (ком. №1 -21,89 кв.м, комн. №2-21,9 кв.м, №3-4,8), №54б (комн. №15-9,4 кв.м.), №54в (комн. №1- 88,2 кв.м., №2-14,2 кв.м), общей площадью 164,49 кв.м..

01 декабря 2004 года ООО «Настроение» переданы нежилые помещения 54а (ком. №1-21,89), 54б (ком. №15-9,4) общей площадью 31,29 кв.м., что подтверждается передаточным актом.

30 ноября 2004 года Комитет имущественных отношений Астраханской области письмом № 4252 П-1/с согласовывает проведение ремонтных работ и переоборудование арендуемых помещений кинотеатра «Комсомолец» для организации общественного питания (кофейня) ООО «Настроение».

02 декабря 2004 года Комитет имущественных отношений Астраханской области в письме №3828-П1/6 согласовало устройство перегородки вдоль подсобных помещений и снос временной стены в пом. 54а №1 (бывшее помещение кафе «Пирамида»), а также устройство канализации, водопровода и вентиляции с 1 декабря 2004 года.

Согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений Астраханской области от 13.04.2005 №64 зачтены затраты ООО «Настроение» за проведенный капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой №1 в размере 55 064 руб. из общей стоимости затрат 362 425,14 руб.(приложение №1) в помещениях №54,54а,54б,54в, расположенных в здании по адресу: ул. Халтурина/Кирова, 9/13, литер «А» г. Астрахани в счет арендной платы, установленной договором аренды №4/56 от 08.07.2004.

14 октября 2005 года распоряжением Министерство имущественных и земельных отношений Астраханской области зачтены затраты ООО «Настроение» за проведенный капитальный ремонт в соответствии с локальной сметой №1 в размере 155 878 руб. из общей стоимости затрат в размере 307361 руб. за проведенный капитальный ремонт в помещениях №54,54а54б,54в расположенных в здании по адресу: ул. Халтурина,Кирова,9/13, литер «А», г. Астрахани в счет арендной платы, установленной договором аренды №4/56 от 08.07.2004.

Претензий по объему проведенного зачета ООО «Настроение» не заявляло.

20 марта 2008  года дополнительным соглашением №5 к договору аренды от 08.07.2004 №4/56 внесены изменения в передаваемый объект недвижимого имущества: «комнаты №1-3, 6-11, общей площадью 159 кв.м, расположенные на первом этаже в  помещении №74 здания, литер А по адресу: г. Астрахань, ул. Ахматовская, 9/ул. Кирова,13».

20 марта 2008 указанные помещения переданы по акту приема-передачи ООО «Настроение».

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендатор обязан был согласовать необходимые ремонтные работы и их стоимость в конкретных арендуемых помещениях, доказательств согласования дополнительных ремонтных работ (помимо зачтенных ответчиком) истцом не представлено.

Кроме того, Комитет имущественных отношений Астраханской области согласовал часть ремонтных работ в конце 2004 года, зачет в счет арендной платы по актам выполненных работ затрат по проведению капитального ремонта осуществлен  в 2005 году. Материалы дела не содержат доказательств того, что после проведения зачета ООО «Настроение» были согласованы дополнительные неотделимые улучшения с арендодателем, не представлены также доказательства того, что до момента обращения в суд с настоящим иском (15.062009) ООО «Настроение» обращалось к ответчику с заявлением о согласии на производство всех неотделимых улучшений и зачет их стоимости.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, ООО «Настроение»  должно  доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Однако, в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истцом не были суду представлены первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств арендатора – ООО «Настроение».

Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что из представленного истцом отчета №011202-65 об оценке рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ в помещении №74 ком. 1.11 площадью 159 кв.м, а также из сметного расчета на ремонтно-строительные работы, выполненные в помещении кофейни «Мокко», заключения судебной строительной экспертизы  не следует, что эти работы были произведены именно истцом.

В апелляционной жалобе ООО «Настроение» указывает на то, что произведенные улучшения после 2005 года возможно рассчитать по ценам апреля 2009 года, что являются необоснованным, так как данная индексация не предусмотрена законом или договором. Истец не указал норму права, которая предоставляла бы арендатору право производить такую индексацию.

Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает право арендатора на получение только фактически понесенных и надлежащим образом согласованных расходов на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества. Предъявленная к взысканию сумма по состоянию на апрель 2009 года, по мнению суда апелляционной инстанции, таковой не является.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что пункты 2.1, 2.2, 2.3, График платежей договора купли-продажи №02-2009 подлежат применению в редакции ответчика.

Кроме того, истец просит изложить пункт 2.7 договора №02/2009 в следующей редакции «Объект приватизации, до его полной оплаты, находится в залоге у продавца в силу закона (п. 5 ст. 5 ФЗ -159 от 22.07.2008 в редакции от 17.07.2009 №149 ФЗ). Ответчик предлагает следующую редакцию спорного пункта: «Одновременно с заключением настоящего договора стороны обязуются заключить договор о залоге объекта. Расходы на государственную регистрацию перехода права собственности на объект, договора залога объекта возлагаются на покупателя».

Пунктом 5 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Суд апелляционной инстанции, разрешая вопрос об урегулировании разногласий по пункту 2.7. договора купли-продажи, считает необходимым принять редакцию ответчика по следующим основаниям. Пунктом 5 статьи 5 вышеуказанного Закона указано, что имущество находится у продавца в залоге до полной его оплаты, при этом Закон не запрещает заключение отдельного договора залога, помимо договора купли-продажи. Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон. При этом Закон не запрещает заключение такового договора как договор залога.

Истец при уточнении исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказался от урегулирования разногласий по спорным пунктам договора залога, тем самым истец согласился с возможностью заключения договора залога и с условиями договора залога, предложенными ответчиком. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции признает обоснованной и подлежащей применению в договоре редакцию пункта 2.7, предложенную ответчиком.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела.

Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Настроение» следует оставить без удовлетворения, в связи с чем не подлежат и удовлетворению требования апелляционной жалобы об отнесении не ответчика судебных издержек по оплате государственной пошлины в сумме 2 000 руб., судебной экспертизы 60 152,31 руб., оплате отчета о рыночной стоимости ремонтно-восстановительных работ 21 336 руб., услуг адвоката в сумме 25 000 руб. и государственной пошлины по апелляционной жалобе в сумме 2000 руб.

Кроме того, суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу: как установлено статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его  резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия.

В нарушение указанных норм судом принято решение об отказе в иске, вследствие чего спор остался не разрешенным судом первой инстанцией.

Разрешая вопрос о распределении по делу судебных расходов по оплате государственной пошлины, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывает, что государственная пошлина за рассмотрение апелляционной  жалобы в суде оплачена обществом с ограниченной ответственностью «Настроение» при подаче апелляционной  жалобы.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской  области от 05 марта  2010  года по делу № А06-3521/2009 в части оставления исковых требований без удовлетворения отменить.

Принять пункт 2.1 договора купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого