Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n А12-21693/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                               Дело № А12-21693/2009

26 мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2010 года.

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей  Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания                 Ханиной А.Н.,

при участии в судебном заседании представителя администрации Волгограда Писковой А.А., действующей по доверенности от 22.03.2010 № 05-ИД/61, представителя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда Писковой А.А., действующей по доверенности от 17.03.2010 № 4534,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Иверон» (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2010 года по делу № А12-21693/2009 (судья Попова Т.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Иверон» (г.Волгоград)

к администрации Волгограда (г.Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г.Волгоград)

о признании недействительным договора аренды земельного участка,

  УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Иверон» (далее – ООО «Иверон», истец) с иском к администрации Волгограда (далее – администрация, ответчик) о признании недействительным договора аренды от 22.09.2004 № 5481 земельного участка площадью 2622 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 16а.

Решением суда первой инстанции от 27 января 2010 года в удовлетворении исковых требований ООО «Иверон» отказано.

ООО «Иверон» не согласилось с принятым решением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.

Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

ООО «Иверон» явку представителя в судебное заседание не обеспечило. О месте и времени рассмотрения жалобы извещено надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о  вручении почтового отправления № 410031 23 99576 2. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя администрации Волгограда и комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 22 сентября 2004 года между администрацией Волгограда в лице комитета земельных ресурсов и ООО «Иверон» заключён договор аренды № 5481 земельного участка.

По условиям договора в аренду предоставлен земельный участок из земель поселений с учётным номером 4-39-33 площадью 2622 кв.м, расположенный по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 16а, в границах, указанных на плане земельного участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1.).

В соответствии с пунктом 2.1. стороны согласовали срок договора с 13.09.2004 по 13.09.2053.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11 октября 2004 года, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 34-01/01-183/2004-258.

Пунктом 1.3.договора установлено, что участок предоставлен для эксплуатации нежилого здания.

Пунктом 2.4. договора стороны согласовали, что ответчик обязан уплачивать ежегодную арендную плату равными частями до десятого числа месяца, следующего за отчётным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Согласно пункту 2.8. договора, размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В соответствии с пунктом 2.9. договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению арендодателю.

Передача участка по настоящему договору совпадает с моментом его заключения  и не требует какого-либо дополнительного оформления и совершения действия в подтверждение такой передачи. Арендатор ознакомлен с качественным состоянием земельного участка, его границами и претензий к ним не имеет (пункт 1.1. договора).

ООО «Иверон», полагая, что указанный договор не соответствует требованиям закона, обратился в суд с исковыми требованиями о признании договора недействительным.

Истец считает, что положения пункта 2.8 договора не соответствуют требованиям статьи 310 Гражданского кодекса РФ. Полагает, что вынужден исполнять условия договора аренды, необоснованно возлагающего на него обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок, на котором нет принадлежащего ему недвижимого имущества. Кроме того, истец указал на мнимость совершённой сделки.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правильно пришёл к выводу о недоказанности обстоятельств, свидетельствующих о недействительности (ничтожности) договора  и мнимости  сделки.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иным правовым актам, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из материалов дела видно, что 12 июля 2004 года директор ООО «Иверон» обратился в комитет земельных ресурсов с заявлением о заключении договора аренды земельного участка с учётным номером 4-39-33 в соответствии с землеустроительным делом  по расчёту земельной доли участка (т.1 л.д. 98).

Истцу на праве собственности принадлежали нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Волгоград, ул. Невская, 16а, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права (т.1 л.д.103-105).

Согласно пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса, исходя из утверждённых в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации. Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства».

Исходя из площади объектов недвижимости, истцу рассчитан удельный показатель земельной доли, приходящийся на 1 кв.м помещений. Площадь земельной доли для ООО «Иверон» составила 1169 кв.м. Указанная площадь земельной доли истцом не оспорена.

Расчёт арендной платы произведён арендодателем, исходя из указанной площади земельной доли.

В соответствии со статьёй 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора, и понуждение к заключению договора не допускается, кроме случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, установленных статьёй 422 настоящего Кодекса.

Договор подписан без возражений со стороны арендатора.

Ответчик добровольно принял на себя обязательства по договору.

При таких обстоятельствах у арендатора  возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок, используемый при эксплуатации объектов недвижимости, собственником которых он являлся в соответствии с условиями договора, согласованными  сторонами. 

Апелляционная коллегия считает верным вывод суда первой инстанции о том, что доводы истца о ничтожности договора аренды в силу противоречия закону расчёта арендной платы являются несостоятельными.

Исходя из содержания условий договора, стороны согласовали, что размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством РФ. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключённый ими договор.

Правильность  расчёта арендных платежей не является основанием для признания договора недействительным.

Таким образом,  необоснованны доводы истца о несоответствии расчёта арендной платы решению Волгоградской городской Думы от 15 мая 2008 года № 3/84 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», с изменениями  внесёнными решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.12.2008 по делу № А12-16768/08-с18, что является, по мнению истца, основанием для признания договора недействительным (ничтожным).

Апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что смена собственника недвижимости, расположенной на спорном земельном участке, не влечёт недействительность договора.  

Из представленных выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т.1 л.д.60, 63, 72, 74, 77-78, 83-84, 85-86) видно,  что право собственности ООО «Иверон» на объекты недвижимости, расположенные по адресу г. Волгоград, ул. Невская, 16а, прекращено в 2007- 2009 годах.

В силу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и части 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для её использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка. Приобретателю объектов недвижимости в силу закона с момента государственной регистрации права собственности на них перешло право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что было у прежнего их собственника.

Поэтому смена собственников недвижимости не влечёт в рассматриваемом случае  недействительность договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о том, что истец не лишён права обратиться к арендодателю с предложением о внесении соответствующих  изменений в договор и перерасчёте арендных платежей либо расторжении договора в случае, если объекты недвижимости выбыли из собственности арендатора, согласно пункту 7.1.2 договора. В случае отказа арендодателя изменить условия договора истец вправе защитить свои права  в судебном порядке.

Истец ошибочно оценил пункт 7.1.5 договора  в отрыве от остальных его условий как условие договора, нарушающее право на  его расторжение в случае отчуждения принадлежащих помещений  в здании, расположенном на арендуемом земельном участке.

Кроме того, в нарушение пункта 4.13. договора аренды арендатор не уведомил арендодателя в установленном порядке об отчуждении нежилых помещений и не обращался о внесении каких-либо изменений в договор.

Суд первой инстанции дал правильную оценку как необоснованному доводу истца о том, что договор аренды является мнимой сделкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ мнимой сделкой является сделка, совершённая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Из материалов дела видно, что договор аренды исполнялся, что под сомнение истцом не ставится.

Судами обеих инстанций установлено, что действия сторон, связанные с заключением и исполнением договора аренды, направлены на достижение определённого результата со стороны арендатора – использование земельного участка, необходимого для эксплуатации