Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2010 по делу n А12-24829/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

           Дело № А12-24829/2009

26 мая 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Веряскиной С.Г., Жевак И.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Ханиной А.Н.,

при участии представителя администрации Волгограда  Писковой А.А., действующей по доверенности от 22.03.2010 № 05-ИД/61, представителя комитета земельных ресурсов администрации Волгограда  Писковой А.А., действующей по доверенности от 17.03.2010 № 4534,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Калинка» (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2010 года по делу  № А12-24829/2009 (судья Даншина Н.В.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Калинка» (г. Волгоград)

к  администрации Волгограда (г. Волгоград)

третье лицо: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

об обязании внести изменения в договор и произвести перерасчёт размера арендной платы,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Калинка» (далее – ООО «Калинка», общество, истец) с иском к администрации Волгограда (далее – администрация, ответчик) об обязании внести изменения в пункт 1.1. договора аренды земельного участка от 27.11.1998 № 2177, изложив его в редакции: «Арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в долгосрочную (краткосрочную) аренду сроком на девять лет земельный участок площадью 385,75 кв.м, кадастровый номер 07-23-24, расположенный по адресу: Кировский район, улица им. 64-й армии, 24. На участке имеются: встроено-пристроенный магазин», произвести перерасчёт размера ежегодной арендной платы в соответствии с изменённой площадью земельного участка.

Решением от 15 марта 2010 года в удовлетворении исковых требований отказано.

ООО «Калинка» не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

ООО «Калинка» явку представителя в судебное заседание не обеспечило. О месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о  вручении почтового отправления № 410031 23 99112 2. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы представителя администрации Волгограда и комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, апелляционный суд пришёл к выводу, что решение суда является законным  и обоснованным.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации Волгограда от 17.09.1998 № 1218 «О представлении земельного участка (кадастровый № 07-23-24)» ООО «Калинка» предоставлена в аренду доля земельного участка без установления границы раздела в натуре площадью 607,4 кв.м для торговой деятельности магазина, встроено-пристроенного к жилому дому № 24 по улице им. 64 Армии в Кировском районе (кадастровый участок № 07-23-24) (пункт 2 постановления) (т.1 л.д.13).

Между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Калинка» (арендатор) подписан договор от 27.11.1998 № 2177 аренды земельного участка площадью 607,4 кв.м для торговой деятельности магазина, встроено-пристроенного к жилому дому № 24 по ул. 64-й Армии в Кировском районе г. Волгограда.

Пунктом 1.1. договора установлено, что арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в долгосрочную аренду (сорок девять лет) земельный участок площадью 607,4 кв.м с  кадастровым номером 07-23-24.

Условие договора о площади предоставленного земельного участка изменено сторонами. Площадь земельного участка установлена 625,1 кв.м.

Согласно землеустроительному делу № 4050, сформированному ООО «Терра» по заявке ООО «Калинка», земельная доля  истца составляет 385,75 кв.м.

26 октября 2009 года истец обратился в адрес администрации с заявлением о внесении изменений в пункт 1.1. договора аренды, приложив проект дополнительного соглашения о внесении изменений в указанный пункт договора (т.1 л.д.14-15).

25 ноября 2009 года комитет земельных ресурсов администрации Волгограда отказался от заключения дополнительного соглашения, о чём уведомил ООО «Калинка» письмом № 20713. В обоснование своего отказа комитет сослался на то обстоятельство, что имущество (встроенное нежилое помещение), принадлежащее истцу, входит в состав имущественного комплекса, расположенного на неделимом земельном участке, на котором имеются объекты, принадлежащие иным собственникам. Земельный участок не сформирован.

Отказ администрации от заключения дополнительного соглашения послужил основанием для обращения ООО «Калинка» в суд с исковым заявлением об обязании администрации внести изменения в пункт 1.1. договора аренды и произвести перерасчёт размера ежегодной арендной платы в соответствии с изменённой площадью земельного участка.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований обоснованно пришёл к выводу о незаключённости договора аренды, указав, что незаключённый договор  не порождает прав  и обязанностей сторон.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Пунктом 2 части 1 статьи 6 Земельного кодекса РФ установлено, что объектами земельных отношений являются, в частности, земельные участки. В силу части 2 статьи 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Применительно к такому объекту, как земельный участок, признаками, позволяющими определённо его установить, являются местоположение земельного участка и его границы. При отсутствии таких данных условие об объекте считается несогласованным.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Основанием для возникновения гражданско-правовых отношений в области землепользования, прежде всего, является волеизъявление собственника земельного участка, изложенное в распорядительном акте.

Постановлением администрации Волгограда от 17.09.1998  № 1218 истцу в аренду  предоставлена доля земельного участка без установления границ в натуре площадью 607,4 кв.м.

Из текста спорного договора аренды земельного участка также невозможно однозначно определить, какой именно земельный участок передан арендатору в качестве объекта аренды.

По смыслу статьи 607 Гражданского кодекса РФ и статьи 22 Земельного кодекса РФ объектом договора аренды являются земельные участки как индивидуально определённые и непотребляемые вещи, а не доли земельных участков или их части, которые невозможно выделить в натуре.

В рассматриваемом случае нельзя определённо установить место положения и границы спорного земельного участка, соответствующего доле.

Суд первой инстанции дал правильную оценку доводу истца о том, что спорный земельный участок сформирован и может являться предметом договора аренды.

Из плана видно, что на земельном участке общей площадью 17 306,7 кв.м расположены жилые дома.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты; законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключённым.

Объект аренды не соответствует требованиям названной нормы права.

Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли в праве аренды этих объектов не предусмотрено.

Кроме того, согласно статье 6 Земельного кодекса РФ, объектами земельных отношений являются земельные участки, части делимых земельных участков. Делимым является земельный участок, который может быть разделён на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешённое использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории.

Имущество истца расположено на неделимом земельном участке общей площадью 17 306,7 кв.м, который используется собственникам многоквартирного дома.

Статьёй 36 Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства.

Пунктом  2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведён государственный кадастровый учёт, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Надлежащих доказательств того, что земельный участок сформирован, суду не представлено.   

При таких обстоятельствах условие о предмете договора аренды сторонами договора  не согласовано.

Суд первой инстанции обоснованно счёл договор аренды незаключённым.

Учитывая, что незаключённый договор не порождает никаких правовых последствий для его сторон, правовых оснований для понуждения администрации к заключению дополнительного соглашения и пересчёта арендной платы в рассматриваемом случае нет. Суд первой инстанции обоснованно отказал ООО «Калинка» в удовлетворении исковых требований.

Апелляционная инстанция не принимает довод истца о том, что поскольку ни одним из лиц, участвующих  в деле, довода о признании договора незаключённым не заявлялось, суд при рассмотрении настоящего спора вышел за пределы исковых требований. Установление факта заключённости договора входит в предмет доказывания  по делу независимо от доводов, приводимых сторонами в обоснование своей позиции по делу.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением  договорных обязательств».

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного  рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

Судебные расходы за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции в соответствии со статьёй 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на ООО «Калинка».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15 марта 2010 года по делу  № А12-24829/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                  М.А. Акимова

Судьи                                                                                                                   С.Г. Веряскина

                                                                                                                             И.И. Жевак