Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2010 по делу n А12-2723/2010. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

========================================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                         Дело № А12-2723/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  07 июня 2010 года

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шалкина В.Б.,

судей  Грабко О.В., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Успановой Д.Г.,

при участии в заседании:

от истца – Трубач Т.В., по доверенности от 10.11.2009 г.,

от ответчика – не явились, надлежащим образом извещены,

от третьих лиц - не явились, надлежащим образом извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации г. Волгограда

на определение Арбитражного суда Волгоградской области от 19 марта 2010 года по делу № А12-2723/2010 о приостановлении производства по делу, судья И.И. Аниськова,

по иску индивидуального предпринимателя Олифировой Нины Унановны

к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда

третьи лица:

Департамент финансов администрации г. Волгограда

Администрация г. Волгограда

Закрытое акционерное общество «Отечество»

о понуждении к заключению договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Олифирова Нина Унановна обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к Департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда об обязании Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда заключить с истцом договор купли-продажи объекта муниципального имущества встроенного нежилого помещения 136,8 кв.м. по ул. Дзержинского, д. 19 Тракторозаводского района г.Волгограда в редакции покупателя с ценой объекта 2 600 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества - встроенного нежилого помещения 136,8 кв.м. по ул. Дзержинского,д.19 Тракторозаводского района г.Волгограда в части определения пунктов 1.3, 2.1.1.7, 3.3, 5.3, 5.6 в редакции покупателя, п.2.18,2.19-в редакции продавца. Уточненные требования приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

В связи с наличием двух оценочных отчетов, в которых стоимость указанного выше нежилого помещения существенно разнится, истец обратился в суд первой инстанции с ходатайством о проведении по делу независимой оценочной экспертизы встроенного нежилого помещения общей площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19, поручив проведение данной экспертизы ООО «Агентство оценки собственности».

Определением суда первой инстанции от 19 марта 2010 года назначена экспертиза и на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли Отчет № О-1480 от 02.10.2009г. «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19» (далее - Отчет № О-1480 от 02.10.2009г.), выполненный ЗАО «Отечество» федеральному закону №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки?

2)    В случае несоответствия Отчета № О-1480 от 02.10.2009г. требованиям закона, указать в чем заключаются данные несоответствия?

3)    Могли ли выявленные в Отчете № О-1480 от 02.10.2009г. несоответствия федеральному закону №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки повлиять на определение рыночной цены объекта муниципального имущества?

4)    В случае несоответствия Отчета № О-1480 от 02.10.2009г., выполненного ЗАО «Отечество»,   федеральному закону №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ», федеральным стандартам оценки определить рыночную стоимость объекта недвижимости - встроенного нежилого помещения общей площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19 по состоянию на 29.10.2009г. (дата направления проекта договора купли-продажи), по состоянию на 03.02.2010г. (дата принятия судом искового заявления к производству)?

Этим же определением производство по делу приостановлено до окончания проведения  экспертизы по делу.

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда не согласился с вынесенным определением и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права.

В обоснование своей апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что: суд первой инстанции в обжалуемом определении на разрешение эксперта поставил вопросы права – о соответствии доказательства (отчета) закону, а не о подлинности и достоверности отчета;  в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец  утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи; обжалуемое  определение  не содержит срока для внесения истцом, заявившим ходатайство о назначении экспертизы, денежных сумм на оплату экспертизы на депозитный счет суда.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела, в ходе рассмотрения настоящего дела истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчета № О-1480 от 02.10.2009г. об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19, выполненного ЗАО «Отечество» на предмет его соответствия требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности и определения рыночной стоимости указанного объекта недвижимости.

Из заявленных исковых требований следует, что на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 31 от 23.10.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 826 р от 23.10.2009 г.  утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества в составе нежилого помещения площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19, предусматривающие преимущественное право истца на приобретение данного помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В порядке реализации преимущественного права истца на выкуп арендуемого имущества, ответчик направил в адрес истца сопроводительным письмом № 14736 от 29.10.2009 г. проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества, который был подписан Предпринимателем с протоколом разногласий в части п.1.3, определяющего цену продажи спорного объекта.

Возникшие разногласия сторонами в досудебном порядке не урегулированы.

Как установлено судом в процессе рассмотрения дела, цена выкупа спорного объекта недвижимости определена ответчиком на основании отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости № О-1480 от 02.10.2009г., выполненного ЗАО «Отечество», и определена в сумме 5 117 000 руб. без учета НДС, с учетом округлений.

Истец, считает, что указанная в отчете ЗАО «Отечество» стоимость объекта оценки не является рыночной и завышена, что подтверждает отчет № 7/2009 от 30.11.2009г., выполненного независимой оценочной фирмой ООО «Деловой стандарт», определившим рыночную стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30.11.2009г. в размере 2 600 000 руб. без учета НДС.

Кроме того, истец ссылается на то, что отчет ЗАО «Отечество» не соответствует требованиям действующего законодательства, а именно ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г.

Виду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, а также учитывая то, что в материалах дела имеются два отчета оценщиков по определению продажной цены спорного объекта недвижимости с указание разной продажной цены, и истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчета, предоставленного ответчиком, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о назначении экспертизы отчета, предоставленного ответчиком.

Как следует из пункта 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 декабря 2006 г. N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в случае приостановления производства по делу в связи с назначением экспертизы назначение экспертизы как основание приостановления подлежит оценке судом при проверке законности определения о приостановлении производства по делу (часть 2 статьи 147 АПК РФ).

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об обоснованности назначения экспертизы судом первой инстанции по настоящему делу на основании следующего.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008  N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно продажной цены недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями) в  случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании  решения комиссии по подготовке планов приватизации (протокол № 31 от 23.10.2009 г.) и распоряжения Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда № 826 р от 23.10.2009 г.  утверждены планы  приватизации арендуемого истцом муниципального имущества в составе нежилого помещения площадью 136,8 кв.м., расположенного по адресу: г.Волгоград, Тракторозаводской район, ул. Дзержинского, 19, согласно которым цена продажи равна 5 117 000 рублей (без НДС),  в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в обжалуемом определении  на разрешение эксперта поставил вопросы права – о соответствии доказательства (отчета) закону, а не о подлинности и достоверности отчета, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Целью назначения экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Следующий вопрос, поставленный судом первой инстанции на разрешение эксперту: «Могли ли выявленные в отчете № О-1480 от 02.10.2009г. несоответствия федеральному закону №135-Ф3 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности