Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2010 по делу n А12-24881/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                          Дело № А12-24881/2009

28 июня 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 июня 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей: Александровой Л.Б., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бахмутской Натальи Васильевны на решение арбитражного суда Волгоградской области от 24 марта 2010 года по делу № А12-24881/2009, судья Самсонов В.А.

по иску индивидуального предпринимателя Бахмутской Натальи Васильевны

к обществу с ограниченной ответственностью «Альтернатива Авто»,

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Квадратный метр»,

Комитет по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области

о признании незаконным отказа от исполнения договора, признании договора действующим, о признании записи в ЕГРП о прекращении договора аренды недействительной

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Бахмутской Н.В. – Кашириной Н.Б., по доверенности от 01.12.2009,

от ООО «Альтернатива Авто» – Дробитова А.В., по доверенности от 11.12.2009,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области – не явился, извещен, уведомление № 81298,

от ООО «Квадратный метр» – не явился, извещен, уведомление № 81297,

от Комитета по управлению имуществом администрации городского округа – город Камышин Волгоградской области – не явился, извещен, уведомление № 81299,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Волгоградской области обратился индивидуальный предприниматель Бахмутская Наталья Васильевна (далее - ИП Бахмутская Н.В., предприниматель, истец) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к ООО «Альтернатива Авто» (далее - ООО «Альтернатива Авто», ответчик) и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление) о признании незаконным одностороннего отказа от исполнения договора аренды от 24.03.2006 № 309, выразившегося в уведомлении о расторжении договора аренды, признании договора аренды 24.03.2006 № 309 действующим, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и обязании Управление восстановить запись в ЕГРП.

Решением суда первой инстанции от 24.03.2010 в удовлетворении требований истцу отказано.

Предприниматель не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 24.03.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

ООО «Альтернатива Авто» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на  апелляционную жалобу.

Управление и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители Управления и третьих лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 81298, 81297, 81299. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы истца и ООО «Альтернатива Авто», арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08 июля 2005 года между Комитетом по управлению имуществом администрации г. Камышина (Арендодатель), МП «Управление ЖКХ г. Камышина» (Балансодержатель) и ИП Бахмутской Н.В. (Арендатор) заключен договор № 309 на аренду нежилого помещения муниципального фонда, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12, площадью 70,3 кв.м, расположенное на первом этаже кирпичного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. Срок действия договора с 24.07.2005 по 24.06.2006. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 26.02.2006 34 АА № 148901.

24 марта 2006 года между Комитетом по управлению имуществом администрации городского округа - г. Камышина (Арендодатель), МП «Управление ЖКХ г. Камышина» (Балансодержатель) и ИП Бахмутской Н.В. (Арендатор) заключен договор № 309 на аренду нежилого помещения муниципального фонда, находящегося по адресу: г.Камышин, 3 микрорайон, д. 12/13, помещение № 83, общей площадью 70,3 кв.м, кадастровый номер 34:36:000000:0000:18:415:001:000951250:0001:20083, расположенные на первом этаже 8-этажного кирпичного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, на срок с 24.03.2006 по 24.03.2055. Целевое использование нежилого помещения - под парикмахерскую.

На момент заключения указанных договоров объект недвижимости принадлежал Арендодателю на праве собственности. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимость и сделок с ним от 28.03.2008 № 04/030/2008-231 (л.д. 27) указанный договор аренды прошел госрегистрацию 17.08.2007.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 24.03.2006 указанное помещение было передано арендодателем, а арендатор принял его.

В соответствии с п. 1.7. договора помещение может быть сдано в субаренду с письменного согласия Арендодателя на срок, не превышающий срок действия договора.

Пунктом 2.3.3. договора предусмотрена обязанность арендатора не использовать права аренды помещения в качестве предмета любых сделок, за исключением представления помещения в субаренду согласно пункту 1.7. договора.

23 марта 2006 года Комитет по управлению имуществом администрации городского округа - г. Камышин (далее - Комитет) как собственник помещения и Арендодатель по договору распоряжением № 275 «Об оформлении договора аренды нежилого помещения в новой редакции и расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.07.2005 № 309 с предпринимателем Бахмутской Н.В.» выразил свое согласие на сдачу в субаренду арендуемого ИП Бахмутской Н. В. помещения.

Так пунктом 2 указанного Распоряжения Комитет разрешает предоставление в аренду 50 % от общей арендуемой площади, что составляет 35,15 кв.м (предприниматели: Марухин А.А., Козлова О.В., Разгоняева Н.Н. - парикмахеры; Белицкая Е.В., Рябова О.Г. - мастера по маникюру; Строкова Е.Н., Борисова К.И. - косметологи) в арендуемом нежилом помещении, расположенном по адресу: 3 микрорайон, д. 12/13, общей площадью 70,3 кв.м.

На основании указанного письменного согласия Комитета на сдачу нежилого помещения в субаренду ИП Бахмутская Н.В. заключила договоры субаренды от 01.01.2008 с индивидуальными предпринимателями Рябовой О.Г., Борисовой К.И., Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н. и Белицкой Е.В.

17 августа 2007 года ООО «Альтернатива Авто» на основании договора купли-продажи от 11.05.2007 приобрело право собственности на встроенное нежилое помещение, общей площадью 70,3 кв.м, расположенное по адресу: Волгоградская область, г.Камышин, 3 микрорайон, д.12/13, помещение №83. Право собственности ООО «Альтернатива Авто» зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА № 500820 от 17.08.2007.

07 августа 2007 года между новым собственником - ООО «Альтернатива Авто» и ИП Бахмутской Н. В. подписано дополнительное соглашение, согласно которому произведена замена арендодателя по договору от 24.03.2006 № 309 аренды нежилого помещения на ООО «Альтернатива Авто».

04 июня 2009 года ООО «Альтернатива Авто» направило в адрес предпринимателя письмо № 040609/1/5, в котором предложило истцу в тридцатидневный срок прекратить действие договоров субаренды помещения, заключенных без согласия собственника, а также расторгнуть договор от 24.03.2006 № 309 аренды нежилого помещения.

29 июня 2009 года ИП Бахмутская Н.В. расторгла договоры субаренды с предпринимателями Марухиным А.А., Козловой О.В., Разгоняевой Н.Н., Белицкой Е.В., Рябовой О.Г., Строковой Е.Н. и Борисовой К.И., о чем сообщила ООО «Альтернатива Авто» письмом от 02.07.2009. От расторжения договора № 309 от 24.03.2006 аренды нежилого помещения ИП Бахмутская Н.В. отказалась.

01 июля 2009 года предприниматель заключил договоры на оказание услуг: № 01 - с ИП Марухиным А.А., № 02 - с ИП Борисовой К.И., № 03 - с ИП Белицкой Е.В., № 04 - с ИП Разгоняевой Н.Н., № 05 - с ИП Козловой О.В., согласно которым исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать парикмахерские услуги по обслуживанию клиентов заказчика согласно утвержденному заказчиком прейскуранту, а заказчик обязуется принять и оплатить эти услуги. Названные договоры возмездного оказания услуг заключены на срок с 01.07.2009 по 31.12.2009.

18 июня 2009 года, 16 июля 2009 года и 29 июля 2009 года представителями ООО «Альтернатива Авто» в присутствии свидетелей произведена проверка соблюдения арендатором своих обязанностей по договору аренды нежилого помещения от 24.03.2006 № 309. Указанными актами арендодатель установил, что в арендованном ИП Бахмутской Н.В. помещении продолжают работать ИП Карпова Г.А., ИП Рябова О.Г., ИП Белицкая Е.В., ИП Марухин А.А.

ИП Бахмутская Н.В. от ознакомления с содержанием акта от 29.07.2009 отказалась, о чем в акте сделана соответствующая отметка. При проведении обследования помещения 18.06.2009 и 16.07.2009 ИП Бахмутская Н.В. в помещении отсутствовала, о чем в актах также была сделана отметка.

29 июля 2009 года ООО «Альтернатива Авто» направило в адрес предпринимателя уведомление № 290709/1/20, которым, ссылаясь на неоднократные нарушение ИП Бахмутской Н.В. условий договора аренды от 24.03.2006 № 309, а также на положения пункта 3 статьи 450, статьи 619 ГК РФ заявило об отказе от исполнения договора аренды от 24.03.2006 № 309, в связи с чем предложило ИП Бахмутской Н.В. в двухнедельный срок с момента получения указанного уведомления освободить арендуемое нежилое помещение.

Письмом от 24.08.2009 ИП Бахмутская Н.В. заявила о несогласии с односторонним отказом ООО «Альтернатива Авто» от договора № 309 от 24.03.2006 аренды нежилого помещения.

14 августа 2009 ООО «Альтернатива Авто» обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области с заявлением о прекращении обременения в виде аренды на основании уведомления о расторжении договора аренды от 29.07.2009 № 290709/1/20.

03 сентября 2009 года на основании указанного заявления Управлением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о прекращении обременения в виде аренды.

24 сентября 2009 года между ООО «Альтернатива Авто» и ООО «Квадратный метр» заключен договор купли-продажи нежилого помещения, находящегося по адресу: Волгоградская область, г. Камышин, 3 микрорайон, д. 12, площадью 70,3 кв.м, расположенного на первом этаже кирпичного многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями. 06 октября 2009 года право собственности ООО «Квадратный метр» на указанное нежилое помещение зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем выдано свидетельство от 06.10.2009 серии 34АА № 819312.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований истца, сослался на допущенные предпринимателем нарушения условий спорного договора.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Согласно правовой позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пункте 27 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.

Пунктом 5.1.6. спорного договора предусмотрено право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке в случае нарушения п.п. 2.3.1., 2.3.2, 2.3.3., 2.3.4., 2.3.8., 2.3.12., 2.3.13. Письменное уведомление об одностороннем расторжении договора арендодатель направляет арендатору не позднее, чем за две недели до даты расторжения договора.

Пунктом 2.3.3. договора закреплена обязанность арендатора не использовать право аренды помещения в качестве предмета любых сделок, за исключением предоставления помещения в субаренду согласно п.1.7. настоящего договора.

В силу пункта 1.7. договора сдача помещения в субаренду допускается только с письменного согласия арендодателя на срок, не превышающий срок действия договора аренды.

Таким образом, стороны предусмотрели только одно основание законного использования права аренды в качестве предмета сделок - сдача помещения в субаренду на основании письменного согласия арендодателя.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27.11.2008 по делу № А12-14145/08, а также постановлением ФАС Поволжского округа от 15.05.2009 по тому же делу установлено, что ИП Бахмутская Н.В. без согласия арендодателя - ООО «Альтернатива Авто» заключила с ИП Рябовой О.Г., ИП Борисовой К.И., ИП Марухиным А.А., ИП Козловой О.В., ИП Разгоняевой Н.Н договоры субаренды нежилого помещения, переданного ей в аренду по договору от 24.03.2006 № 309.

Указанные обстоятельства, установленные названными судебными актами, в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное