Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу n А12-8296/2010. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                            Дело № А12-8296/2010

09 июля  2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля   2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 июля   2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Антоновой О.И.,  Камериловой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания                   Фоминой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда (г. Волгоград)

на определение  Арбитражного суда Волгоградской  области от 26 мая  2010 года по делу № А12-8296/2010 (судья Пономарева Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» (г. Волгоград)

к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда (г. Волгоград)

третьи лица Департамент финансов администрации Волгограда (г. Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Стерх» (г. Волгоград)

о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения и незаконным решения, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской  области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Редакция информационно - аналитических программ Август» (далее – ООО РИАП «Август», истец) с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, Администрации Волгограда, в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвал) общей площадью 94,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. В.И. Ленина, 12, определенную в отчете от 18.12.2009 №377-2009 в размере 3 415 000 руб.,

- признать решение о предоставлении арендатору (ООО «РИАП «Август») преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 кв.м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. В.И. Ленина, 12, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 25 декабря 2009 года (выписка из протокола от 25 декабря 2009 года № 40), незаконным в части установления рыночной стоимости объекта;

-урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и ООО «РИАП «Август» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества №408в, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 677 000 руб. (без учета НДС).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26 мая  2010 года приостановлено производство по делу и назначена экспертиза.

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда не согласился с принятым судебным актом и обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

ООО «РИАП «Август» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям изложенным в отзыве.

Лица, участвующие в деле,  в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений №410031 25 93183 6, 410031 25 93184 , 410031 25 93187 4, 410031 25 93185 0, 410031 25 93186 7,  телеграммами, поданными по квитанциям №00657, 02229, 02129, 02029, 01057. От ЗАО «Отечество» поступило ходатайство о рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителя. Судом ходатайство удовлетворено.  В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «РИАП «Август» обратилось в суд с иском к Департаменту муниципального имущества Администрации Волгограда, Администрации Волгограда  об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения, истцом заявлено ходатайство о проведении экспертизы отчета, предоставленного ответчиком.

 Суд первой инстанции удовлетворил ходатайство ООО «РИАП «Август» о назначении экспертизы, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет от 18 декабря 2009 года №377-2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – подвала площадью 94,70 кв.м. по улице им. В.И. Ленина,12 в Центральном районе города Волгограда, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Стерх», Федеральному закону от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в РФ» и  федеральным стандартам оценки?

2) Если отчет от 18 декабря 2009 года №377-2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Стерх», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, то в чем заключается данные несоответствия?

3) Могли ли выявленные в отчете от 18 декабря 2009 года №377-2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленном обществом с ограниченной ответственностью «Стерх», несоответствия Федеральному закону от 29.07.1998 №153-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки повлиять на определение рыночной цены  данного объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения (подвал) площадью 94,70 кв.м по улице имени В.И. Ленина, 12, в Центральном районе города Волгограда?

4) В случае несоответствия отчета от 18 декабря 2009 года №377-2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного обществом с ограниченной ответственностью «Стерх», Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, какова стоимость объекта недвижимости – встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 94,70 кв.м. по улице имени В.И. Ленина,12 в Центральном районе г. Волгограда (с учетом и без учета НДС) по состоянию на 30 декабря 2009 года?

Этим же определением производство по делу приостановлено до окончания проведения  экспертизы по делу.

Суд апелляционной инстанции считает позицию суда первой инстанции правомерной и обоснованной.

В соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008  №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона. 

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия относительно продажной цены недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29 июля 1998 №  135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в  случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005  № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела в порядке реализации ООО «РИАП «Август» в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» преимущественного права на выкуп встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: город Волгоград, улица имени Ленина, дом 12, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда направил заявителю сопроводительным письмом от 30.12.2009 №18278 для подписания договор купли-продажи объекта муниципального имущества, который подписан ООО «РИАП «Август» с протоколом разногласий от 12.02.2010 года. Пунктом 1.3 договора цена продажи помещения установлена равной его рыночной стоимости в размере 3 415 000 руб., которая определена независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Стерх» в отчете от 18.12.2009 №377-2009, подготовленном во исполнение заключенного с Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда контракта от 12.10.2009 № 649/8,  в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки. 

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции в обжалуемом определении на разрешение эксперта поставил вопросы права – о соответствии доказательства (отчета) закону, а не о подлинности и достоверности отчета, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

 Целью назначения экспертизы является проверка достоверности и подлинности отчета оценщика, то есть проверка достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Следующий вопрос, поставленный судом первой инстанции на разрешение эксперту: «Если отчет от 18 декабря 2009 года №377-2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный обществом с ограниченной ответственностью «Стерх», не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, то в чем заключается данные несоответствия?» непосредственно направлен  на установление достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что в силу пункта  2 части 9 статьи  4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или  в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец  утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи, основаны на ошибочном понимании норм действующего законодательства.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи  446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи  445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи  422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или