Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2010 по делу n А57-23140/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

А57-23140/09

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 

13 июля 2010 года                                                                                Дело № А57-23140/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  06 июля 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 13 июля 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александровой Л.Б.,

судей: Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания судьей Александровой Л.Б.,

при участии представителей истца: Кузиной И.В., действующей на основании доверенности от 03 июня 2010 г. № 01-02-41/44, ответчика: Евдокимова А.В.,  действующего на основании доверенности  от 30 марта 2010 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстейт» (г. Саратов)

на решение арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря  2009 года по делу № А57-23140/2009 (судья Никульникова  О.В.)

по иску администрации муниципального образования «Город Саратов» (г. Саратов)

к обществу с ограниченной ответственностью «Эстейт» (Саратов)

о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 62260,43 руб. и неустойки в сумме 7552,85 руб.

У С Т А Н О В И Л:

Администрации муниципального образования «Город Саратов» обратилась в арбитражный суд Саратовской области с иском к ООО «Эстейт» о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 62260,43 руб. по договору аренды земельного участка № 759 от 14 августа 2006 г. и неустойки в сумме 7552,85 руб.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря 2009 года иск администрации муниципального образования «Город Саратов» был удовлетворен. С общества с ограниченной ответственностью «ЭСТЕЙТ»  в пользу администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность по договору аренды земельного участка № 759 от 14 марта 2001 г. в сумме 62260 руб. 43 коп. и неустойка за период с 15.04.2008 года по 18.09.2009 года в размере 7552 руб. 85 коп., всего 69813 руб. 28 коп. С ООО «Эстейт» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 2594 руб. 40 коп.

ООО «Эстейт», не согласившись с принятым решением, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой на решение арбитражного суда Саратовской области от 16 декабря 2009 года по делу № А57-23140/2009. Заявитель апелляционной жалобы просит отменить состоявшееся по делу решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленного администрацией иска. Заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что администрацией (арендодателем по договору аренды  земельного участка) не соблюдены условия договора в части письменного уведомления арендатора об изменении размера арендной платы и представления перерасчета арендной платы в срок, предусмотренный договором.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, просит состоявшееся по делу решение оставить без изменения, а жалобу общества –без удовлетворения.

В судебном заседании 05 июля 2010 г. был объявлен перерыв до 06 июля 2010 г. до 16 часов.

Дело в апелляционной инстанции рассматривается с соблюдением требований статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит апелляционную жалобу обоснованной и подлежащей.

Как следует из материалов дела, 14 марта 2001 года между администрацией г. Саратова (арендодатель) и ООО «Эстейт» (арендатор) заключен договор № 759, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 25 лет земельный участок, кадастровый  номер 02 03 31 13, площадью 491 кв.м., расположенный по адресу: ул. Крымская, 16/24. Договор аренды  зарегистрирован 21 февраля 2003 г., номер государственной регистрации 64-01/48-421/2003-143.

В связи с неисполнением обязательств по внесению арендной платы за период с 01 января 2008 г. по 31 декабря 2008 г. из расчета 4511,37 руб. за кв.м., с 01 января 2009 г.  по 01 июля 2009 г. из расчета 3875,2 руб. за кв.м. у ответчика перед истцом образовалась задолженность в сумме 62260,43 руб., что явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Исходя из расчета, представленного истцом, последним изначально допущена арифметическая ошибка в  исчислении задолженности за период с 01 января 2008 г. по 01. июля 2009 г., исходя из данных приведенных самим истцом.

Так, за 2008 г., по мнению истца, подлежит начислению арендная плата из расчета 4511,37 руб. за кв.м. (2215082,67 руб. за 491 кв.м.) по ставке 2 процента, что составляет арендную плату 44301,65 руб. в год.

За 1 полугодие 2009 г., по мнению истца, подлежит начислению арендная плата из расчета 3875,2 руб. за кв.м. (1902723,2 руб. за 491 кв.м.) по ставке 2 процента, что составляет арендную плату 38054,46 руб. в год., соответственно 19027,23 за полугодие.

За период с 01 января 2008 г. по 01 июля 2009 г. арендная плата по расчету истца должна составлять 63328,88 руб., а не 69571,42 руб., как указано в исковом заявлении. С учетом частичной оплаты  арендных платежей в сумме 7310,99 руб. долг за указанный период должен составлять 56017,89 руб., а не 62260,43 руб., как заявлено в просительной части истцом и, соответственно было удовлетворено судом.

Таким образом, суд первой инстанции в указанной части не проверил представленный истцом расчет арендной платы путем арифметических операций, что привело к необоснованному, немотивированному удовлетворению иска в сумме 6242,54 руб.

Удовлетворяя исковые требования администрации в сумме 56017,89 руб., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что между сторонами имели место гражданско-правовые отношения, вытекающие из договора аренды земельного участка. Размер арендной платы, порядок её расчета и внесения определены договором аренды.

Суд первой инстанции указал на то, что право арендодателя осуществлять перерасчет арендной платы не противоречит нормам действующего законодательства, поскольку согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной уполномоченным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 6 Федерального закона от 28.08.1995 г. № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», к вопросам местного значения муниципального образования, в частности, относится владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в собственности муниципального образования.

На основании пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (абзац введен Федеральным законом от 24.07.2007 г. № 212-ФЗ).

Анализ указанных правовых норм, позволил суду первой инстанции прийти к выводу о том, что право одностороннего изменения условия договора о размере арендной платы, предусмотрено нормами действующего земельного законодательства.

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137 -ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» и постановлением Правительства Саратовской области от 15 апреля 2008 г. № 159-П «О внесении изменений в постановление Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П» установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением Правительства Саратовской области от 30.11.2007 года № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (с изменениями, утвержденными постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 г. № 270-П).

Вместе с тем, судом первой инстанций не учтено обстоятельство, имевшее существенное значение для разрешения данного спора.

Администрация произвела перерасчет арендной платы за период с 01.01.2008 г. по 01.07.2009 г. на основании Постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. № 412-П, пунктом 1 которого установлены ставки арендной платы за земельные участки в соответствии с видами разрешенного использования. Так, годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, установлен в соответствии с видами разрешенного использования. Администрация полагает, что земельный участок ООО «Эстейт» предназначен для иных целей, размер арендной платы для которых установлен 2 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Апелляционная инстанция полагает, что перерасчет арендной платы в соответствии с действующими нормативными правовыми актами произведен неверно, так как согласно кадастровому плану земельного участка 64:48:02 03:31:0013, расположенному по адресу: г. Саратов, ул. Крымская, 16/24, установлен вид разрешенного использования –под жилую застройку, встроенно-пристроенные помещения.

В соответствии с Постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. № 412-П размер годовой арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов установлен 0,2 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Соответственно, с учетом кадастровой стоимости земельного участка в 2008 г. 4511,37 руб. за кв.м., в 2009 г. - 3875,2 руб. за кв.м., что не оспаривается истцом и ответчиком, размер арендной платы за земельный участок площадью 491 кв.м. будет   составлять  4430,17 руб. за 2008 г. и 3805,45 руб. за 2009 г.

Исчисление арендной платы по ставке 2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, предназначенных для иных целей разрешенного использования не соответствует положениям Постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения» и Постановления Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. № 423-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области».

Из анализа указанных норм следует, что размер арендной платы за земельные участки установлен в соответствии с видами разрешенного использования, перечень которых определен Постановлением Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. № 423-П. Такого вида разрешенного использования как предоставление земельных участков как предоставление под встроено-пристроенными помещениями не установлено.

В кадастровом плане земельного участка вид разрешенного использования определен как под жилую застройку.

Таким образом, ставка годовой арендной платы 2% от кадастровой стоимости  подлежит применению в отношении земельных участков с разрешенным использованием, перечисленным в  Приложении № 1 к  Постановлению Правительства Саратовской области от 30 ноября 2007 г. № 423-П, для которых Постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 г. № 412-П  не установлен иной размер арендной платы.

У суда не имелось правовых оснований для взыскания арендной платы в заявленной сумме.

Судом апелляционной инстанции установлено, что арендатор внес платежи за пользование земельным участком в соответствии с условиями договора в размере, предусмотренном договором, соответствующим Решению Саратовской городской Думы № 13-101 от 26 декабря 2006 г., а всего в сумме 7310,99 руб. по сроку уплаты 02 июля 2008 г., 8774,17 руб. и 10237,35 руб. по сроку уплаты 05 апреля 2010 г.

При таких обстоятельствах вывод суда первой о наличии у ответчика задолженности по арендной плате является ошибочным и не соответствует обстоятельствам дела.

То обстоятельство, что в результате принятия уполномоченным органом  решения по ставкам арендной платы, размер арендной платы,  исчисленной для ООО «Эстейт», уменьшился, не противоречит нормам действующего законодательства.

Так, изменение арендной платы предполагает не только её увеличение, но и  уменьшение размера арендной платы.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца в той части, что арендатор обязан уплачивать арендную плату с учетом нормативных актов, принятых субъектом Российской Федерации, устанавливающих размер арендной платы и сроки её внесения, кадастровую оценку земель.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2.2 договора  арендная плата вносится арендатором равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября