Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2010 по делу n А12-9267/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 статьи 3; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В силу приведенной нормы для признания за субъектом малого предпринимательства преимущественного права приватизации имущества необходимо одновременное наличие всех перечисленных условий.

В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорное помещение находится в законном пользовании Предпринимателя менее двух лет подряд по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования ИП Зиновьевой Е.Б, пришел к выводу, что законное право пользования имуществом возникло у предпринимателя 30.03.2004 после  подписания договора с МУП «Волжскторг» №27 от 30.03.2004.

Как было указано выше, на момент подписания  договора  №27 от 30.03.2004 МУП «Волжскторг»  являлся арендатором  спорного недвижимого имущества и передал его Предпринимателю в субаренду.

Указанный договор субаренды был согласован сторонами на срок более года (с 01.04.2004 по 31.12.2013), а потому  нуждался в государственной  регистрации.

В соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В Гражданском кодексе РФ и Федеральном законе № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Следовательно, подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, договор субаренды №27 от 30.03.2004,  подписанный  МУП «Волжскторг»   и ИП Зиновьевой Е.Б., являлся незаключенным и до 01.01.2007  Предприниматель  пользовалась недвижимым имуществом  без законных к тому оснований.

Данная позиция нашла  отражение в Информационном письме ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Кроме того, в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества связано с правовым основанием пользования этим имуществом - договор аренды такого имущества.

Судом апелляционной инстанции установлено, что спорное имущество в 1999 году было предоставлено Управлением муниципального имущества в аренду  МУП «Волжскторг» по договору от 01.04.1999. Данный договор  прекратил свое действие 20.04.2006  после государственной регистрации права  хозяйственного  ведения муниципального унитарного предприятия по дополнительному соглашению №6 от 20.03.2006 к договору о передаче  в хозяйственное ведение  муниципального имущества  № 180ХВ от 23.07.1997.

Принимая во внимание указанное обстоятельство, а также то, что положениями Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение имущества субарендаторам не предоставлено, ИП Зиновьева Е.Б. не соответствует критерию, установленному ст. 3 названного Закона.

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами. Из указанной нормы следует, что к договорам субаренды применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие заключение, исполнение, расторжение договора аренды, а также устанавливающие основания его действительности или недействительности.

Как следует из п. 1 ст. 1 Закона N 159-ФЗ, данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, т.е. на отношения сторон в связи с заключением, исполнением или расторжением договора аренды положения названного Закона не распространяются.

Таким образом, п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению к отношениям по приватизации недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для расширительного толкования норм Закона N 159-ФЗ таким образом, что субарендатор пользуется равными правами с арендатором имущества в отношениях с собственником последнего при приватизации муниципального имущества, не имеется.

Договорные отношения у предпринимателя Зиновьевой Е.Б. в отношении спорного имущества по договору субаренды возникли не с собственником, а с арендатором имущества, следовательно, у собственника обязанности по отчуждению данного имущества (с учетом законодательно установленных преференций на приватизацию) из договора субаренды возникнуть не могут. Заключение договора субаренды дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества.

Закон № 159-ФЗ вступил в законную силу 05.08.2008.  Поскольку ИП Зиновьева Е.Б.  пользовалась  недвижимым имуществом до 01.01.2007 без законных к тому оснований (на основании незаключенного договора субаренды), срок  пользования после указанной даты  составляет  менее 2-х лет.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

            Кроме того, договоры  аренды  №14/1  от 01.01.2007  и  №12/1 от 01.01.2008 между МУП «Волжскторг» и ИП Зиновьевой Е.Б. также являются незаключенными в силу  следующего.

Пунктами 4.1 указанных  договоров предусмотрены сроки аренды  соответственно с 01.01.2007 по 31.12.2007 и с 01.01.2008 по 31.12.2008.

  В соответствии со статьями 433 и 609 ГК РФ договор аренды  недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок  не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным  с момента такой регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ).

Согласно пункту 3 Информационного письма ВАС РФ №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, а потому лишь при  осуществлении государственной регистрации считается заключенным.

Таким образом, договоры аренды  №14/1  от 01.01.2007  и  №12/1 от 01.01.2008, согласованные сторонами на срок 1 год каждый, являются незаключенными.

Кроме того, согласно пункту  1.2  договора аренды  №14/1  от 01.01.2007  арендодатель передал, а арендатор принял  нежилое помещение площадью  350 кв.м.

Однако, согласно представленному в материалы дела свидетельству  о государственной регистрации права от 20.04.2006 за МУП «Волжскторг»  на праве хозяйственного ведения по адресу: г.Волжский, проспект Ленина,97  закреплено встроено-пристроенное  нежилое помещение  площадью 258,6 кв.м.

Доказательств того, что Предприятие  на основании какого-либо иного законного права на момент  подписания договора № 14/1 от 01.01.2007 владело нежилым помещением площадью  свыше 258,6 кв.м  в материалы дела не представлено.

Последующие договоры  аренды №12/1 от 01.01.2008 и № 1 от 01.01.2009, согласно которым в аренду Предпринимателю передавалось нежилое помещение площадью 258,6 кв.м, свидетельствует о том, что законных оснований для передачи 01.01.2007  недвижимого имущества площадью  свыше 258,6 кв.м у МУП «Волжскторг» не было.

С учетом изложенного, а также положений действующего законодательства, в рассматриваемой ситуации  не имелось оснований для признания за ИП Зиновьевой Е.Б. права преимущественного  выкупа  недвижимого имущества, а потому  решение суда первой инстанции подлежит отмене, а апелляционные жалобы удовлетворению.  

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

П О С Т А Н О В И Л:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 25 июня 2010 года по делу №А12-9267/2010 отменить и принять по делу новый судебный акт.  

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя Зиновьевой Елены Борисовны о признании незаконным  решения Администрации  городского округа – город Волжский Волгоградской области, изложенного в письме  от 19.02.2010  №07-05/1433 об отказе в даче согласия МУП «Волжскторг» на продажу арендуемого предпринимателем недвижимого имущества  в соответствии с Федеральным Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственность субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) и обязании  Администрации  принять решение о согласии на совершение МУП «Волжскторг» сделки, направленной  на возмездное отчуждение  арендуемого имущества  в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Зиновьевой Елены Борисовны в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 100 рублей за рассмотрение  апелляционных жалоб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                 О.В.Лыткина

Судьи                                                                                               А.В.Смирников

                                                                                                           С.Г. Веряскина