Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2010 по делу n А57-3743/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

13 сентября 2010 года

г. Саратов                                                                                                Дело № А57-3743/2010

Резолютивная часть постановления объявлена   06 сентября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен           13 сентября 2010 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Лыткиной О.В.,

судей Смирникова С.А., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания  помощником судьи Судаковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Закрытого акционерного общества ПКФ «Волга-ХХ1 век» на решение арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2010 года по делу № А57-3743/2010, судья Елистратов К.А.

по иску  Комитета по управлению имуществом администрации г.Саратова

к Закрытому акционерному обществу ПКФ «Волга-ХХ1 век»

о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды и выселении,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца – Погребняк И.С. по доверенности  от 02.11.2009 № 02-08/7792, Воротневой Е.А. по доверенности  от 02.09.2009 № 02-08/5921,

от ответчика – Дударенко А.Ф. по доверенности  от 22.06.2010,

У С Т А Н О В И Л:

В арбитражный суд Саратовской  области обратился Комитет по управлению имуществом администрации г.Саратова (далее – КУИ, истец, арендодатель) с иском к Закрытому акционерному обществу ПКФ «Волга-ХХ1 век» (далее - ЗАО ПКФ «Волга – ХХ1век», ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме  137 380 рублей 68 копеек,  пени в размере 242 097 рублей 33 копеек, расторжении договора аренды нежилого помещения  № 054/6 от 15.04.2005 и выселении  ответчика из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Астраханская, д. 118 «б» общей площадью 73,4 кв.м.

Решением арбитражного суда Саратовской области от 31 мая 2010 года заявленные требования удовлетворены частично, с ответчика  в пользу КУИ взыскана задолженность по уплате арендных платежей в размере 137 380,68 рублей, пени (с применением ст. 333 ГК РФ) в сумме 50 000 рублей. Договор аренды нежилого помещения  № 054/6 от 15.04.2005 судом расторгнут и ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век» выселено из занимаемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Саратов, ул.Астраханская, д. 118 «б» общей площадью 73,4 кв.м.

ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век» с принятым решением не согласилось, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в  удовлетворении  заявленных требований,  по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. Податель жалобы полагает, что  Комитет  по управлению имуществом администрации г.Саратова не подтвердило право собственности  на объект аренды, а следовательно  спорный договор аренды является ничтожным.  Кроме того, ответчик полагает, что фактически в его пользовании находился объект недвижимости меньшей площадью, чем предусмотрено  в договоре аренды, а потому он должен платить  арендную плату в меньшем размере. Не отрицает факт  невнесения арендной платы, установленной договором за период, указанный истцом в исковом заявлении.

КУИ администрации г.Саратова представлен отзыв на апелляционную жалобу, где истец  согласился с решением суда первой инстанции и пояснил, что задолженность по арендной плате образовалась за период с марта 2009 года по январь 2010 года. 

Представитель ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век» доводы апелляционной жалобы поддержал и настаивает на ее удовлетворении.

Представители КУИ просят решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. 

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения сторон, суд апелляционной инстанции  решение арбитражного суда Саратовской области находит законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 15 апреля 2005 года  между КУИ администрации г.Саратова (арендодатель) и  ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения  № 054/6 общей площадью 73,4 кв.м,  расположенного в подвале жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Астраханская, д.118 «б» сроком с 01.01.2005 по 01.12.2005.

Пунктом  5.2 договора  предусмотрена  возможность  продления договорных отношений на тот же срок  и тех же условиях, если за 1 месяц  до окончания срока договора ни одна из сторон  не заявит о продлении срока договора.

Ответчик продолжает  пользоваться  арендуемым нежилым помещением до настоящего времени, что не оспаривается сторонами.

К договору  аренды нежилого помещения  № 054/6 от 15.04.2005  в части изменения размера арендной платы  сторонами были заключены дополнительные соглашения № 1 от 30.12.2005, № 2 от 26.10.2006, № 3 от 15.12.2006, № 4 от 10.01.2007, № 5 от 27.12.2007, № 6 от 27.12.2007, № 7 от 19.12.2008.

Договор заключен на срок менее года, а потому в силу статьи  609 Гражданского кодекса  РФ государственной регистрации не подлежит.

19.11.2009 КУИ администрации г.Саратова  направил в адрес  ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век»  претензию, в которой предложил оплатить  образовавшуюся задолженность по арендной плате и пеню за 6 месяцев в срок до 25 декабря 2009 года, а также в связи с нарушением  пункта  3 статьи  619 ГК РФ расторгнуть договор аренды и освободить занимаемое  нежилое помещение.

В связи с неисполнением  требований о погашении задолженности по арендной плате,   расторжении договора аренды и освобождении  помещения  истец  обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи  614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату  за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки  внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 3.3. договора аренды  предусмотрено, что  арендная плата должна вноситься арендатором за каждый текущий месяц равными долями  в размере 1/12 части  от годовой суммы не позднее десятого числа текущего месяца.

Однако обязательство по перечислению арендной платы  исполнялись ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность за март 2009 года – январь 2010 года  в размере  137 380,68 рублей.

Расчет задолженности проверен  судами первой и апелляционной инстанции и  признан обоснованным.

Представитель ответчика также в судебном заседании не отрицал  факта невнесения арендной платы.

Доказательств обратного в соответствии со ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено, поэтому суд первой инстанции обоснованно  удовлетворил требования  КУИ о взыскании  задолженности по арендной плате в сумме 137 380,68 рублей.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования,  взыскал задолженность по арендной плате в полном объеме, уменьшил размер пени до 50 000 руб., применив положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 4.2 Договора аренды стороны предусмотрели ответственность арендатора за просрочку оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 1% от суммы подлежащей оплате за каждый день просрочки.

Поскольку ответчиком нарушено условие договора о сроке исполнения обязательства по оплате, обеспеченного договорной неустойкой, то истец вправе требовать ее уплаты за все время просрочки, до прекращения действия договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом, а не обязанностью суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

В соответствии с п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и др.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Апелляционная коллегия находит правомерным  применение в данном случае положения статьи 333 Гражданского кодекса РФ, на основании которой суд первой инстанции  уменьшил размер неустойки до 50 000 рублей.

  Пунктом 3 статьи 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте  5.3 договора стороны предусмотрели  право арендодателя  в одностороннем порядке  отказаться от исполнения договора аренды в случае возникновения задолженности  по внесению арендной платы  в течение двух месяцев подряд, независимо от ее последующего внесения.

Досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден, что подтверждено представленной в материалы дела претензией от 19.11.2009 N 02-08/8421, которая содержит извещение ответчика о наличии задолженности, которую необходимо погасить до 25.12.2009,  предложение расторгнуть договор и освободить занимаемое нежилое помещение.

Суду апелляционной инстанции истцом представлено почтовое уведомление о вручении  претензии представителю ответчика.

В судебном заседании  представитель ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1век» также не отрицал факта  получения  указанной претензии.

Таким образом, истцом  соблюден досудебный порядок урегулирования спора и с учетом наличия задолженности по арендной плате  более двух месяцев подряд, суд первой инстанции обоснованно  удовлетворил требования о расторжении договора и  выселении  ответчика из арендуемого нежилого помещения.   

В апелляционной жалобе  ответчик ссылается на то, что  фактически занимаемая  обществом площадь составляет  56,5 кв.м, а  потому задолженность, с учетом произведенной ранее платы, отсутствует.

Также  ответчик не соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что  арендуемый объект недвижимости был передан ему на  основании  дополнительного соглашения № 1  от 21.07.2003 к договору  аренды нежилого помещения №232/Ф от 21.07.2003, поскольку основанием для взыскания  арендной платы  по настоящему делу является  договор  №054/6 от 15.04.2005.

Указанные доводы апелляционной жалобы являются необоснованными по следующим основаниям.

Разделом 1 договора аренды нежилого фонда  №054/6 от 15.04.2005  предусмотрено, что арендодатель  предоставляет арендатору за плату  помещение, расположенное по адресу: г.Саратов, ул. Астраханская, д.118 «б» на основании ранее заключенного договора  аренды № 232/Ф от 21.07.2003 общей площадью 73,4 кв.м.

В пункте 2.1.1 стороны предусмотрели, что если на момент подписания договора   предмет аренды находится  во владении арендатора, акт приема-передачи не составляется.

То есть указанный договор  в части определения  объекта  договора аренды (функциональное назначение,  площадь, адрес местонахождения) имеет отсылку к договору  аренды № 232/Ф от 21.07.2003.

Дополнительным соглашением № 1 от 21.07.2003  к договору  аренды № 232/Ф от 21.07.2003 стороны предусмотрели, что  акт приема-передачи сторонами не составляется, так как помещение находится  в фактическом  пользовании арендатора.

Доказательств того, что по истечении  срока действия  договора  аренды № 232/Ф от 21.07.2003 арендуемое недвижимое  имущество площадью 73,4 кв.м было возвращено  собственнику в материалы дела не представлено.

Как следует из материалов дела,  в аренду ЗАО ПКФ «Волга-ХХ1 век» было предоставлено  нежилое помещение  площадью 73,4 кв.м.

Частью 1 статьи 450 ГК РФ  предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное /ч.1/. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок /ч.2/.

Дополнительными соглашениями к договору  аренды нежилого помещения  № 054/6 от 15.04.2005  № 1 от 30.12.2005, № 2 от 26.10.2006, № 3 от 15.12.2006, № 4 от 10.01.2007, № 5 от 27.12.2007, № 6 от 27.12.2007, № 7 от 19.12.2008 стороны  вносили  изменения в договор  в части размера арендной платы.

Площадь арендуемого объекта недвижимости  является существенным условием договора  аренды, а потому изменения  в договор должны вноситься  путем составления единого документа, согласованного сторонами.

В материалы дела не представлено доказательств того, что до 25.12.2009  арендатор  обращался  к арендодателю  с предложением  внести изменение в договор аренды в части  площади арендуемого объекта недвижимости, при этом сторонами ежегодно  подписывались  дополнительные соглашения в части изменения размера арендной платы, из чего  суд апелляционной инстанции делает вывод о том, что спора о площади  арендуемого объекта  недвижимости не было.

Также в материалы дела не представлено доказательств того, что фактически в пользовании  Общества находится объект недвижимости площадью 56,5 кв.м.

Не является обоснованным