Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.11.2010 по делу n А12-13034/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                          Дело № А12-13034/2010

26 ноября 2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2010 года

Полный текст постановления изготовлен 26 ноября 2010 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Дубровиной О.А.,

судей Луговского Н.В., Цуцковой М.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бусянковой Е.И.,

при участии в судебном заседании: представителя общества с ограниченной ответственностью «Континент» - Лукина Д.В., действующего на основании доверенности от 23.11.2010,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континент» на решение арбитражного суда Волгоградской области от 09 сентября 2010 года

по делу № А12-13034/2010, принятое судьёй Нехай Ю.А.,

по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Волгоградской области

к обществу с ограниченной ответственностью «Континент»

о взыскании денежной суммы в размере 2 077 498,30 рублей,

УСТАНОВИЛ:

в арбитражный суд Волгоградской области обратилось территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области (далее по тексту - ТУ Росимущества в Волгоградской области, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (далее по тексту - ООО «Континент», ответчик) о взыскании долга по арендной плате по договору от 23.03.2006 № 385 в сумме 1 416 131,69 рублей и неустойки за просрочку платежа за период с 11.08.2007 по 01.03.2010 в сумме 661 366,61 рубля, а всего 2 077 498,30 рублей.

Решением суда первой инстанции от 09.09.2010 требования истца удовлетворены частично. С ООО «Континент» в пользу ТУ Росимущества в Волгоградской области взыскана задолженность по арендной плате в сумме 1 416 131,69 рубля и неустойка в сумме 145 000 рублей. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 33 387,49 рублей.

Ответчик не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

ТУ Росимущества в Волгоградской области возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Представитель истца в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещен надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления № 79973 9. ТУФАУГИ в Волгоградской области заявлено ходатайство, удовлетворенное судом, о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений. Соответствующие возражения лицами, участвующими в деле, не заявлены. Суд апелляционной инстанции проверяет обжалуемое решение в части.

Исследовав материалы дела, выслушав ответчика, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства на основании статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 23 марта 2006 года между ТУ Росимущества в Волгоградской области (арендодатель) и ООО «Туристическая база «Дон» (арендатор) заключен договор № 385 на аренду земельного участка из земель особо охраняемых территорий, площадью 68 439 кв.м, с кадастровым номером 34:08:03 01 01:0010, расположенного по адресу: Волгоградская область, Иловлинский район, территория администрации Озерского сельсовета, северо-западная часть кадастрового квартала - 34:08:03 01 01, для эксплуатации зданий и сооружений туристической базы «Дон», со сроком действия с 19.08.2005 по 31.05.2006 (листы дела 9-13 тома 1).

Во исполнение договора аренды между его сторонами 23.03.2006 оформлен акт приема-передачи земельного участка в пользование арендатора (листы дела 17-18 тома 1).

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование земельным участком установлена в размере 559 831 рубль в год.

Впоследствии право собственности на туристическую базу «Дон», расположенную по адресу: Волгоградская обл., Иловлинский район, примерно в 5000 м, от хутора Озерки по направлению на запад, перешло к ООО «Спортинвестстрой» (выписки из единого государственного реестра № 17/009/2008-217 от 30.04.2006 и от 07.11.2006), а с 20.08.2007 - к ООО «Континент», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 34 АА № 465921 (лист дела 63 тома 1).

ТУ Росимущества в Волгоградской области письмом от 11.12.2008 № 11807 направило в адрес ООО «Континент» расчет задолженности по договору аренды земельного участка.

Однако арендные платежи с 20.08.2007 по февраль 2010 года арендатором в пользу истца не производились, что послужило основанием для обращения ТУ Росимущества в Волгоградской области в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя иск ТУ Росимущества в Волгоградской области, признал обоснованными его требования в части взыскания арендной платы, и снизил размер пени ввиду их несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции ошибочными по следующим основаниям.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.

Пунктом 3.2 спорного договора предусмотрена обязанность арендатора уплачивать арендные платежи за каждый месяц до 10-го числа текущего месяца.

Из материалов дела видно, что ТУ Росимущества в Волгоградской области письмом от 11.12.2008 № 11807 направило в адрес ООО «Континент» проект договора аренды земельного участка, в котором истец установил арендную плату в сумме 1 247 602 рублей в год на основании отчета независимого оценщика.

Ответчик в письме от 13.01.2009 обратил внимание истца на то, что решением арбитражного суда Волгоградской области от 01.11.2007 по делу № А12-12218/07-С19 распоряжение ТУ Росимущества в Волгоградской области от 23.01.2006 № 54-р, которым установлен порядок исчисления арендной платы на основании отчета независимого оценщика, признано не соответствующим постановлению Правительства Российской Федерации от 27.11.2004 № 691 и не подлежащим применению.

Письмом от 03.02.2009 № 10/956 ТУ Росимущества в Волгоградской области предложило ООО «Континент» провести за счёт собственных средств мероприятия по оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за использование земельного участка и представить в Территориальное управление соответствующий отчет.

В марте 2009 года ООО «Континент» были проведены мероприятия по оценке рыночно обоснованной величины арендной платы за используемый земельный участок.

Согласно отчёту независимого оценщика ООО «Норма-Альянс», по состоянию на март 2009 года рыночно обоснованная величина арендной платы за спорный земельный участок составляет 119 030 рублей в год, то есть годовой размер арендной платы, указанный в проекте договора № 55/2008 аренды земельного участка, превысил рыночно обоснованную величину годовой арендной платы в 10, 5 раз.

ООО «Континент» письмом от 20.05.2009 вновь предложило истцу пересмотреть годовой размер арендной платы за земельный участок под объектами недвижимости туристической базы «Дон» и установить его в подлежащем заключению с ООО «Континент» договоре аренды земельного участка в соответствии с отчетом независимого оценщика ООО «Норма-Альянс».

ТУ Росимущества в Волгоградской области письмом от 13.10.2009 № 10/10738 предложил ответчику обратиться с заявкой о предоставлении земельного участка с приложением пакета документов согласно перечню, утвержденному Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2007 № 370, указав, что годовой размер арендной платы будет определяться в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее по тексту - Правила).

Ответчик 10.11.2009 обратился к истцу с просьбой о предоставлении земельного участка и установлении арендной платы в соответствии с Правилами.

Согласно подпункту «г» пункта 3 указанных Правил арендная плата рассчитывается в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 35 Земельного Кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЗК РФ) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Поскольку ответчик пробрел недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке, право аренды на него подлежит переоформлению в соответствии со статьей 35 ЗК РФ.

Учитывая изложенное, и проанализировав имеющуюся в материалах дела переписку между истцом и ответчиком, апелляционный суд приходит к выводу о незаключённости договора аренды спорного земельного участка между ТУ Росимущества в Волгоградской области и ООО «Континент». Представитель общества, присутствовавший в судебном заседании апелляционной инстанции, отрицал наличие договора аренды земельного участка между истцом и ответчиком.

Таким образом, суд первой инстанции, необоснованно сославшись на  пункт 2 статьи 223 и пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделал неправильный вывод о возникновении у ООО «Континент» права пользования спорным земельным участком на праве аренды с момента регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. При этом в соответствии со статьей 331 ГК РФ соглашение должно быть совершено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

При указанных обстоятельствах, учитывая, что законом неустойка за нарушение арендного обязательства не определена, а договор аренды между сторонами не заключен, соглашение сторон о выплате неустойки отсутствует. Следовательно, истцом выбран неверный способ защиты своих прав, поскольку он не повлечет восстановления нарушенного права.

При указанных обстоятельствах имеются правовые основания для отмены решения суда первой инстанции. В удовлетворении требований ТУ Росимущества в Волгоградской области следует отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ следует возложить на истца. Государственная пошлина в сумме 2000 (две тысячи) рублей, уплаченная по платёжному поручению от 29.09.2010 № 1, должна быть возмещена ООО «Континент» за счёт ТУ Росимущества в Волгоградской области.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2010 по делу                 № А12-13034/2010 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Континент» - удовлетворить.

Принять по делу новый судебный акт.

Отказать территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области в удовлетворении требований о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Континент» долга по арендной плате по договору от 23.03.2006 № 385 в сумме 1 416 131,69 рубля и неустойки за просрочку платежа за период с 11.08.2007 по 01.03.2010 в сумме 661 366,61 рублей.

Взыскать с территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Континент» расходы по государственной пошлине в сумме 2000 (две тысячи) руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявшей решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                                О.А.Дубровина

Судьи                                                                                                               Н.В. Луговской

                  М.Г. Цуцкова