Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 по делу n А12-9869/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                   Дело №А12-9869/2009

Резолютивная часть постановления объявлена  «17» декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен           «22» декабря 2010 года.     

Двенадцатый  арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Жевак И.И.,

судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Цинцадзе И.Э.

стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г.Волгограда),

на решение арбитражного суда Волгоградской области от «17» сентября 2010 года по делу №А12-9869/2009 принятое судьей Самсоновым В.А.,

по заявлению администрации Волгограда (г.Волгоград),

к открытому акционерному обществу «КИТ - Кэпитал» (г.Екатеринбург),

третьи лица:

комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г.Волгограда),

муниципальное унитарное предприятие «Городское управление капитального строительства» (г.Волгоград),

временный управляющий открытого акционерного общества «КИТ - Кэпитал» Богачева Л.В. (г.Екатеринбург),

о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

администрация Волгограда (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к открытому акционерному обществу «КИТ-Кэпитал» (далее – ответчик, ОАО «КИТ-Кэпитал»), третьи лица: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда, муниципальное унитарное предприятие «Городское управление капитального строительства», временный управляющий открытого акционерного общества «КИТ - Кэпитал» Богачева Л.В. о расторжении договора аренды от 03.10.2007 №7746 земельных участков площадью 50 003 кв.м, кадастровый номер №34:34:03 00 32:0118, расположенного по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, ул. Космонавтов, 30, и площадью 14 633 кв.м, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119, расположенного по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, ул.Космонавтов, 30А, и обязании ответчика возвратить администрации арендованное имущество.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 31.12.2009, оставленным

без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.07.2010 решение суда первой инстанции от 31.12.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2010 отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.09.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

  Администрация не согласившись с принятым решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный  суд с жалобой, в которой  просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Ответчиком на апелляционную жалобу истца представлен отзыв, согласно которому, он просит в удовлетворении жалобы отказать, решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы и отзыв на неё, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для её удовлетворения в силу следующего.

Постановлением главы Волгограда от 19.09.2007 №2178 со ссылкой на постановление администрации Волгограда от 25.10.2004 №1598  «О предварительном согласовании места размещения объекта ОАО «КИТ-Кэпитал» и от 19.10.2005 №2008 «О переоформлении права предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного центра (учетный номер № 3-87-7), ОАО «КИТ-Кэпитал» предоставлены в аренду сроком на три года земельные участки из земель населенных пунктов для строительства капитальных объектов в Дзержинском районе:

- культурно-развлекательного центра на земельном участке (учетный номер № 3-87-5, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0118) площадью 50 003 кв. м по ул.Космонавтов, 30;

- торгово-развлекательного центра на земельном участке (учетный номер № 3-87-7, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119) площадью 14 633 кв. м по ул.Космонавтов, 30А.

03.10.2007 на основании вышеназванного постановления между администрацией Волгограда (арендодатель) и ОАО «КИТ–Кэпитал» (арендатор) заключен

договор №7746 аренды земельных участков площадью 50 003 кв.м, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0118, и площадью 514 633 кв.м, кадастровый номер 34:34:03 00 32:0119.

Договор аренды заключен на срок с 19.09.2007 по 19.09.2010 (пункт 2.1. договора).

Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №34-34-01/394/2007-294 от 25.12.2007.

Согласно пункту 2.4. договора, арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно равными частями до десятого числа месяца следующего за отчетным. Арендная плата за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.

Обязательства по оплате арендных платежей исполнялись ОАО «КИТ–Кэпитал» ненадлежащим образом, в связи с чем 02.12.2008 арендодатель известил арендатора о задолженности по арендным платежам.

Судебными актами по делу №А12-13944/2009 установлено нарушение закона, в частности, положений Земельного кодекса Российской Федерации при предоставлении спорных земельных участков в аренду ОАО «КИТ-Кэпитал».

Так, решением суда первой инстанции от 04.09.2009 по делу №А12-13944/2009 установлено, что на балансе МУП «Городское управление капитального строительства» с

01.01.2003 числится объект незавершенного строительства «Восстановительная травматология и ортопедия».

Вместе с тем, постановление администрации Волгограда от 19.09.2007 № 2178 «О предоставлении земельных участков (учетные № 3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО «КИТ-Кэпитал» не содержит указания на то, что данные земельные участки обременены объектами незавершенного строительства.

Пункт 1.4. договора аренды земельных участков от 03.10.2007 №7746 заключенный между комитетом земельных ресурсов администрации Волгограда и ОАО «КИТ-Кэпитал» говорит о том, что объекты недвижимого имущества на участках отсутствуют.

Из проекта границ земельного участка, утвержденного 17.05.2005 также не усматривается, что на земельных участках расположены какие-либо объекты.

МУП «ГУКС» осуществляло строительство на указанных земельных участках согласно разрешению на строительство от 26.02.1990 №В-152/1706. Строительство осуществлялось с 1990 по 1994 годы. Таким образом, объекты незавершенного строительства находятся на земельных участках длительное время и находились в момент заключения договора аренды с ОАО «КИТ-Кэпитал».

Указанные обстоятельства, установленны вступившим в законную силу решением арбитражного суда и в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Учитывая указанные обстоятельства, постановлением от 18.02.2009 №341 администрация Волгограда отменила постановление от 19.09.2007 №2178 «О представлении земельных участков (учетные №3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО «КИТ-Кэпитал».

ОАО «КИТ-Кэпитал», посчитав постановление администрации Волгограда от 18.02.2009 №341 не соответствующим закону и нарушающим его права и обязанности, обжаловал его в судебном порядке.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Волгоградской области от 04.09.2009 по делу №А12-13944/2009 в удовлетворении требований ОАО «КИТ–Кэпитал» о признании недействительным постановления администрации Волгограда от 18.02.2009 №341 отказано.

Пунктами 7.1.1. и 3.1. вышеуказанного договора аренды земельных участков, стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае отмены распорядительного акта, явившегося основанием для заключения настоящего договора.

В связи с чем, истец письмом от 18.03.2009 №399 уведомил арендатора о расторжении договора аренды (т.1 л.д.36). Основанием для его расторжения послужила отмена постановления администрации Волгограда от 19.09.2007 №2178 «О представлении земельных участков (учетные № 3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО «КИТ-Кэпитал».

Администрация направила в адрес арендатора соглашение от 18.02.2009 о расторжении договора аренды.

Поскольку стороны договора в добровольном порядке не достигли соглашения о его расторжении, администрация Волгограда обратилась в суд с иском о его расторжении и об обязании ОАО «КИТ-Кэпитал» возвратить арендованное имущество.

Суд первой инстанции пришел к выводу, об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании следующего.

Из материалов дела усматривается, что на спорном земельном участке, на основании разрешения на строительство от 26.02.1990 года №В-152/1706, МУП «ГУКС» осуществлялось строительство объектов недвижимости. Согласно пояснениям  представителя предприятия, данным в судебном заседании, их строительство осуществлялось с 1990 по 1994 годы.

Таким образом, на момент издания администрацией Волгограда постановления от 19.09.2007 года №2178 «О предоставлении земельных участков (учетные № №3-87-5, 3-87-7) для строительства объектов ОАО «КИТ-Кэпитал», земельные участки были обременены объектами незавершенного строительства, не принадлежащими ответчику.

В соответствии с изложенным, судом сделан обоснованный вывод  о том, что  выделение обществу спорных земельных участков противоречит части 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Поскольку, как указывалось ранее, на данных земельных участках располагаются объекты недвижимости, принадлежащие на праве хозяйственного ведения МУП «Городское управление капитального строительства», то  освоение земельных участков обществом создаст препятствия  в их использовании.

При таких обстоятельствах возникновение правового результата в виде возникновения права на земельный участок невозможно. Следовательно, договор аренды земельного участка от 03.10.2007 №7746 является ничтожным в соответствии со статьёй 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. А так как в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, то суд первой инстанции отказав в удовлетворении требование истца о расторжении договора аренды земельного участка.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами, изложенными в решении суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 5 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на момент издания отмененного постановления главы Волгограда от 19.09.2007 №2173) предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном статьей 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

2) проведение работ по формированию земельного участка;

3) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ;

4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 ЗК РФ.

Подпунктом 3 пункта 7 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

То есть основанием для заключения договора аренды земельного участка, выделенного для строительства является решение (постановление) органа государственной власти или органа местного самоуправления.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Основаниями возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в частности, акты государственных органов и органов местного самоуправления.

По смыслу пункта 5 статьи 30 ЗК РФ решение органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства является одной из стадий возникновения права арендатора на муниципальный (государственный) земельный участок.

Пунктом 7 статьи 30 ЗК РФ предусмотрено, что решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аук