Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2010 по делу n А12-1377/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

РФ только для того случая, когда предложение заключить договор направляется обязанной стороне ее контрагентом (п.1 ст. 445 ГК РФ). Для случая, когда такое предложение исходит от самой обязанной стороны (п.2 ст. 445 ГК РФ), продолжительность срока для передачи разногласий на рассмотрение арбитражного суда законодательством не установлена.

Как   следует  из   материалов   дела,   между  сторонами   возникли   разногласия относительно цены продажи недвижимого имущества.

В ходе назначения судебной экспертизы ответчик не заявлял возражений относительно экспертного учреждения, которому надлежало провести экспертизу.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу абз. 1 ст. 3 ФЗ № 159 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его выносной стоимости и определенной оценщиком в порядке установленным ФЗ от 20.06.2998 «Об оценочной деятельности в РФ».

Из анализа указанной нормы следует, что обязательным в силу закона является проведение оценки недвижимого имущества, а не величина ее стоимости.

Как правильно указано судом первой инстанции, рыночная стоимость в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

         Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязанности совершения сделки в соответствии с законодательством.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (ч. 5 п. 1).

Довод апелляционной жалобы об обязательности для сторон сделки стоимости спорного объекта недвижимости, поскольку указанная цена определена в порядке, предусмотренном действующим законодательством, отклоняется апелляционным судом, в связи с ошибочным толкованием положений Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92.

Согласно пункту 1 вышеуказанного Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления и только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятие решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

         Так, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др. ), судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ) (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 г. № 92).

По ходатайству истца, судом, в порядке ст. 82 АПК РФ назначалась экспертиза, на рассмотрение которой ставились вопросы о соответствии Федеральному закону № 153-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки, выполненного ЗАО «Отечество» для ответчика отчета об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, а также, при установлении такого несоответствия, об определении рыночной стоимости указанного объекта, по состоянию на 14.10.2009.

Из представленного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» следует, что выполненный ЗАО «Отечество» отчет не соответствует Федеральному закону № 153-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки по основаниям, изложенным в заключении эксперта. Указанные несоответствия могли повлиять на определение рыночной цены объекта недвижимости.

Произведенной независимой экспертной организацией ООО «Консалтинг-Волгоград», стоимость спорного объекта недвижимости определена в размере 1 955 000 руб. без НДС.

Статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации признает офертой адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Проект договора купли-продажи объекта муниципального имущества не датирован, направлен ответчику письмом от 14.10.2009. Указанная дата является датой предложения, в связи с чем, рыночная стоимость реализуемого нежилого помещения определена экспертом согласно определению суда на указанную дату.

Согласно заключению эксперта рыночная цена объекта недвижимого имущества установлена в ходе судебного разбирательства и составляет 1 955 000 руб. без НДС.

         Таким образом, судом первой инстанции правомерно изложен пункт 1.3 договора в следующей редакции: ««Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 955 000 руб. (один миллион девятьсот пятьдесят пять тысяч рублей (без учета НДС)».

В связи с тем, что в проекте договора купли-продажи объекта муниципального имущества ответчиком была предложена цена без указания НДС, принимая во внимание, что ответчик не является плательщиком НДС, а истец согласно уведомлению от 08.12.2003 № 420 в настоящее время находится на упрощенной системе налогообложения, суд первой инстанции с учетом возможного изменения системы налогообложения истца, правомерно принял абзац 2 пункта 3.4 договора в следующей редакции: «НДС не входит в цену продажи объекта, указанную в пункте 1.3 настоящего договора, и уплачивается Покупателем самостоятельно в порядке и сроки, установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя».

Довод ответчика о том, что согласно пункту 3.2 договора покупатель перечисляет сумму продажной цены объекта на условиях рассрочки в соответствии с графиком платежей являющимся неотъемлемой частью договора, в связи с чем пункт 1.3 договора будет противоречить п.3.2 правомерно не принят во внимание судом первой инстанции, поскольку требование в части урегулирования графика платежей не было предметом разногласий и истом не заявлялось.

Однако, указанное обстоятельство не препятствует истцу рассчитав график в соответствии с ценой установленной судом, направить ответчику предложение о внесении изменений в договор, а в случае несогласия обратиться с урегулированием разногласий в суд.

Доводы апелляционной жалобы об утрате истцом преимущественного права в связи с не подписанием договора в 30-тидневный срок, отклоняются апелляционным судом.

Истец от заключения договора не отказывался, возражение по цене представил до истечении 30-ти дневного срока, о чем свидетельствует подписание договора с разногласиями, датированными на проекте договора 13.11.2009.

Из материалов дела усматривается, что всеми своими действиями истец стремился к заключению договора, о чем свидетельствуют, в том числе действия по проведению оценки для установления рыночной стоимости проведенной ИП Жирковым Р.А. В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств обратного ответчик не представил.

         Доказательств того, что на момент реализации преимущественного права истец не соответствовал критериям, установленным законодательством для отнесения лица к субъектам малого и среднего предпринимательства, ответчиком в материалы дела не представлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 Информационного письма от 13.03.2007 № 117 «Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации» расходы по уплате государственной пошлины обоснованно распределены судом между сторонами.

        Доводы апелляционной жалобы фактически сводятся к повторению утверждений, исследованных и правомерно отклоненных судом  первой инстанции, в связи, с чем не являются основанием для отмены принятого по делу судебного акта.

Нарушений при рассмотрении дела судом первой инстанции норм процессуального права не установлено.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется.

Руководствуясь статьями  268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Волгоградской области от 12 октября 2010 года по делу № А12-1377/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу  без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий                                                                             А. Ю. Самохвалова

Судьи                                                                                                              Т.В.Волкова

                                                                                                              Н.А.Клочкова