Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2011 по делу n А12-15825/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                                 Дело № А12-15825/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жаткиной С. А.,

судей Грабко О. В.,  Шалкина В.Б.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кривороговой А.М.,

рассмотрев апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 15.11.2010 по делу  № А12-15825/2010 (судья Пильник С.Г.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Родничок»  (г. Волгоград)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, администрации Волгограда (г. Волгоград),

третье лицо:  закрытое акционерное общество «Отечество»  (г. Волгоград),

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Родничок» (далее ООО «Родничок»)   обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к администрации Волгограда и Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, в котором просит принять пункт 1.3. и абзац 2 пункта 3.4. договора купли -продажи объекта муниципального имущества в редакции истца, а именно, п.1.3. изложить в редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 503 000 рублей, абзац 2 п.3.4. исключить. Кроме того, истец просит обязать ответчика заключить с ООО «Родничок» договор купли-продажи объекта нежилого фонда - муниципального встроенного нежилого помещения площадью 69,0 кв.м. по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул.Северный городок, 1а, первый этаж четырехэтажного дома, на указанных покупателем ООО «Родничок» в протоколе разногласий условиях, а именно, п. 1.3. «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 503 000 рублей, абзац 2 пункта 3.4. - исключить.

В ходе рассмотрения дела истцом заявлен отказ от иска к администрации Волгограда и части исковых требований к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда об обязании ответчиков заключить с ООО «Родничок» договор купли -продажи объекта нежилого фонда - муниципального встроенного нежилого помещения площадью 69,0 кв.м. по адресу: Волгоград, Краснооктябрьский район, ул.Северный городок, 1а, первый этаж четырехэтажного дома, на указанных покупателем ООО «Родничок» в протоколе разногласий условиях, а именно, п. 1.3. «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 578 814 рублей, абзац 2 пункта 3.4. - исключить.

Отказ от иска в указанной части принят судом первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 15.11.2010 исковые требования удовлетворены частично: пункт 1.3 договора купли-продажи от 15.06.10г. объекта муниципального имущества между обществом с ограниченной ответственностью «Родничок» и Департаментом муниципального имущества администрации Волгограда в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 578 814 рублей без учета НДС».

Требования общества с ограниченной ответственностью «Родничок» об исключении абзаца 2 пункта 3.4. из договора купли-продажи от 15.06.10г. объекта муниципального имущества оставить без удовлетворения.

Абзац 2 пункта 3.4. принят в редакции департамента муниципального имущества администрации Волгограда изложенной в договоре купли-продажи от 15.06.10г. объекта муниципального имущества, а именно «НДС не входит в цену продажи объекта, указанную в п.1.3. настоящего договора,  и уплачивается  покупателем  самостоятельно  в  порядке   и сроки установленные действующим законодательством, на расчетный счет отделения федерального казначейства по месту регистрации Покупателя».

Не согласившись с решением суда первой инстанции,  Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования оставить без удовлетворения

Заявитель считает, что к спорным правоотношениям не применяются правила, предусмотренные статьей 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие возможность регулирования разногласий по договору путем направления протокола разногласий и передачи данных разногласий в суд. Кроме того, направив в адрес ответчика протокол разногласий по условиям договора, истец тем самым отказался от его заключения, следовательно, ДМИ администрации Волгограда не имеет обязанности по заключению спорного договора. Цена приватизируемого по спорному договору помещения, определенная на основании отчета независимого оценщик и предусмотренная решением комиссии, является обязательной и не может быть изменена по соглашению сторон договора. Кроме того, истец не воспользовался, предоставленным ему законом правом по оспариванию величины рыночной стоимости приватизируемого имущества  путем предъявления самостоятельного иска, следовательно,  иск об урегулировании разногласий по договору в данном случае является неверным способом защиты права.  Кроме того, экспертное заключение, положение в основу оспариваемого решения, не соответствует требованиям законодательства и не может являться доказательством по делу.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили, о времени и месте судебного рассмотрения извещены надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 3, 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие сторон, лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав  доводы апелляционной жалобы, материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для  удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, в порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности сторонами по делу ООО «Родничок» (покупатель) и ДМИ администрации Волгограда (продавец) со ссылкой на решение комиссии по подготовке планов приватизации (протокол №11 от 07.05.10) и распоряжение департамента муниципального имущества администрации Волгограда №329р от 11.05.10г. «Об утверждении планов приватизации объектов муниципального имущества», оформлен договор от 15.06.10 года купли-продажи объекта муниципального имущества.

Согласно пункту 1.3 проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 420 000 рублей без учета НДС.

Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий в отношении пункта 1.3. и абзаца 2 пункта 3.4. указанного договора, по которому цена продажи объекта нежилого фонда составляет 1 503 000 рублей, а абзац 2 пункта 3.4. предлагается исключить. Протокол разногласий ДМИ администрации Волгограда не подписан.

Поскольку возникшие разногласия в досудебном порядке стороны не урегулировали, ООО «Родничок» в порядке статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая оспариваемое решение, арбитражный суд первой инстанции счел необходимым урегулировать разногласия в отношении цены объекта с учетом результатов судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего дела. Разногласия по остальным пунктам договора судом урегулированы с учетом мнения сторон.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При таких обстоятельствах доводы ответчика о том, что истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества  по истечении тридцати дней  со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием  проекта договора купли-продажи, подлежат отклонению.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Как следует из материалов дела на основании решения комиссии по подготовке планов приватизации и распоряжения ответчика утверждены планы приватизации арендуемого истцом муниципального имущества, согласно которым установлена цена продажи, в связи с чем, истец утратил возможность предъявить самостоятельный иск по оспариванию достоверности величины стоимости объекта оценки.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 вышеуказанного информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица, судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Оценка отчета независимого оценщика осуществляется судом в порядке главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статей 82-87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (пункт 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 09.09.2010 судом была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Вирго» (далее ООО «Оценочная фирма «Вирго»).

Возражений относительно выбора экспертного учреждения, которому надлежало провести судебную экспертизу, ответчик не заявил.

Из выводов экспертного заключения ООО «Оценочная фирма «Вирго» от 22.10.2010 следует, отчет ЗАО «Отечество» №О-1629 от 26.02.10 не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ. Выявленные несоответствия повлияли на определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Таким образом, судебная экспертиза опровергла достоверность оценки, выполненной ЗАО «Отечество»  по поручению администрации.

Участвующими в деле лицами не представлено доказательств, опровергающих заключение эксперта, а также отчет об оценке, выполненных в соответствии с определениями суда о назначении по делу судебной экспертизы.

Доводы заявителя жалобы относительно экспертного заключения не могут являться основанием для вывода суда о недостоверности заключения эксперта.

Проведенная в рамках дела экспертиза исследовала соответствие отчета требованиям, предусмотренным Законом об оценочной деятельности, а также Федеральным стандартам оценки, то есть нормативным актам, обязательным к применению   всеми   организациями,   осуществляющими   оценочную   деятельность.

В заключении эксперта содержится однозначный вывод о том, что отчет ЗАО «Отечество» не соответствует требованиям, нормам и стандартам, в том числе установленным Законом об оценочной деятельности.