Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу n А12-14473/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

===============================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов

                                 Дело № А12-14473/2010

08 февраля 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 02 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 февраля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Жевак И.И., Веряскиной С.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Ханиной А.Н.,

при участии в судебном заседании представителя закрытого акционерного общества «Строительная компания «Волго-строй-инвест» Миклосик В.В., действующего по доверенности  от 24.01.2011, представителя ТСЖ «Жукова, 88» Майзлина С.Б., действующего по доверенности от 12.01.2011

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 03 ноября 2010 года по делу № А12-14473/2010 (судья Даншина Н.В.)

по иску администрации Волгограда  (г. Волгоград)

к закрытому акционерному обществу «Строительная компания «Волго-строй-инвест» (г. Волгоград)

третьи лица: комитет земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

товарищество собственников жилья «Жукова, 88» (г. Волгоград)

о взыскании 761 671, 56 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области обратилась администрация Волгограда (далее – истец) с иском к закрытому акционерному обществу «Строительная компания «Волго-строй-инвест» (далее – ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 23.04.2004 № 6257 аренды земельного участка за период с 10.09.2009 по 29.04.2010 в сумме 595 088,66 руб. и договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 11.04.2008 по 29.04.2010 в сумме 166 582,90 руб.

Решением суда первой инстанции от 03 ноября 2010 администрации Волгограда в удовлетворении исковых требований полностью отказано. 

Истец не согласился с решением суда первой инстанции и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт.

Ответчик возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве. Товарищество собственников жилья «Жукова, 88» (далее – ТСЖ «Жукова») поддержало позицию ответчика, представив возражения на апелляционную жалобу.

Администрации Волгограда, комитет земельных ресурсов администрации Волгограда явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений       № 410031 31 79090 8, № 410031 31 79093 9, № 410031 79092 2. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 12.01.2011, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав представител, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что между администрацией Волгограда (арендодатель) и ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест» (арендатор) заключён договор от 24.03.2004  № 5194 аренды земельных участков: № 1 (учётный № 3-150-31), площадью     14 472 кв.м, и № 2 (учётный № 3-150-28), площадью 94 кв.м, расположенных по адресу:         г. Волгоград, Дзержинский район, пр. им. Жукова, угол ул. Качинцев, для завершения первой очереди строительства общественно-жилого комплекса (земельный участок № 1) и строительства трансформаторной подстанции (земельный участок № 2).

Согласно пункту 2.1. договор заключён сроком на 1 год.

Стороны неоднократно подписывали двусторонние изменения к  договору от 11 марта 2005 года, от 24 марта 2008 года, от 13 апреля 2009 года о его продлении. Срок договора установлен до 10.06.2010.

Договор и соответствующие изменения зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственно регистрации  от 21.02.2006 и от 29.06.2007 (т.1 л.д. 44, 45).

Согласно пунктам 2.2.-2.4. договора, арендатор обязан уплачивать предусмотренную ежегодную арендную плату ежемесячно равными частями до 10 числа месяца, следующего за отчётным.

В соответствии с пунктом 2.8. договора размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) базовых ставок и (или) коэффициентов к базовым ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.

В случае невнесения арендной платы в срок, установленный договором, ответчик уплачивает истцу неустойку в размере 0,1 % в день от суммы платежей (пункт 2.9. договора).

Изменениями к договору от 11 января 2005 года установлена площадь земельных участков № 1 (учётный № 3-150-31), площадью 14 049 кв.м, и № 2 (учётный № 3-150-28), площадью 94 кв.м, годовой размер арендных платежей с 05.11.2004 составил 887 048,96 руб.(т.1 л.д.25)

Согласно извещению администрации Волгограда от 17 января 2005 года, размер годовой арендной платы по договору аренды земельных участков от 24.03.2004 № 5194 с 01 января 2005 года установлен в размере 975 725,57 руб. (т.1 л.д.28). Извещением администрации от 14 апреля 2006 года размер годовой арендной платы с 31.03.2006 установлен в сумме 1 122 105,62 руб. (т.1  л.д.30).

Изменениями к договору от 22 марта 2007 года установлена площадь земельных участков № 1 (учётный № 3-150-31), площадью 8 175 кв.м, и № 2 (учётный № 3-150-28), площадью 94 кв.м, годовой размер арендных платежей с 29.12.2005 составил 570 478,31 руб., с 31 марта 2006 года в сумме 656 062,46 руб. (т.1 л.д.31).

Извещением администрации от 01 июля 2008 года размер годовой арендной платы с 01.01.2008 установлен в сумме 861 349,35 руб. (т.1 л.д.36).

Вышеуказанные изменения к договору аренды земельного участка зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено уведомлениями Управления Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области о государственно регистрации  от 21.02.2006, 29.06.2007, 25.09.2008 (т.1 л.д.44-46).

Согласно представленному истцом расчёту, задолженность ответчика по арендной плате за период с 10.09.2009 по 29.04.2010 составляет 595 088,66 руб., неустойка за период с 11.04.2008 по 29.04.2010 – 166 582,90 руб.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации Волгограда в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно посчитал, что у ответчика отсутствуют основания для уплаты арендных платежей за земельный участок, площадью 8 175 кв.м. Истец вправе требовать платы за пользование земельным участком, площадью 2 855 кв. м.

Апелляционная коллегия считает обоснованными выводы суда первой инстанции.

Из материалов дела видно, что 27 декабря 2005 года ответчик завершил первую очередь строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе  г. Волгограда и ввёл данный объект в эксплуатацию, что подтверждено постановлением администрации Волгограда от 27.12.2005 № 2735, актами приёмки-передачи от 29.12.2005 о передаче эксплуатирующей организации ТСЖ «Жукова, 88» документации по жилому дому и нежилым помещениям (т.1 л.д.62-65).

После этого, а также после выполнения всех необходимых мероприятий по межеванию земельного участка  в  соответствии с действующим законодательством РФ, между сторонами было подписано изменение от 22.03.2007 года к договору аренды земельных участков от 24.03.2004 № 5194, в котором установлена площадь земельного участка   № 1 (учётный № 3-150-31) для строительства общественно-жилого комплекса. Согласно пункту 1.1. названного изменения, площадь земельного участка  с   29 декабря 2005 года составляет 8 175 кв.м (т.1 л.д.31).

21 сентября 2007 года ЗАО «Строительная Компания «Волго-строй-инвест» ввела в эксплуатацию первый пусковой комплекс второй очереди строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе г. Волгограда.

27 сентября 2007 года ответчик по актам приёмки-передачи передал эксплуатирующей организации ТСЖ «Жукова-88» документацию, помещения и оборудование девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале198 Дзержинского района г. Волгограда на пр. им. Жукова, 88 (вторая очередь, первый пусковой комплекс) (т.1 л.д.66-71).

24 декабря 2008 года ЗАО «Строительная Компания «Волго-строй-инвест» ввела в эксплуатацию второй пусковой комплекс второй очереди строительства девятиэтажного жилого дома-комплекса в квартале 198 в Дзержинском районе г. Волгограда и передала ТСЖ «Жукова-88» по актам приёмки-передачи от 29.12.2008 вышеуказанный объект капитального строительства (т.1 л.д.75-79).

В ноябре 2009 года обществом с ограниченной ответственностью «Меркадо» для ЗАО «Строительная Компания «Волго-строй-инвест» изготовлена схема границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. М, Жукова, 88, которая передана на согласование и утверждение в администрацию               Волгограда.

Постановлением администрации Волгограда от 17.03.2010 № 594 вышеуказанная схема расположения земельного участка утверждена и согласована. Площадь земельного участка, занимаемого незавершенным строительством жилого дома, установлена равной 2 855 кв.м, а площадь земельного участка, занимаемого жилым домом, равной 8 888 кв.м.

При таких обстоятельствах ЗАО «Строительная Компания «Волго-строй-инвест» отмежевала земельный участок, которым она не пользуется с момента передачи его управляющей компании ТСЖ «Жукова-88».

Согласно пункту 3.1. постановления администрации г. Волгограда от 17.03.2010      № 594, на ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест» возложена обязанность за свой счёт выполнить кадастровые работы в отношении арендуемых земельных участков.

Земельные участки площадью 2 855 кв.м и 8 888 кв.м поставлены на кадастровый учёт, что подтверждено кадастровыми паспортами (т.1 л.д.123-125).

Согласно пункту 1 статье 11.4 Земельного Кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуется несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает своё существование.

Таким образом, земельный участок, площадью 8 175 кв.м, прекратил своё существование с момента ввода в эксплуатацию второй очереди строительства жилого дома-комплекса и передачи его ТСЖ «Жукова-88», а именно с 29 декабря 2008 года.

Согласно частям 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, земельный участок, на котором расположен многоквартирном дом, принадлежит собственникам помещений в данном доме.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 2.2. Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П, переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельного участка, на котором расположен этот дом, связывается с завершением процесса формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учёта.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В пункте 3 мотивировочной части указанного Постановления Конституционного Суда Российской Федерации определено, что в силу принципа платности землепользования (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации) переход земельного участка под многоквартирным домом в собственность собственников помещений в этом доме означает возникновение у них обязанности по уплате земельного налога, который относится к местным налогам и плательщиками которого признаются организации и физические лица, обладающие на праве собственности земельными участками, расположенными в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог (статьи 15, 387 и 388 Налогового кодекса Российской Федерации).

Таким образом, арендные отношения по договору аренды земельного участка, площадью 8 888 кв.м, прекращены с момента возникновения у жильцов собственности на помещения в многоквартирном доме.

Право пользоваться собственников многоквартирного дома пользоваться земельным участком, на котором расположен дом  возникает в силу закона и не связано с постановкой на государственный кадастровый учёт такого земельного участка.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно посчитал, что с 29 декабря 2009 года ЗАО «Строительная компания «Волго-строй-инвест» пользовалось земельным участком площадью 2 855 кв.м, занятым незавершённым строительством.

Право пользования земельным участком, занимаемым первой и второй очередями жилого дома-комплекса,