Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2011 по делу n А06-4023/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Саратов                                                                                          Дело № А06-4023/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 февраля 2011 года

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  судьи О.И. Антоновой,

судей Камериловой В.А., Тимаева Ф.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.М. Кривороговой

рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Полиизол»

на решение Арбитражного суда Астраханской области от «26» октября 2010 года

по делу № А06-4023/2010 (судья И.В. Харченко)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Производственно-коммерческая фирма «Полиизол»

к Давликанову Руслану Рамазановичу,

территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственного имущества (Росимущества) по Астраханской области,

третьи лица:

судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела № 2 УФССП по Астраханской области Бигеев М.М.,

администрация муниципального образования «Село Карагали»,

коммерческий банк «Российский промышленный банк» Общество с ограниченной ответственностью,

о признании недействительными торгов и Протокола заседания комиссии Территориального управления Федерального агентства по управлению государственного имущества (Росимущество) по Астраханской области по продаже арестованного имущества от 12.08.2009 года.

УСТАНОВИЛ:

ООО ПКФ «Полиизол» в лице конкурсного управляющего Харитонова Ю.В. обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями (т.1 л.д. 36-41) к Давликанову Р.Р., ТУ Росимущества в Астраханской области, о признании недействительными торгов от 12.08.2009 года по продаже Давликанову Р.Р. права аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30:09:13 03 20:0007, категория земель – земли населенных пунктов, с начальной продажной ценой в размере 147.441 рубля, а также признании недействительным Протокола №3 заседания комиссии Территориального управления Федерального агентства по управлению государственного имущества (Росимущества) по Астраханской области по признанию Давликанова Р.Р. победителем торгов по продаже арестованного имущества от 12.08.2009г права аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30:09:13 03 20:0007, категория земель – земли населенных пунктов.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела №2 УФССП по Астраханской области Бигеев М.М. и Коммерческий банк «Российский промышленный банк» ООО.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от «26» октября 2010 года  в удовлетворении иска было отказано.

Лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся участников процесса.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы апелляционной жалобы, выслушав мнения лиц, участвующих в деле установил следующее.

Как видно из материалов дела,  27 ноября 2007 года между ООО ПКФ «Полиизол» и Коммерческим банком «Российский промышленный банк» ООО был заключен кредитный договор №1/2007, по условиям которого Банк представил Истцу кредит в сумме 4.500.000 рублей под 16% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору заключены договора залога №12/2007 от 27.11.2007г. и ипотеки № 12/2007 от 27.11.2007г., предмет: недвижимое имущество – операторная, площадью 7,4 кв.м. литер А, этажность 1, инвентарный №7-32-38, назначение – нежилое, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б» с правом аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30.09.13 03 20.0007, категория земель – земли населенных пунктов, срок аренды установлен с 24.06.2007г по 24.06.2055г с начальной продажной ценой в сумме 4.690.000 рублей, в том числе операторная – 4.571.000 рублей, право аренды земельного участка – 119.000 рублей.

Договор аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30.09.13 03 20.0007, категория земель – земли населенных пунктов, срок аренды установлен с 24.06.2007г по 24.06.2055г был заключен 24.06.2006 года между ООО ПКФ «Полиизол» и Администрацией МО «Село Карагали».

ООО ПКФ «Полиизол» свои обязательства по возврату кредита и погашению процентов не исполнило.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 17.03.2009 года по делу №А06-262/2009 удовлетворены частично исковые требования Коммерческого банка «Российский промышленный банк» ООО и с ООО ПКФ «Полиизол» взыскано 6.730.485,18 рублей с обращением взыскания на заложенное имущество с установлением начальной стоимости имущества: операторная, площадью 7,4 кв.м. литер А, этажность 1, инвентарный №7-32-38, назначение – нежилое, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б» с правом аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30.09.13 03 20.0007, категория земель – земли населенных пунктов, срок аренды установлен с 24.06.2007г по 24.06.2055г. с начальной продажной ценой в сумме 4.690.000 рублей, в том числе операторная – 4.571.000 рублей, право аренды земельного участка – 119.000 рублей.

Указанное решение суда первой инстанции не обжаловалось и вступило в законную силу, был выдан исполнительный лист №019528*-09 от 04.05.2009 года.

15 мая 2009 года судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела №2 УФССП по Астраханской области Бигеев М.М. на основании указанного исполнительного листа №019528*-09 от 04.05.2009 года возбудил исполнительное производство №12/18/1479/3/2009.

Постановлением от 01.06.2009 года судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела №2 УФССП по Астраханской области Бигеев М.М. передал ТУ Росимущество по Астраханской области арестованное имущество на реализацию путем проведения торгов в форме аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи предложений по цене.

Как следует из материалов дела аукционные лоты были сформированы отдельно на здание операторной  - лот № 4 и отдельно на право аренды земельного участка – Лот № 5.

Согласно Протокола №3 от 12.08.2009 года заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества победителем торгов признан Давликанов Руслан Рамазанович, цена продаваемого имущества составила 147.441 рубль.

В этот же день организатором торгов и Давликановым Р.Р. подписан протокол № 3 о результатах торгов по продаже арестованного имущества имеющего силу договора купли-продажи.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 04.02.2010 года ООО ПКФ «Полиизол» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Харитонов Ю.В.

Постановлением от 12.02.2010 года судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела №2 УФССП по Астраханской области Бигеев М.М. окончил исполнительное производство №12/18/1479/3/2009 в связи с признанием должника банкротом.

Истец, полагая, что нарушения, допущенные и судебным приставом-исполнителем, и ТУ Росимущество по Астраханской области свидетельствуют о недействительности торгов обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, принимая оспариваемое решение, исходил из того, что требования, установленные статей 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации были соблюдены и оснований для признания торгов недействительными, а также протокола по признанию Давликанова Р.Р. победителем торгов по продаже арестованного имущества от 12.08.2009г. не имеется.

Судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Согласно ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (о залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

Порядок проведения торгов урегулирован статьями 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (о залоге недвижимости)" организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Устанавливая перечень сведений, которые обязательно должны содержатся в извещении о проведении торгов, названные правовые нормы не исключают возможности указания в извещении и иной информации, в том числе об ограничении (обременении) прав на имущество, являющееся предметом торгов.

Указанное не только не ограничивает число потенциальных участников торгов, а, напротив, способствует доведению до их сведения более полной и достоверной информации о предмете торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или соответствующей его части. Аналогичное правило предусмотрено и в статье 69 Федерального закона "Об ипотеке (о залоге недвижимости)".

Таким образом, право аренды является наравне со зданием также предметом договора об ипотеке, однако при этом не требуется заключения двух договоров - отдельно на здание и отдельно на право аренды земельного участка. Фактически предметом договора выступает здание  вместе с правом аренды земельного участка.

Принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов закреплен в п.5 ч.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому  все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Кроме того в договоре о залоге может содержаться общая оценка нескольких объектов движимых вещей (имущественных прав (требований) или недвижимых вещей, являющихся предметом залога.

В этом случае взыскание обращается на все заложенное движимое или недвижимое имущество которому дана общая оценка, с последующей его реализацией только  целом (п. 2 ст. 340 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено материалами дела, в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору заключены договора залога №12/2007 от 27.11.2007г. и ипотеки № 12/2007 от 27.11.2007г., предмет: недвижимое имущество – операторная, площадью 7,4 кв.м. литер А, этажность 1, инвентарный №7-32-38, назначение – нежилое, расположенный по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б» с правом аренды земельного участка площадью 1.508 кв.м., расположенного по адресу: Астраханская область, Приволжский район, с.Карагали, ул.Зеленая, 4 «б», кадастровый номер 30.09.13 03 20.0007, категория земель – земли населенных пунктов, срок аренды установлен с 24.06.2007г. по 24.06.2055г. с начальной продажной ценой вышеуказанного недвижимого  имущества в сумме 4 690 000руб.

С учетом изложенных правовых норм и обстоятельств дела,  судебная коллегия приходит к выводу о том, что право аренды земельного участка и расположенное на указанном земельном участке здание операторной подлежало реализации как единое целое.

Неверное определение предмета торгов повлекло отчуждение права аренды земельного участка без находящегося на нем здания.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Торги, предмет которых не определен, а результат их проведения не может