Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2011 по делу n А57-11104/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410031, Россия, г. Саратов, ул. Первомайская, д. 74

==========================================================

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Саратов                                                                                       Дело №А57-11104/2010

Резолютивная часть постановления объявлена    «04» февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен             «11» февраля 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жевак И.И.

судей Борисовой Т.С., Веряскиной С.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кутилиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» - Парамонова Т.Н. по доверенности от 17.09.2010 №02-07/05-14699,

от администрации муниципального образования «Город Саратов» - Ефименко С.А. по доверенности от 16.06.2010 №01-02-41/47,

от общества с ограниченной ответственностью «Русинвест» - Жаворонский А.А. по доверенности от 27.02.2011 №3, Анофриков С.А. по доверенности от 01.11.2010 №7,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Русинвест» (г. Саратов),

на решение арбитражного суда Саратовской области от «17» ноября 2010 года по делу №А57-11104/2010, принятое судьей  Комлевой Л.П.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русинвест» (г.Саратов),

к комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (г.Саратов),

третьи лица:

администрация муниципального образования «Город Саратов» (г.Саратов),

о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Русинвест» (далее - ООО «Русинвест», заявитель) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к комитету по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» (далее – Комитет) о внесении изменений в п.1.1 договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25.12.2007 №911 в части изменения вида разрешенного использования, указав вид разрешенного использования земельного участка – для размещения домов многоэтажной жилой застройки.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 17.11.2010 в удовлетворении требований заявителя отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции ООО «Русинвест» обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 17.11.2010 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования заявителя.

Администрация муниципального образования «Город Саратов» представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд объявлял перерыв в судебном заседании от 28.01.2011 до 04.02.2011 года до 15 часов 00 минут.

Как следует из материалов дела, 25.12.2007 между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Нарожным Павлом Ивановичем на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области №Т-2274-р от 29.06.2007 (л.д.27, т.1) был заключен договор аренды земельного участка №911 (л.д.21-27, т.1).

Согласно указанному договору в аренду сроком на 15 лет для строительства спортивно-развлекательного комплекса был предоставлен земельный участок площадью 61 420 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 64:48:000000:0297, находящийся по адресу: г.Саратов, пос. Новосоколовогорский б/н ( л.д.21-26, т.1). Договор прошёл государственную регистрацию 23.01.2008.

18.12.2009 права и обязанности арендатора по вышеуказанному договору аренды были переданы Нарожным П.И. ООО «Русинвест». Договор о передаче прав и обязанностей, зарегистрирован в установленном законом порядке 11.01.2010 (л.д.35-40).

В подтверждении соблюдения порядка перехода прав кредитора к другому лицу, ООО «Русинвест» представлены уведомление (л.д.40, т.1).

03.06.2010 ООО «Русинвест» обратилось в комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» с письмом о возможности использования арендуемого земельного участка для размещения домов многоэтажной застройки (л.д.47, т.1)

Письмом от 11.06.2010 №877/01-13 комитет по архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов»  сообщил, что занимаемый заявителем земельный участок расположен в пределах территориальной зоны Ж-2 (зоны среднеэтажной многоквартирной жилой застройки) и разрешённый вид использования данного земельного участка соответствует пункту 1 из группы видов разрешённого использования постановления Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П (земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки) (л.д.48, т.1).

18.08.2010 заявитель обратился в комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» с просьбой о заключении дополнительного соглашения к договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка в связи с изменением вида разрешённого использования земельного участка на «на размещение домов многоэтажной жилой застройки» (л.д.56, т.1).

Комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» письмом от 18.08.2010 №02-07/07-13251 сообщил заявителю, что оснований для заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка об изменении вида разрешённого использования отсутствуют.

Не согласившись с отказом Комитета,  ООО «Русинвест» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований заявителя, исходил из того, что возможность изменения договора в одностороннем порядке предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами либо договором, при этом законодателем не предоставляется возможность изменений условий договора на основании нормативно правовых актов субъектов Российской Федерации, к которым относятся Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008  №27-280. Условиями спорного договора такая возможность не предусмотрена. Принятие Саратовской городской Думой Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов» по мнению суда первой инстанции не может быть признано таким существенным изменением обстоятельств, в том числе и исходя из видов деятельности ООО «Русинвест» (строительство зданий и сооружений), которое могло бы повлиять на возможность заключение договора с заявителем или значительно могло повлиять на условия его заключения.

Судебная коллегия апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, оценив доводы представителей сторон, считает заявленные требования ООО «Русинвест» подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли, в Российской Федерации, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Нормами статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрены виды разрешенного использование земельных участков и объектов капитального строительства:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" предусмотрена процедура изменения разрешенного вида использования земельного участка. В соответствии с указанным пунктом решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением случаев изменения одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид разрешенного использования земельных участков, предусматривающий жилищное строительство, а также случаев, предусмотренных пунктом 5 настоящей части и статьей 4.1 настоящего Федерального закона, с учетом результатов публичных слушаний.

29.04.2008 решением Саратовской городской Думы утверждены Правила землепользования и застройки  муниципального образования  «Город Саратов», текст решения опубликован в газете "Саратовская панорама - спецвыпуск" от 17.05.2008  N54 (303).

Спорный земельный участок согласно карте градостроительного зонирования территории муниципального образования "Город Саратов" расположен в зоне Ж-2 (территориальная зона среднеэтажной застройки). Для территориальной зоны Ж-2 строительство многоквартирных жилых домов является основным видом разрешенного использования земельного участка.

Вид разрешенного использования спорного земельного участка, указанный в договоре аренды 25.12.2007 №911, а именно  строительство спортивно-развлекательного комплекса не подпадает ни под один из видов разрешенного использования, установленного в Приложении №1 к постановлению Правительства Саратовской области от 07.07.2009 №270-П, а также Приложению №1 к постановлению Правительства Саратовской области №423-П.

Соблюдение заявителем процедуры выбора земельного участка, предусмотренной статьей 31 Земельного кодекса Российской Федерации, в данном случае не требуется, т.к. спорный земельный участок уже был выбран и предоставлен первоначально в аренду Нарожному П.И., а указанная в статье 31 Земельного кодекса Российской Федерации процедура применяется при первичном предоставлении земельного участка.

Пунктом 4 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Судебная коллегия апелляционной инстанции пришла к выводу, что требования ООО «Русинвест» подлежат удовлетворению на основании следующего.

Материалами дела подтверждается наличие арендных отношений, возникших из договора аренды от 25.12.2007 №911.

 Арендуемый заявителем спорный земельный участок с момента введения в действие Правил землепользования и застройки  муниципального образования  «Город Саратов» относится к зоне Ж-2 среднеэтажной многоквартирной жилой застройки.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился с требованием о  внесении изменений в уже имеющиеся арендные правоотношения, в связи с чем, данный спор должен быть урегулирован на основании  норм гражданского законодательства.

Нормами статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с частью 3 пункта 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено что гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

По смыслу части 4 статьи 421 и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Частью 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что  существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще